Nhà chưa có giấy tờ, chủ nhà hiện tại mua lại của chủ đất bằng giấy tay không công chứng, sau đó bán cho tôi cũng bằng giấy viết tay, không công chứng. Xin hỏi, ngôi nhà có thể làm sổ hồng? Phí chuyển mục đích sử dụng đất khoảng bao nhiêu phần trăm? Nếu bị giải tỏa thì có được bồi thường?

Cảm ơn.

tuan tranquoc (salerman_love85@... )

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư ông hỏi, tôi có thể hiểu rằng người chủ nhà mua đất bằng giấy tay và xây dựng nhà ở trên đó trước ngày 1-7-2004.

Trong trường hợp như thế, theo khoản 1 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP, thửa đất được cấp giấy chứng nhận nếu được UBND phường, xã xác nhận về thời gian sử dụng đất trước ngày 1-7-2004, đất được sử dụng ổn định không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đối với nhà ở, chỉ được cấp giấy chứng nhận khi có giấy tờ về đất hợp pháp và “có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật” (Điểm h khoản 1 nghị định 88/2009/NĐ-CP).

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, ông phải có giấy tờ chứng minh thời điểm tạo lập nhà ở - đất ở trước ngày 1-7-2004. Theo quy định tại khoản 2 điều 3 nghị định 84/2007/NĐ-CP thì có 10 loại giấy tờ để chứng minh thời điểm tạo lập nhà ở - đất ở (ông có thể tham khảo quy định này).

Trường hợp ông không có một trong các loại giấy tờ tại quy định này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất, thì UBND cấp xã, trên cơ sở thu thập ý kiến của những người cư trú xung quanh về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất của ông để xác nhận cho ông về thời điểm tạo lập nhà ở - đất ở.

Nghĩa vụ tài chính: do việc sử dụng đất làm nhà ở của ông thuộc khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 nên ông chỉ nộp 50% tiền sử dụng đất, theo khung giá đất do UBND tỉnh Bình Dương quy định hằng năm.

Trường hợp này chỉ áp dụng đối với người lần đầu được Nhà nước giao đất và nằm trong hạn mức giao đất (điểm a khoản 3 điều 8 nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Ngoài ra ông còn phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tổng giá trị nhà và đất.

Nếu ông không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở như nói trên, thì khi Nhà nước thu hồi đất ông chỉ được nhận bồi thường về đất nông nghiệp và nhà ở trên đất sẽ không được bồi thường.

Trân trọng