Nới mức thu nhập mua nhà ở xã hội, bước tiến cho giấc mơ an cư

(KTSG Online) – Mới đây, Thủ tướng đã đồng ý nâng ngưỡng thu nhập mua, thuê mua nhà ở xã hội theo kiến nghị của Bộ Xây dựng. Song các chuyên gia cho rằng chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà vẫn lớn, nên để tăng khả năng tiếp cận cần đồng thời mở rộng nguồn cung, giữ lãi suất ổn định và kéo dài thời hạn vay.

• Chính sách ưu tiên tạo đòn bẩy cho nguồn cung nhà ở xã hội
• Doanh nghiệp kỳ vọng sửa đổi Luật Đất đai mở rộng cửa cho nhà ở vừa túi tiền

Tiệm cận giấc mơ an cư

Khảo sát hơn 144.000 ứng viên tìm việc của Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TPHCM (Falmi) cho thấy 31,76% mong muốn lương trên 20 triệu đồng/tháng, cao nhất trong các nhóm lựa chọn, tiếp đến là 25,83% ở mức 5-10 triệu đồng và chỉ 3,64% chấp nhận dưới 5 triệu đồng. Ngược lại, khi khảo sát hơn 285.000 vị trí cần tuyển người ở doanh nghiệp, chỉ 9,77% vị trí có lương trên 20 triệu đồng mỗi tháng, đây cũng là vị trí có nhu cầu tuyển ít nhất trên thị trường. Mức lương 5-10 triệu đồng chiếm đến 44,47% tổng nhu cầu tuyển dụng và có đến 11,37% công việc chỉ trả lương dưới 5 triệu đồng mỗi tháng. Tại TPHCM, câu chuyện của vợ chồng anh Minh và chị Hoa, công nhân tại khu chế xuất Tân Thuận, đang chắt chiu để hy vọng mua được một căn hộ nhà ở xã hội. Thu nhập gộp của đôi vợ chồng khoảng 25 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt và nuôi con nhỏ, họ chỉ để dành được hơn 5 triệu đồng. Trong khi đó, một căn hộ nhà ở xã hội hiện có giá phổ biến từ 720 triệu đến gần 2 tỉ đồng. Đó cũng là hoàn cảnh của nhiều đối tượng lao động văn phòng khác có tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng, mỗi tháng tiết kiệm được 8-10 triệu đồng. Tuy vậy, các dự án nhà ở xã hội ở TPHCM hiện dao động từ 18 đến hơn 35 triệu đồng/m², với mức chi trả góp mua nhà từ 5-10 triệu đồng/tháng cho căn hộ giá 1,2 tỉ đồng thì giá nhà gấp 10 đến 20 lần thu nhập năm. Đến năm 2025, số dự án nhà ở xã hội (NOXH) đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đạt 59,6% so với chỉ tiêu đề án 1 triệu căn hộ đến năm 2030. Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu ngay trong năm nay là 100.000 căn, vẫn còn nhiều việc phải làm. Thủ tướng nhấn mạnh, NOXH cần đa dạng phân khúc, linh hoạt hình thức mua, thuê và đồng bộ hạ tầng thiết yếu, từ giao thông, điện, nước, viễn thông đến môi trường, y tế, giáo dục và văn hóa. Để thúc đẩy triển khai, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi một số quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP theo hướng rút gọn. Cụ thể, nâng ngưỡng thu nhập để được mua, thuê NOXH: người độc thân từ 15 lên 20 triệu đồng/tháng, hộ gia đình đã kết hôn từ 30 lên 40 triệu đồng/tháng; giao công an cấp xã xác nhận điều kiện thu nhập cho người không có hợp đồng lao động; đồng thời nghiên cứu giảm lãi suất vay ưu đãi mua, thuê NOXH thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội.

Trước đây, quy định thu nhập để mua nhà ở xã hội (NOXH) là 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và 30 triệu đồng/tháng đối với cặp vợ chồng. Theo Kim Oanh Group, mức này chưa hợp lý, gây khó khăn cho nhiều người dân, đặc biệt những trường hợp có người phụ thuộc, thuê nhà, phụng dưỡng cha mẹ già, nuôi con nhỏ hoặc đang điều trị bệnh. Thậm chí, người có thu nhập cơ bản dưới 15 triệu đồng nhưng nhờ làm thêm giờ, tiền thưởng hay tăng ca mà vượt mức quy định cũng bị loại khỏi diện mua NOXH. Ở TPHCM, thu nhập 20-25 triệu đồng/tháng vẫn khó tiếp cận nhà ở, nên nhu cầu NOXH còn rất lớn. Đại diện lãnh đạo Kim Oanh Group cho rằng việc Thủ tướng đồng ý nâng ngưỡng thu nhập, chính sách này sẽ giúp người dân dễ mua nhà hơn, đồng thời mở rộng tệp khách hàng để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư. Theo doanh nghiệp, việc điều chỉnh này còn giúp nhóm nhân sự trẻ, chuyên gia và hộ gia đình thu nhập trung bình khá tiếp cận NOXH, từ đó kích thích nhu cầu và tạo sức bật mới cho thị trường.

Ưu đãi tín dụng, thủ tục cho người mua

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng nhìn nhận với mức lương này và chi phí sinh hoạt tại TPHCM hay Hà Nội, khả năng mua nhà thương mại vẫn rất hạn chế do giá trung bình cao gấp 15-20 lần thu nhập năm. Ngay cả NOXH, nếu không có lãi suất ưu đãi ổn định và thời gian vay dài 15-20 năm, người trẻ vẫn chịu áp lực tài chính lớn. Vì vậy, điều chỉnh ngưỡng thu nhập chỉ là một phần, cần đi kèm cơ chế tín dụng linh hoạt và phát triển nguồn cung NOXH tại các vị trí thuận tiện để thực sự cải thiện khả năng sở hữu nhà. Kinh nghiệm giai đoạn 2013-2016 cho thấy, khi Nhà nước mở rộng đối tượng và áp dụng ưu đãi cho người mua nhà thương mại giá thấp, thị trường hấp thụ tốt hơn. Hiện nay, Việt Nam có thể cân nhắc mở rộng chính sách sang nhóm người trẻ có nhu cầu mua nhà thương mại, đặc biệt căn hộ bình dân, với cơ chế vay dài hạn 25-50 năm, lãi suất ổn định và giai đoạn ân hạn hợp lý, theo mô hình mà Singapore hay Nhật Bản áp dụng, nhằm giảm gánh nặng trả gốc hàng tháng và tạo cơ hội sở hữu nhà cho thế hệ trẻ. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam nói thêm người trẻ vẫn phải đối mặt với khoản tiền trả trước 400-600 triệu đồng cho một căn hộ và áp lực trả góp 10-15 triệu đồng mỗi tháng. Để họ thực sự tiếp cận nhà ở, cần thêm các biện pháp hỗ trợ bổ sung như kéo dài thời hạn vay, giảm tỉ lệ vốn tự có, đồng thời kiểm soát chặt chẽ giá bán NOXH để giữ ở mức hợp lý. Trong những năm qua, dù tình hình thị trường khó khăn, khủng hoảng kinh tế kéo dài, đặc biệt là giai đoạn từ 2020 đến nay nhưng Kim Oanh Group đã kịp thời nắm bắt nhu cầu thị trường, chuyển hướng phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở thực, vừa túi tiền song song với các phân khúc đô thị cao cấp, hợp tác quốc tế.

Là chủ đầu tư phát triển số lượng lớn nhà ở xã hội, doanh nghiệp đang phát triển nhà ở xã hội (NOXH) trên các quỹ đất sẵn có, vốn được đấu giá thành công cách đây hơn 10 năm với giá rẻ. Nhờ đó, công ty mạnh dạn xin chuyển đổi quỹ đất phát triển nhà ở thương mại sang NOXH để hỗ trợ người dân an cư. Trong khi đó, nếu đấu giá đất ở thời điểm hiện tại, giá cao sẽ kéo chi phí sản phẩm tăng, khiến doanh nghiệp e ngại phát triển NOXH và người lao động thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở. Về vốn cho nhà ở xã hội, đại diện Kim Oanh Group cho biết thực trạng hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế. Việc giải ngân vốn vay diễn ra chậm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ dự án và khả năng tiếp cận của người mua. Nhiều dự án dù đã hoàn thiện 2-3 năm, người dân vẫn chưa được giải ngân dù đã thanh toán trước 20-30% giá trị căn hộ. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cần thiết kế gói tín dụng riêng cho NOXH, quản lý tách biệt với các chương trình vay thương mại, lãi suất thực sự ưu đãi dưới 4% và ổn định ít nhất 20 năm. Đồng thời, thủ tục vay và giải ngân cần được đơn giản hóa cho cả chủ đầu tư lẫn người mua, nhằm giúp các dự án NOXH hấp thụ vốn hiệu quả và người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Được biết, đơn vị đang triển khai kế hoạch phát triển 40.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2028 nhằm hỗ trợ người dân an cư. Các dự án tập trung tại các đô thị phát triển, nơi có đông người lao động cần nhà ở, như TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương cũ. Đến nay, công ty đã hoàn thành 3 dự án với hơn 4.000 căn và cuối tháng 8 vừa qua vừa động thổ 3 dự án mới tại Đồng Nai. Tại doanh nghiệp bất động sản Lê Thành, dự án mới do đơn vị làm chủ đầu tư nằm tại cửa ngõ phía Tây TPHCM, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đồng bộ, cung cấp gần 2.000 căn hộ từ 26-60m², phù hợp với nhu cầu của các gia đình trẻ và người độc thân. Điểm nhấn của dự án là chính sách chuyển đổi hợp đồng thuê sang mua sau 10 năm. Người thuê chỉ cần thanh toán thêm 25% giá trị hợp đồng sau 10 năm là trở thành chủ sở hữu căn hộ, biến khoản chi trả hàng tháng thành một khoản tích lũy cho tương lai. Đây được xem là một giải pháp tài chính bền vững, giúp người dân an cư và từng bước sở hữu nhà riêng.