(KTSG Online) - Từ ngày 1-7-2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực, mang theo một trong những thay đổi đáng chú ý nhất trong lĩnh vực pháp lý xây dựng tại Việt Nam với khái niệm “thiệt hại định trước”.
(KTSG Online) - Từ ngày 1-7-2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực, mang theo một trong những thay đổi đáng chú ý nhất trong lĩnh vực pháp lý xây dựng tại Việt Nam với khái niệm “thiệt hại định trước”.
- Bộ Xây dựng: Giá nhà vẫn neo cao dù nguồn cung cải thiện
- Bộ Xây dựng muốn hạn chế chuyển nhượng tự do nhà ở xã hội sau 5 năm
Đây được coi là một bước tiến quan trọng, tạo cơ sở pháp lý để các bên trong hợp đồng xây dựng chủ động thỏa thuận mức bồi thường cho các vi phạm tương lai, thay thế cho cơ chế “phạt vi phạm” vốn thường bị bó hẹp bởi các mức trần 8% hoặc 12% giá trị nghĩa vụ vi phạm.
Sự thay đổi này hứa hẹn sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm một cách tương xứng hơn với tổn thất thực tế, đặc biệt là trong các dự án xây dựng có giá trị lớn và tính chất phức tạp.
Tuy nhiên, đằng sau sự cởi mở này là những lưu ý pháp lý sắc bén mà các doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm để tránh những lúng túng khi áp dụng thực tế. Một phát hiện quan trọng từ các án lệ là: việc thỏa thuận một con số bồi thường cụ thể trong hợp đồng không đồng nghĩa với việc bên bị vi phạm được miễn trừ nghĩa vụ chứng minh.
Ngay cả khi có điều khoản “thiệt hại định trước”, các cơ quan có thẩm quyền vẫn có xu hướng yêu cầu bên yêu cầu bồi thường phải chứng minh đầy đủ các căn cứ như: có hành vi vi phạm, có thiệt hại thực tế xảy ra và mối quan hệ nhân quả trực tiếp giữa chúng. Nếu mức thiệt hại định trước được thỏa thuận quá lớn so với thực tế, tòa án hoàn toàn có quyền xem xét lại để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên.
Vì vậy, việc soạn thảo điều khoản “thiệt hại định trước” cần đảm bảo chặt chẽ ba thành tố: xác định khoản tiền cụ thể, nêu rõ trường hợp vi phạm áp dụng và nhấn mạnh mục đích bù đắp tổn thất. Đặc biệt, trong môi trường xây dựng, việc lưu trữ minh chứng về thiệt hại để đảm bảo yêu việc cầu bồi thường được chấp nhận.
Bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu chi tiết hơn về các vụ việc điển hình và những kinh nghiệm chuyên sâu trong việc áp dụng quy định mới này, hãy đọc bài viết đầy đủ tại đây.
