Thứ 3, ngày 3 tháng 8 năm 2021

Hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu do giả tạo

11/01/2016 09:10 GMT+7

TT - Tình trạng cho vay tiền rồi làm hợp đồng mua bán nhà, đất giả tạo để đảm bảo khoản vay rất phổ biến, việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Bà H. và gia đình nhiều năm ở ổn định tại căn nhà của mình - Ảnh: Ái Nhân
Bà H. và gia đình nhiều năm ở ổn định tại căn nhà của mình - Ảnh: Ái Nhân

Tháng 5-2014, bà N.T.H. (ngụ Q.Gò Vấp, TP.HCM) khởi kiện bà L.T.B. ra TAND Q.Gò Vấp để “tranh chấp hợp đồng ủy quyền, hợp đồng mua bán nhà, tranh chấp quyền sở hữu tài sản và đòi nhà cho ở nhờ”.

Tranh chấp xuất phát từ nhà đất (trên đường An Hội, Q.Gò Vấp) mà gia đình bà H. đang ở ổn định nhiều năm đã bị bà B. bán cho ông A..

Giả mua bán giấy vay tiền

Năm 2014, ông A. tìm đến nhà của bà H. yêu cầu gia đình bà phải dọn ra khỏi nhà để trả nhà cho ông. Ông A. trưng ra giấy tờ chủ quyền đối với căn nhà của bà H. đang ở, kèm theo đó là hợp đồng mua bán căn nhà trên hợp pháp từ bà B..

Quá bất ngờ, bà H. đã tìm hiểu và làm đơn khởi kiện bà B. ra tòa. Ông A. tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Theo đơn khởi kiện, vào năm 2007 do cần tiền chữa trị bệnh cho chồng nên vợ chồng bà H. đã làm ủy quyền cho ông N.H.C. để đi vay tiền ngân hàng giúp. Đồng thời vợ chồng bà H. cũng giao giấy tờ nhà cho ông C. giữ để tiện giao dịch.

Ông C. không vay được ngân hàng. Ông C. biết bà B. có cho vay tiền nên đã vay của bà này 100 triệu đồng. Ông C. giao giấy tờ nhà của bà H. cho bà B. giữ.

Tuy nhiên sau đó bà B. đã yêu cầu ông C. ra phòng công chứng lập hợp đồng mua bán căn nhà cho bà B. với giá 100 triệu đồng. Sau khi sang tên nhà trên thì bà B. tiếp tục bán cho ông A..

Về phần gia đình bà H. sau khi ủy quyền và giao giấy tờ nhà cho ông C. thì cũng mất liên lạc với ông C. từ năm 2007 cho đến lúc biết được thông tin ông A. đến đòi nhà.

Suốt quá trình xử lý vụ án, bà B. luôn vắng mặt dù đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần.

Tại tòa, bà H. cho biết bà hoàn toàn không hay biết việc ông C. vay tiền của ai, bao nhiêu và cũng không hề nhận tiền vay từ ông C. để sử dụng.

Ông C. trình bày năm 2007, ông C. vay của bà B. 100 triệu đồng. Bà B. yêu cầu ông C. phải lập hợp đồng mua bán nhà mới cho vay tiền.

Ông C. cũng không đưa tiền vay cho bà H. và phía bà H. cũng không hay biết gì việc ông C. bán nhà của bà. Ngay sau đó, do vướng vi phạm pháp luật hình sự, ông C. đi tù từ năm 2007 đến cuối năm 2013 mới được ra tù.

Ông A. thì yêu cầu tòa xem xét buộc gia đình bà H. phải giao căn nhà cho ông bởi lẽ ông là người mua bán ngay tình, hợp pháp và cũng đã được cấp giấy chủ quyền đầy đủ.

Vô hiệu do giả tạo

Tòa nhận định việc ông C. vay tiền của bà B. là quan hệ vay tiền giữa cá nhân ông C. và dùng tài sản thế chấp là căn nhà của bà H. thì bà H. không hề hay biết. Ông C. bán căn nhà của bà H. thì bà cũng không hay biết và hoàn toàn trái với ý muốn của bà H..

Bà B. rõ ràng biết việc ký hợp đồng mua bán căn nhà với ông C. tại phòng công chứng là giả tạo, chủ yếu là để bảo đảm cho khoản vay 100 triệu đồng của ông C..

Thêm vào đó, giá mua bán căn nhà ghi trên hợp đồng cũng là 100 triệu, tương ứng với số tiền cho vay trong giấy vay tiền, biên nhận giữa hai bên. Trong khi giá trị thật của căn nhà là lớn hơn rất nhiều lần số tiền cho vay.

Sau khi mua bán thì bà B. cũng không thực hiện việc giao nhận nhà. Điều đó chứng minh hợp đồng mua bán giữa ông C. và bà B. chỉ là giả tạo để che giấu cho việc vay tiền.

Sau khi sang tên được chủ quyền, bà B. đã bán lại căn nhà trên cho ông A.. Bản thân ông A. trình bày mình cũng bị bà B. lừa mua căn nhà trên. Khi mua bán, ông A. cũng không tìm hiểu về tình trạng căn nhà và cũng không thực hiện việc giao nhận nhà nên ông A. cũng có lỗi.

Tòa nhận định giao dịch mua bán giữa bà B. với ông C. là giả tạo nên sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Mặc dù ông A. là người mua căn nhà ngay tình, hợp pháp, tuy nhiên theo quy định tại điều 138 Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu, trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho bên thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu.

Từ các nhận định đó, tòa đã tuyên hợp đồng mua bán căn nhà gữa bà B. và ông C. là vô hiệu, kéo theo giao dịch mua bán từ bà B. sang cho ông A. cũng vô hiệu.

Tòa không chấp nhận yêu cầu của ông A. về việc buộc bà H. phải giao nhà cho ông. Đồng thời tòa chấp nhận yêu cầu của bà H., công nhận chủ quyền căn nhà đối với gia đình bà H..

Theo quy định, khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Các bên đương sự có liên quan đến các giao dịch mua bán căn nhà bị tuyên là vô hiệu có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Lưu ý chứng cứ tuyên vô hiệu

Công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng - trưởng Phòng công chứng số 7 - cho biết tình trạng cho vay tiền rồi làm hợp đồng mua bán nhà, đất (giả tạo) để đảm bảo khoản vay là rất phổ biến tại hầu hết các phòng công chứng.

Về nghiệp vụ, công chứng viên dễ dàng nhận biết các hồ sơ công chứng mua bán mà đằng sau đó là quan hệ vay tiền.

Tuy nhiên, xét theo góc độ quy định pháp luật thì với các giao dịch mua bán nhà thì cả hai bên đều tự nguyện, tự thỏa thuận, đủ năng lực hành vi dân sự, hồ sơ đầy đủ thì công chứng viên không có lý do để từ chối công chứng.

Đương nhiên với các hợp đồng, khi công chứng, công chứng viên đều yêu cầu cả hai bên đọc lại thật kỹ các điều khoản. Cũng có trường hợp người đi vay (bán nhà) đổi ý không tiếp tục hợp đồng mua bán sau khi có thời gian đọc lại, suy nghĩ lại.

Người vay tiền (bên bán nhà) nhận thức được hậu quả pháp lý của việc công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất. Tuy nhiên họ luôn ở thế yếu vì cần tiền và chủ nợ thì luôn nắm đằng cán.

Để giúp người dân giải quyết tình trạng vay tiền bị “cột” nhà, đất thì cần có chính sách vĩ mô về tài chính, ngân hàng.

Nhà nước cần tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Khi việc tiếp cận thông thoáng, thuận lợi thì người dân sẽ hạn chế vay tiền bên ngoài xã hội với rất nhiều rủi ro.

ÁI NHÂN (luunhan@tuoitre.com.vn)
Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận
    Bình luận Xem thêm
    Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận