Thị trường xuất hiện vùng trũng, giá phù hợp

TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết tại hội thảo Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới, do báo Tiền Phong tổ chức ngày 23-3 tại Hà Nội.

Theo ông Đính, trong quý 1-2026, giao dịch trên thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại, nhiều nhà đầu tư có tâm lý dừng lại để nghe ngóng, một số bán cắt lỗ từ vài trăm triệu đến nửa tỉ đồng/căn hộ.

Nguyên nhân của tình trạng này là do nguồn cung nhà ở thương mại tăng từ cuối năm 2025 đến nay giúp cung cầu dần cân bằng hơn. Mặt khác, lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng từ cuối năm 2025 nên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã dừng lại để quan sát.

"Và dù các ngân hàng không có chỉ thị nào về siết tín dụng với bất động sản nhưng các ngân hàng thương mại đang tự điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản cho phù hợp với tỉ lệ huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Lãi suất cho vay tăng đang ảnh hưởng tới cả chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua nhà để ở. Nhóm khách hàng mua mới, mua cũ đều bị ảnh hưởng từ lãi suất", ông Đính chia sẻ thêm.

Nhận định về giá nhà thời gian tới, ông Đính cho rằng nhìn từ mọi góc độ, bất động sản chưa có cơ sở để giảm giá - đặc biệt khi các yếu tố đầu vào vẫn neo cao.

Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện những "vùng trũng" giá phù hợp, khi chủ đầu tư tung chiến lược cạnh tranh để đẩy hàng.

Thị trường cũng ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt trong xu hướng đầu tư: người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ, không gian sống tiện nghi.

Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần mất sức hút. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên - xu hướng tất yếu khi kinh tế khởi sắc và niềm tin thị trường được củng cố nhờ các chính sách vĩ mô.

Nhà đầu tư ngắn hạn sẽ rời đi

Theo ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính ngân hàng, bất động sản nhiều năm qua được hưởng lợi từ chính sách tài chính giá rẻ, nhưng từ quý 4-2025 đến nay lãi suất đã tăng mạnh.

Nguyên nhân do nhiều dự án hạ tầng lớn được khởi công, đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn lớn, khiến nhu cầu vay vốn tăng cao và lãi suất huy động trên thị trường chịu áp lực.

Ông Huy nhận định lãi suất cao hiện nay mang tính thời điểm, nhưng dư địa giảm trong năm nay khá hạn chế do lãi suất huy động quý 1 đã tăng cao, cộng với các biến động phức tạp trên thế giới. Ông kỳ vọng cuối năm lãi suất hệ thống ngân hàng sẽ ổn định, hỗ trợ sản xuất và kinh doanh.

Về cho vay bất động sản, ông Huy kiến nghị các ngân hàng thương mại không nên đánh đồng mọi khoản vay trong lĩnh vực này, mà cần phân loại rủi ro theo từng chủ đầu tư. Những chủ đầu tư trả nợ đúng hạn nên được áp dụng lãi suất thấp hơn so với nhóm có rủi ro cao hơn.

Ông Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn lại 30 năm qua cho thấy thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ: lãi suất cao thì thị trường chững lại, chính sách nới lỏng thì thị trường phục hồi.

Bất động sản là lĩnh vực chịu tác động lớn từ tâm lý, nhà đầu tư đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ ba nhóm: người mua để ở thực, nhà đầu tư dài hạn và nhà đầu tư ngắn hạn - "lướt sóng" bằng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm chịu tác động đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng vốn vay nhiều - họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Ngược lại, nhà đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng, chịu ảnh hưởng thấp hơn.

Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới xuống tiền. Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản thường không giảm theo vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua được lợi về chi phí vốn nhưng lại phải chấp nhận mức giá cao hơn. Vì vậy, "chờ đáy lãi suất" tiềm ẩn rủi ro bỏ lỡ cơ hội về giá.

Ông Lượng ví chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay như phanh xe - chỉ dùng khi cần điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường.

Đây là điều chỉnh tạm thời, không phải xu hướng dài hạn. Do đó, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu ngắn hay dài hạn, mức độ sử dụng đòn bẩy và khả năng chịu đựng biến động lãi suất trước khi ra quyết định.

Lãi vay bất động sản tăng vọt, gây áp lực lớn với doanh nghiệp, người mua nhà

Nhiều ngân hàng vừa tăng lãi vay bất động sản kỳ hạn 18 tháng lên gần 14%/năm và khoảng 10%/năm với kỳ hạn 12 tháng, đại diện doanh nghiệp cho rằng nếu duy trì lãi vay cao trong thời gian dài sẽ tác động lớn tới thị trường.