Đô thị hóa tái định hình bản đồ dân cư

Theo Quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Việt Nam đặt mục tiêu nâng tỉ lệ đô thị hóa lên trên 50% vào năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới đô thị theo hướng đồng bộ, hiện đại và tăng cường liên kết vùng.

Thực tế, sau nhiều năm phát triển, các đô thị trung tâm như TP.HCM đang đối mặt với nhiều áp lực về quỹ đất, mật độ dân số và chi phí nhà ở. Trong khi đó, nhu cầu về một môi trường sống có khả năng kết nối thuận tiện nhưng chi phí hợp lý hơn ngày càng gia tăng.

Theo các chuyên gia quy hoạch, đây là giai đoạn đô thị hóa không chỉ mở rộng quy mô thành phố mà còn thúc đẩy quá trình giãn dân sang các đô thị liền kề có khả năng kết nối thuận lợi.

Song song đó, trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở vẫn là nền tảng của thị trường bất động sản. Bởi trước khi nghĩ đến một ngôi nhà thứ hai hay bất động sản nghỉ dưỡng, phần lớn người dân đều cần một nơi an cư đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc và học tập. 

Đây cũng là lý do phân khúc nhà ở tại các đô thị có nền tảng kinh tế và dân cư hiện hữu luôn duy trì sức cầu.

Có thể thấy, đô thị hóa không chỉ làm tăng nhu cầu nhà ở mà còn đang tái định hình bản đồ phân bổ dân cư. Lợi thế sẽ không còn thuộc hoàn toàn về khu vực trung tâm, mà dần chuyển sang những đô thị đã có nền tảng phát triển để tiếp nhận dòng cư dân mới.

Đô thị TOD trở thành tâm điểm

Song hành với quá trình đô thị hóa là xu hướng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đây được xem là một trong những mô hình phát triển đô thị hiện đại, giúp mở rộng không gian đô thị thông qua việc hình thành các khu dân cư, thương mại và dịch vụ quanh các trục giao thông huyết mạch.

Nếu trước đây khoảng cách đến trung tâm là yếu tố được đặt lên hàng đầu, thì ngày nay khả năng kết nối mới là tiêu chí quan trọng. Một khu vực có thể cách trung tâm vài chục ki-lô-mét nhưng vẫn trở thành lựa chọn của người dân nếu thời gian di chuyển được rút ngắn và các nhu cầu sống hằng ngày được đáp ứng đầy đủ.

Phường Lái Thiêu hưởng lợi trực tiếp từ việc mở rộng quốc lộ 13 - Ảnh: DNCC

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng TOD không đơn thuần là câu chuyện của hạ tầng giao thông. Một tuyến đường hay một nhà ga mới có thể tạo ra kết nối, nhưng chưa đủ để hình thành sức hút của một đô thị.

Giá trị của một đô thị chỉ thực sự được tạo nên khi hạ tầng kết nối đi cùng hệ sinh thái đã vận hành, bao gồm cộng đồng dân cư, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các hoạt động kinh tế.

Trong bức tranh đó, phường Lái Thiêu (Bình Dương cũ) được xem là một trong những khu vực hội tụ điều kiện cần và đủ để hưởng lợi từ xu hướng này. Là một trong những đô thị hình thành sớm của Bình Dương, Lái Thiêu đã phát triển hệ sinh thái thương mại - dịch vụ khá hoàn chỉnh với cộng đồng dân cư đông đúc.

Bên cạnh đó, khu vực này nằm trên trục Đại lộ Bình Dương (quốc lộ 13) - tuyến giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với Bình Dương và các địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Không chỉ thuận lợi về giao thông, Lái Thiêu còn nằm gần hệ thống khu công nghiệp, trung tâm thương mại và các cụm việc làm lớn, tạo ra nguồn cầu nhà ở từ chuyên gia, người lao động và cư dân dịch chuyển từ TP.HCM.

Trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục tăng tốc, lợi thế cạnh tranh của một khu vực sẽ không chỉ đến từ quy hoạch hay khả năng kết nối, mà còn ở mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái đô thị. Những đô thị đã hình thành cộng đồng dân cư, hệ thống dịch vụ và động lực kinh tế sẽ có nhiều cơ hội hơn trong việc thu hút dòng cư dân mới.