24/04/2023 12:15 GMT+7

Đất dân cư xây dựng mới ở TP.HCM: Tự 'đẻ' khái niệm mới, dân gặp khó

TIẾN LONG

Nhiều năm nay, trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2.000) ở TP.HCM "đẻ" thêm khái niệm "quy hoạch dân cư xây dựng mới".

Việc này được xem là trái luật nhưng thực trạng này không được tháo gỡ, khiến hàng ngàn ha đất của người dân gặp khó.

Các luật hiện nay không có quy định về khái niệm quy hoạch khu dân cư xây dựng mới. Tuy nhiên, trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2.000) tại TP.HCM lại có tên quy hoạch dân cư xây dựng mới. Cũng vì thế, hàng ngàn ha đất của người dân lâu nay phải bỏ trống, hoang hóa, dù rất nhiều người mong mỏi được chuyển mục đích để xây dựng nhà.

Hàng ngàn ha đất lãng phí vì khái niệm trái luật

Gia đình ông Trần Vũ Vinh mua mảnh đất nông nghiệp 1.000m² ở xã Tân Kiên (huyện Bình Chánh) gần 10 năm nay. Khu đất đã được ông Vinh đăng ký và được cơ quan chức năng phê duyệt trong danh sách được chuyển mục đích đất theo kế hoạch sử dụng đất.

Năm 2021, ông Vinh có ý định chuyển mục đích lên đất ở để xây nhà ở. Tuy nhiên, hồ sơ của ông hiện đang chờ xem xét vì vướng quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Ông Vinh cho hay theo quy định Luật Đất đai, căn cứ để cho người dân chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp quy hoạch sử dụng đất là đất ở và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm được duyệt. Khu đất của ông đáp ứng đủ hai điều kiện đó nhưng không được giải quyết hồ sơ là trái luật.

Tương tự, ông Đ.H. có khu đất khoảng 1.500m² tại phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức. Khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, ông Hưng được UBND TP Thủ Đức trả lời chưa có cơ sở giải quyết vì "việc chuyển mục đích sử dụng đất tại khu vực phù hợp với quy hoạch dân cư xây dựng mới". Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản xin ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường theo chỉ đạo của UBND TP.HCM. Ông H. cho rằng: "Việc từ chối hồ sơ của tôi là vi phạm các quy định của luật về đất đai, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người dân. Trong Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định và không có loại hình đất ở dân cư xây dựng mới".

Việc đẻ thêm loại hình chức năng quy hoạch dân cư xây dựng mới thường được các sở, ngành lý giải là dành quỹ đất để ưu tiên kêu gọi nhà đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để phát triển các khu dân cư, khu đô thị đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Do đó, nếu cho người dân chuyển mục đích trong các khu vực này sẽ ảnh hưởng đến việc kêu gọi đầu tư các khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên xét về luật, việc tự đưa thêm các điều kiện mới ngoài quy định, đưa ra các thuật ngữ mới theo quy hoạch để phân loại thêm về loại đất là không đúng. Chưa kể, do không làm tốt về đầu tư xây dựng (quy hoạch, thực hiện quy hoạch, lập dự án, thu hồi đất…) nên việc kêu gọi chủ đầu tư ở các khu đất này khó khăn.

Quận, huyện bế tắc nên xin thí điểm…

Theo thống kê của UBND huyện Bình Chánh, huyện này có 33 đồ án quy hoạch 1/2.000 có quy hoạch chức năng dân cư xây dựng mới, với tổng diện tích khoảng 1.200ha. Theo huyện này, nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ của người dân trong huyện rất lớn, nhất là các hộ có đất trong khu dân cư xây dựng mới.

Thực tế, nhiều năm qua, để gỡ vướng cho người dân, UBND huyện Bình Chánh liên tục có văn bản và các cuộc họp với lãnh đạo TP, sở ngành kiến nghị tháo gỡ vướng mắc, cho người dân được chuyển mục đích, xây nhà ở. Dù vậy, sau nhiều cuộc họp, vướng vẫn hoàn vướng.

Thậm chí, trước nhu cầu chuyển mục đích quá lớn của người dân, Ban thường vụ Huyện ủy Bình Chánh từng có chỉ thị xem xét cho chuyển mục đích với một số hộ dân, nhưng với nhiều điều kiện đi kèm. Tuy nhiên, sau đó không hồ sơ nào đủ điều kiện. Cuối năm 2022, huyện Bình Chánh "gỡ vướng" bằng cách đề xuất UBND TP cho thí điểm giải quyết cho chuyển mục đích trong khu vực quy hoạch dân cư xây dựng mới với các hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ gia đình chính sách.

Đề xuất này đến nay chưa được đồng ý, nhưng luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng đề xuất này nếu được phê duyệt cũng chỉ gỡ khó tạm thời, và nguy cơ đẻ thêm "giấy phép con". Việc rà soát, thẩm định "hộ có hoàn cảnh khó khăn" khó phân định. Mặt khác, cho Bình Chánh thí điểm, còn người dân ở quận, huyện khác lại chịu thiệt thòi vì một quy định trái luật là không đúng. Theo ông Phượng: "Đối với một quy định không có trong luật nhưng đang hạn chế quyền lợi hợp pháp của người dân cần nghiên cứu bãi bỏ hẳn".

Làm đất ở không được, làm dự án cũng không xong

Báo Tuổi Trẻ từng phản ánh trường hợp gia đình bà H.T.B.T. (ngụ quận 5, TP.HCM) có khu đất rộng khoảng 9.400m² trồng cây lâu năm tại xã An Phú Tây (huyện Bình Chánh), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 10-2019, bà T. nộp hồ sơ tại UBND huyện Bình Chánh xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

UBND huyện Bình Chánh có văn bản trả lời chưa thể duyệt hồ sơ vì vị trí đất bà T. thuộc quy hoạch là đất nhóm nhà ở xây dựng mới thấp tầng và một phần đường giao thông, không phù hợp quy hoạch làm nhà ở riêng lẻ.

Sau thời gian dài khiếu nại không có kết quả, bà T. đã thành lập công ty để xin làm dự án đầu tư trên khu đất. Tuy nhiên, hiện nay hồ sơ xin làm dự án cũng bị vướng bởi quy định để làm dự án phải có đất ở, trong khi toàn bộ khu đất là đất nông nghiệp.

"Vì một loại quy hoạch không có trong luật, gia đình tôi mất 4 năm loay hoay để xin chuyển. Từ vướng mắc này, hàng loạt vướng mắc khác nảy sinh, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi người dân. Người dân muốn chấp hành đúng pháp luật sao khó quá vậy. Nếu cán bộ dám nghĩ, dám làm vì mục đích phát triển sẽ không để một vướng mắc kéo dài lâu như vậy gây lãng phí tài nguyên đất, thất thu ngân sách và tiền của nhân dân", bà T. bức xúc.

Nguồn gốc quy định trái luật ở đâu?

Luật Đất đai năm 2013, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Luật Xây dựng năm 2013, Luật Quy hoạch năm 2017 và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP.HCM đều không có sử dụng thuật ngữ "quy hoạch đất ở xây dựng mới", "quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp", hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Tuy nhiên, điểm a khoản 1 điều 5 quyết định số 60 năm 2017 của UBND TP quy định diện tích tối thiểu được tách thửa (thay thế quyết định 33 năm 2014) lại nêu ra hai khái niệm này để hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất.

Quy định này không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và các nghị định liên quan. Theo Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất mà công dân được quyền tách thửa, chứ không thể dựa vào quy hoạch mà ngăn cản, cấm đoán quyền tách thửa hợp pháp của công dân đã được pháp luật quy định, trừ những trường hợp luật có quy định cấm tách thửa. Mặt khác, Luật Đất đai cũng chia đất ở thành hai loại là đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn, trong khi quyết định 60 lại chia đất ở thành nhiều loại gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của họ.

Ngoài ra, căn cứ điều 143 và điều 144 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với hai loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Luật Đất đai năm 2013 không giao Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, quy định trên trong quyết định 60 chưa phù hợp với quy định của luật và chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Riêng về quy định cho chuyển mục đích với loại đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp không có trong luật nên mỗi quận, huyện của TP.HCM áp dụng một cách khác nhau, nơi cho, nơi không. Sau này, khi có các chỉ đạo từ UBND TP, các quận, huyện đều tạm ngưng không giải quyết.

Càng gỡ vướng càng rối

Năm 2018, tại một cuộc họp của Ban đô thị HĐND TP.HCM, khi biết việc các quận, huyện áp dụng quy định chuyển mục đích đối với quy hoạch dân cư xây dựng mới khác nhau, chủ tịch HĐND TP lúc đó là bà Nguyễn Thị Quyết Tâm nói không thể chấp nhận chuyện có những nhận thức và cách làm khác nhau ở trong cùng một thành phố.

Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Nguyễn Thanh Nhã nói sẽ tổng rà soát lại toàn bộ nội dung. Bà Quyết Tâm yêu cầu phải đưa ra thời hạn, ông Nhã suy nghĩ một lát và xin 3 tháng. Bà Quyết Tâm nói không ép thời hạn, nhưng cũng không thể kéo dài quá lâu và nhất định phải hoàn thành trong thời gian đã hứa.

Từ năm 2019, Văn phòng UBND TP truyền đạt thường trực UBND TP cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở đối với khu quy hoạch được duyệt là đất ở nhưng chưa có quyết định thu hồi và chưa có kế hoạch sử dụng đất để Nhà nước thu hồi.

Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Xây dựng TP sau đó cũng có công văn đề xuất giải quyết để "gỡ vướng" cho người dân. Tuy nhiên, sau khi họp bàn chung giữa các sở, ngành lại vướng về quan điểm.

Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM Nguyễn Thanh Nhã cho biết trong đồ án quy hoạch khu dân cư xây dựng mới có các chỉ tiêu đất ở, đất cây xanh, đất công trình công cộng… khác nhau. Trách nhiệm của quận, huyện phải lập phương án tổng mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 để phân khu quy hoạch đó ra từng khu vực đất. Nếu đất người dân thuộc khu vực đất ở mới cho chuyển mục đích.

Tuy nhiên, các quận, huyện lại "kêu khó" khi không đủ lực để thực hiện quy hoạch 1/500 cho toàn bộ diện tích đất quy hoạch dân cư xây dựng mới. Hiện các cơ quan chức năng vẫn loay hoay trong việc thực thi một loại quy hoạch không đúng luật, trong khi người dân có nhu cầu và thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đúng luật lại không được giải quyết.

Trong văn bản mới nhất về giải quyết vướng mắc đối với vấn đề này (ban hành tháng 3-2021), phó chủ tịch UBND TP lúc đó là ông Lê Hòa Bình chỉ đạo UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổng rà soát, đánh giá hiện trạng và đề xuất điều chỉnh quy hoạch để chậm nhất cuối năm 2021 tháo gỡ cho người dân. Tuy nhiên, đến nay việc này chưa được thực hiện. Và chẳng biết khi nào "phép vua" mới hơn "lệ làng".

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM):

Bản chất là đất ở, cần cho phép chuyển mục đích

Đối với đất dân cư xây dựng mới, bản chất là đất ở, do đó các cơ quan chức năng cần cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở đối với khu quy hoạch được duyệt là đất ở nhưng chưa có quyết định thu hồi và chưa có kế hoạch sử dụng đất để Nhà nước thu hồi.

Tại TP.HCM, việc phát triển các khu dân cư, khu đô thị phải đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy hoạch dân số. Do đó, việc giải quyết các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở cần phải tính toán kỹ lưỡng. Theo tôi, đối với những khu vực quy hoạch thực hiện không khả thi cần đề xuất điều chỉnh quy hoạch, xóa quy hoạch, trả lại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đối với khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới còn tính khả thi, đề xuất kêu gọi đầu tư. Sở, ngành, địa phương cần quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, xử lý nghiêm các trường hợp xây dựng không phép, sai phép, tự ý phân lô hộ lẻ, để phát triển các khu dân cư theo định hướng đô thị mới.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Tự thành phố vẽ ra, không thể nói là vướng

Khái niệm đất dân cư xây dựng mới là tự TP trong quá trình làm quy hoạch vẽ ra, không có trong luật. Quy định này đưa ra một cách chủ quan, nói là mềm hóa quy hoạch, tạo điều kiện để làm dự án nhưng không sát thực tiễn, không đáp ứng nhu cầu của người dân. Mặt khác, cách quan niệm không cho người dân chuyển đổi mục đích sang đất ở hay xây dựng tạm để giảm bớt khó khăn khi kêu gọi phát triển các dự án sau này hiện cũng không còn phù hợp với xu hướng chung.

Cụ thể, hiện trừ các dự án công cộng, còn lại, các chủ đầu tư phải tự đi thương lượng với người dân để có đất làm dự án. Như vậy, một khu đất dù là đất nông nghiệp hay đất ở, chủ đầu tư cũng đều phải đi thương lượng giá mua bán hợp lý với người dân. Từ những bất cập trên, TP cần bãi bỏ các cụm khái niệm này trong các văn bản của TP chứ không thể nói đến vướng mắc.

Xây dựng 700ha khu dân cư mới tại Quy Nhơn

TTO - Nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, từ nay đến năm 2020 thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình định sẽ xây dựng khoảng 700ha khu dân cư mới.

TIẾN LONG