Tăng trưởng tín dụng bất động sản thế nào để tránh vòng lặp

(KTSG) - Trong bối cảnh bên ngoài còn nhiều bất định, Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức cao, trên 8%. Để đạt được mục tiêu này, ngoài thúc đẩy đầu tư công thì việc khơi thông nguồn vốn cho bất động sản là một mắt xích quan trọng. Mặt bằng lãi suất thấp, room tín dụng cao đang tạo điều kiện để dòng tiền quay lại thị trường này.

• Dư nợ tín dụng tại TPHCM vượt mốc 4,1 triệu tỉ đồng
• Nghiên cứu gói tín dụng mua nhà cho người trẻ

Tín dụng bất động sản đang phục hồi

Tăng trưởng tín dụng trong năm tháng đầu năm 2025 được ước tính đạt khoảng 6,7%, gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng và tính toán của tác giả, riêng tín dụng bất động sản, quí 1-2025 ghi nhận mức tăng 7,49%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn thị trường là 3,91%. Đà tăng tích cực này phản ánh sự cải thiện đồng thời từ cả phía cung và cầu, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp. Một trong những yếu tố quan trọng giúp dòng vốn quay lại thị trường bất động sản là tiến trình hoàn thiện pháp lý được đẩy mạnh. Nhiều dự án luật quan trọng như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua theo hướng đồng bộ, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp xác định giá trị đất, phát triển quỹ đất và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Riêng trong năm 2024, tín dụng dành cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 29,4%, vượt xa mức tăng trưởng tín dụng chung là 15,08%. Trong đó, tín dụng cho hoạt động mua quyền sử dụng đất tăng tới 133%, còn tín dụng đầu tư vào nhà ở và đô thị ghi nhận mức tăng 31,6%. Bước sang quí 1-2025, tín dụng bất động sản nhà ở và đô thị tiếp tục là điểm sáng, tăng 19,6% so với cuối năm 2024, vượt trội so với mức trung bình 7,49% của ngành và 3,91% toàn thị trường. Dù hệ thống văn bản hướng dẫn còn độ trễ, nhưng định hướng chính sách đã phần nào củng cố niềm tin cho các chủ đầu tư trong việc tái khởi động các dự án dang dở.

Thị trường trong nước cũng cần cảnh giác với những cú sốc có thể làm thay đổi mặt bằng lãi suất và điều kiện tín dụng. Đây sẽ là bài toán cân bằng giữa kích thích tăng trưởng và đảm bảo an toàn hệ thống - một thách thức cần được theo dõi sát trong thời gian tới.

Trên thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể so với năm ngoái, hiện dao động trong khoảng 8-10%/năm. Một số ngân hàng thậm chí áp dụng các gói ưu đãi ngắn hạn với lãi suất chỉ 5-6% trong hai năm đầu tiên, giúp người mua nhà lần đầu dễ dàng tiếp cận vốn, từ đó kích thích lực cầu quay lại thị trường. Đồng thời, chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng ghi nhận bước tiến đáng kể, giúp gia tăng sự tham gia của doanh nghiệp vào phân khúc này. Việc cung ứng nhà ở với mức giá hợp lý không chỉ đáp ứng nhu cầu thực, mà còn tạo lực đẩy cho tín dụng nhờ khả năng hấp thụ vốn tốt hơn từ thị trường. Ngoài ra, năm 2025 cũng là thời điểm đầu tư công được đẩy mạnh với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai và dự kiến hoàn thành. Đây là cú hích quan trọng cho thị trường bất động sản ở các khu vực vệ tinh, khi nhiều chủ đầu tư tranh thủ “ăn theo” tiến độ đầu tư công để khởi động các dự án mới, đón đầu làn sóng dịch chuyển nhu cầu ở và đầu tư.

Thêm lực đẩy từ khu vực doanh nghiệp nhà nước

Tiếp nối những tín hiệu tích cực từ phía tín dụng, một thay đổi quan trọng khác vừa được Quốc hội thông qua liên quan Luật Quản lý và Đầu tư vốn Nhà nước tại doanh nghiệp (sửa đổi). Luật mới mở rộng dư địa cho các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản, với điều kiện phù hợp ngành nghề chính hoặc nằm trong chiến lược phát triển đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là bước chuyển lớn so với quy định trước đây vốn hạn chế nghiêm ngặt hoạt động đầu tư bất động sản của khu vực DNNN. Việc nới lỏng hành lang pháp lý, gia tăng quyền tự chủ cho đại diện chủ sở hữu vốn nhà nước, cùng với việc đánh giá hiệu quả đầu tư dựa trên kết quả kinh doanh tổng thể, tạo điều kiện để DNNN chủ động khai thác hiệu quả quỹ đất, tài sản công. Đồng thời, sự tham gia của nhóm doanh nghiệp này cũng mở rộng lực lượng cung ứng trên thị trường, góp phần tăng cạnh tranh và cải thiện nguồn cung sản phẩm. Về dài hạn, nếu các DNNN lớn tận dụng tốt lợi thế về đất đai và năng lực tài chính để triển khai các dự án nhà ở xã hội, khu đô thị vệ tinh hoặc bất động sản công nghiệp, thị trường sẽ được hưởng lợi kép về cả quy mô phát triển và chất lượng đầu tư.

Triển vọng tích cực nhưng cần định hướng đúng

Triển vọng thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025 được đánh giá là tương đối tích cực, khi nhiều yếu tố nền tảng đang đồng thuận hỗ trợ cho đà phục hồi. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, cùng với nhu cầu nhà ở đang dần quay trở lại sau thời gian dài bị dồn nén là những yếu tố chủ chốt giúp thị trường lấy lại sức bật. Tuy nhiên, đà phục hồi này cũng kéo theo một số cảnh báo. Mức giá nhà ở nhiều khu vực hiện vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân đô thị, đặc biệt là nhóm người mua nhà lần đầu. Nếu không được kiểm soát hợp lý, sự chênh lệch giữa giá cả và khả năng chi trả có thể dẫn đến nguy cơ mất cân đối cung - cầu trong trung hạn. Do đó, cơ cấu thị trường cần được điều chỉnh theo hướng tập trung vào nhu cầu thực, với mặt bằng giá hợp lý và sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn tiềm ẩn nhiều bất ổn như lạm phát kéo dài tại các nền kinh tế lớn, sự thay đổi nhanh chóng của chính sách tiền tệ hay căng thẳng địa chính trị, thị trường trong nước cũng cần thận trọng trước những cú sốc có thể làm thay đổi mặt bằng lãi suất và điều kiện tín dụng. Đây sẽ là bài toán cân bằng giữa mục tiêu kích thích tăng trưởng và đảm bảo an toàn hệ thống - một thách thức cần được theo dõi chặt chẽ trong thời gian tới.