Phóng to

Tín dụng nhà, đất là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nhiều tháng qua

Vì không có thông tin chính thức về tình trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng, nên những suy luận và dự đoán càng trở nên bi quan, nhất là trong bối cảnh Mỹ chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng tín dụng nhà - đất năm 2007. Tuy nhiên, vừa qua NHNN đã lên tiếng chính thức về vấn đề này.

Tăng cường giám sát hoạt động của các ngân hàngTín dụng “cảnh giác” với nợ xấu bất động sản

Tỉ trọng cho vay bất động sản: Về mức kiểm soát được

Tính đến cuối năm 2007, có khoảng 25 TCTD có tỉ lệ dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) chiếm trên 20%/tổng dư nợ, trong đó chủ yếu là các NHTMCP. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2008 do dư nợ tăng lên, các NH gần như ngừng cho vay kinh doanh BĐS và cố gắng thu nợ đến hạn, nên tỉ trọng cho vay BĐS của từng NH - nhất là các NHTMCP ở Hà Nội, đã giảm tương đối. Nếu như cuối tháng tư, tỉ trọng dư nợ cho vay BĐS của toàn hệ thống chiếm gần 13,5% thì nay, tỉ trọng này đã giảm xuống còn 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trên thế giới, cho vay BĐS (cùng cho vay tiêu dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của NH trong những năm gần đây. Tuy nhiên, NH có khả năng cho vay BĐS thường là các NH có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong luật pháp về BĐS.

Trong khi đó, các NH ở VN lại dùng một phần vốn huy động ngắn hạn và vốn vay trên thị trường liên NH để cho vay lĩnh vực BĐS mà không có khả năng dự báo rủi ro, không có căn cứ đánh giá chu kỳ phát triển của DN, thiếu đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp thẩm định các khoản vay BĐS...

Diễn biến phức tạp của thị trường tiền tệ trong 6 tháng đầu năm nay có một phần nguyên nhân từ rủi ro kỳ hạn cho vay BĐS đã để lại từ thời gian trước. Thiếu vốn, kiểm soát mức tăng tín dụng của NHNN cộng với tình trạng thị trường BĐS suy giảm mạnh, đã khiến các NH phải ngừng "bơm" vốn vào thị trường và cố gắng thu hồi nợ đến hạn... Nếu số liệu NHNN công bố phản ánh chính xác thực trạng dư nợ cho vay BĐS của các TCTD thì tỉ trọng 9,15% cho vay BĐS /tổng dư nợ được coi là trong tầm kiểm soát.

Nhà đầu tư an tâm hơn

Mặc dù còn một số ít nhà đầu tư (NĐT) vẫn lo ngại về khả năng "vỡ bong bóng" BĐS, tuy nhiên, qua diễn biến của thị trường BĐS gần đây, cộng với thông tin công khai số liệu cho vay BĐS từ phía NHNN vừa qua, đa số các NĐT đã an tâm hơn.

Một NĐT nói: "Lâu nay toàn dự đoán bi quan, gây lo ngại cho mọi người. Ban đầu nói tháng 6, tháng 7, tháng 8, tháng 9....rồi đầu năm 2009 TT BĐS "chết". Theo tôi, khó có rủi ro nữa vì: Đối với nợ BĐS ngắn hạn năm 2007, mua BĐS phải thế chấp bằng giấy chứng nhận QSD nhà - đất, tài sản đã bị NH định giá thấp, lại chỉ được vay tối đa 70%/tổng giá trị tài sản đảm bảo. Nếu cần thu hồi nợ, phát mại lấy tiền vẫn đủ cho người thế chấp xây nhà mới trên đất lỡ mua.

Những người thực sự "chết" là những người ham rẻ, mua các dự án trên giấy. Tuy nhiên, các dự án trên giấy thường cũng rẻ nên số tiền vay không nhiều và người chứng minh được thu nhập để vay NH cũng không đến nỗi không trả được nợ.

Đối với nợ cho vay dài hạn để xây dựng BĐS thì thời hạn 5-10 năm chưa "chết" ngay được. Hơn nữa, cho vay cũng phải giải chấp theo tiến độ chứ đâu phải vay hết trong một lần, nên nợ này không đáng ngại.

Thực tế trong vài tháng trở lại đây, khi các NH đánh giá lại các tài sản thế chấp, đã yêu cầu bên vay bổ sung thêm giá trị tài sản thế chấp và thực hiện cam kết đáo hạn, dãn nợ được 1 - 3 năm. Chỉ có một số dự án mà NĐT nhằm đầu cơ ngắn hạn mới gặp khó khăn, nhưng trường hợp này không nhiều.

Tuy đã có nhiều dấu hiệu khẳng định thêm tình hình "dịu" đi của tín dụng nhà - đất, nhưng điều đó chưa có nghĩa là khó khăn đã qua. Theo một số chuyên gia, vẫn còn không ít các khoản nợ vay cầm cố bằng BĐS khi thị trường xuống quá nhanh, không có tiền trả, NH không cho vay nữa nên không đủ khả năng thanh toán, đành để NH phát mại, NH không tìm được người mua nên cuối cùng NHTM cũng sẽ là người gánh chịu khoản nợ này, trở thành "nợ xấu".

Trong bối cảnh thị trường tiền tệ những tháng cuối năm 2008, dù cho một số NH tuyên bố đã bắt đầu xem xét lại khả năng tiếp tục cho vay vào lĩnh vực BĐS - mà trước mắt là cho vay sửa chữa hoặc mua nhà - đất ở, nhưng số vốn này rất nhỏ bé, kỳ hạn cho vay ngắn.

Mặt khác, kể cả khi NH đã mở "rộng cửa" hơn thì lãi suất sẽ là một rào cản khá lớn. LS cho vay NH đang hạ, nhưng theo dự báo thì sẽ không giảm dưới 17,5%/năm trong 6 tháng tới, mức lãi suất như vậy thực sự là rất khó khăn cho khách hàng.

Có khả năng từ giờ đến cuối năm, dư nợ cho vay BĐS sẽ tăng nhẹ nhưng chủ yếu là do đến thời điểm thực hiện giải ngân các hợp đồng tín dụng đã ký kết với các nhà thầu để kết thúc tiến độ hoàn thiện các công trình xây dựng. Vì vậy, thị trường BĐS vẫn sẽ phải tiếp tục chờ đợi một thời gian khá dài nữa mới có thể khởi sắc trở lại.

Theo Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Giàu, tổng dư nợ cho vay BĐS đến nay đạt 115.500 tỉ đồng, giảm khoảng 20 nghìn tỉ đồng so với hồi cuối tháng tư năm nay. Đã có nhiều dấu hiệu cho thấy tín dụng nhà - đất ở VN đã qua thời kỳ căng thẳng nhất và gần như chắc chắn không gây hậu quả nghiêm trọng cho thị trường tài chính.