Metro khởi hành tạo hiệu ứng lên giá bất động sản khu Đông

(KTSG Online) – Sau 3 tuần vận hành chính thức, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đã tác động không nhỏ đến giá bất động sản tại các khu vực xung quanh nhà ga trải dọc hành trình. Theo ghi nhận từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá thuê vẫn chưa có dấu hiệu tăng giá, trong khi đó giá nhà, chung cư, căn hộ di chuyển tiện lợi ra trạm ga tàu có biến động mạnh.

• Metro đã chạy, TPHCM cần làm gì để có mô hình TOD hiệu quả?
• Chính sách linh hoạt trong giải phóng mặt bằng sẽ thúc đẩy nhanh TOD

Thị trường chuyển dịch cùng hiệu ứng metro

Sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng góp phần giảm tải áp lực dùng xe cá nhân, đặc biệt ngay sau khi tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên chính thức hoạt động đã phục vụ được nhu cầu di chuyển lên trung tâm đi học, đi làm của người dân sinh sống ở thành phố Thủ Đức. Theo đại diện Biggee (nền tảng phân tích thông tin bất động sản), ông Trần Đạt Khánh nói giá bán các dự án căn hộ dọc tuyến metro ghi nhận mức tăng 4-5% tại các khu vực trọng điểm như điểm đầu, điểm cuối và giữa tuyến so với thời điểm trước khi metro chính thức hoạt động. Sự gia tăng này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu di chuyển thực tế của người dân, cùng với việc các khu vực này tập trung nhiều dự án cao cấp, pháp lý minh bạch và tiện ích đầy đủ. Đáng chú ý, giá thuê bất động sản tăng mạnh ở khu vực từ ga An Phú về phía trung tâm thành phố. Trong khi đó, các dự án từ ga Rạch Chiếc đến Suối Tiên không ghi nhận sự gia tăng về giá thuê. Cụ thể, dữ liệu từ Biggee chỉ ra biến động giá thuê ở khu vực nhà ga Bến Thành là 6.7%, giá bán 5.3%, nhà ga An Phú có biến động giá thuê 8.8%, giá bán 4.2%, những khu vực còn lại như nhà ga Rạch Chiếc, Phước long, Bình Thái, Thủ Đức, khu công nghệ cao, Đại học Quốc gia, Suối Tiên giá thuê không thay đổi, giá bán tăng nhẹ. Việc giá thuê không ghi nhận sự gia tăng không hẳn là do thiếu nhu cầu, mà có thể xuất phát từ thực tế rằng phần lớn các dự án tại đây là nơi cư trú của chính chủ, dẫn đến nguồn cung cho thuê hạn chế và giá thuê không có biến động. Theo quan sát và ghi nhận của Batdongsan.com.vn, nhóm công nhân viên chức và người đi làm có thể chiếm tới 60-70% nhờ vào sự tiện lợi và tiết kiệm chi phí di chuyển (do đang ở giai đoạn miễn phí), khả năng sẽ có điều chỉnh khi chính thức áp dụng mức phí sau giai đoạn này. Ngoài ra, tỷ lệ sử dụng metro của sinh viên khá cao (20-25%) vì chi phí hợp lý và gần các khu vực trường học, ký túc xá.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng metro đã vận hành sau 3 tuần nhưng giá thuê nhà của các dự án xung quanh hoặc lân cận chưa có dấu hiệu tăng mạnh. Có thể thói quen của phần lớn những người dân ở các khu vực này chưa thay đổi, cùng phương tiện cá nhân vẫn là lựa chọn trước vì sự linh hoạt. Tuy nhiên, giá bán các dự án xung quanh có sự thay đổi và tăng đáng kể từ 10-15%, thể hiện kỳ vọng tương lai khi thói quen sử dụng metro thay đổi nhờ tiết kiệm chi phí và di chuyển dễ dàng. Còn phía Nhà Tốt, bà Hoàng Thị Minh Ngọc chỉ ra, giá thuê mặt bằng kinh doanh (tính toán trên các tin rao với diện tích thuê chủ yếu nằm trong khoảng 80-200m²) tại khu vực đường Lê Lợi tăng lên dần qua từng quí trong năm 2024, đặc biệt đạt mức cao nhất trong quí 4. Qua đó ghi nhận mức tăng lên khoảng 3-4 lần so với thời điểm trước khi tháo rào chắn phục vụ xây dựng tuyến metro (tháng 08-2022). Về nguồn cung mặt bằng cho thuê được rao không có sự biến động nhiều qua các quí. Chia sẻ với KTSG Online, bà Ngọc nói việc nằm tại vị trí tập trung nhiều địa điểm du lịch, mua sắm, nhà hàng, cửa hàng cao cấp, tuyến metro mới sẽ mang đến sự gia tăng trong lưu lượng khách du lịch, người đi làm, cho các cửa hàng trên tuyến đường Lê Lợi cũng như các tuyến đường xung quanh khu vực ga Bến Thành. Tuy nhiên với mức giá thuê tương đối cao (dự kiến có thể giao động từ 200-400 triệu/tháng) sẽ là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch tăng mức độ hiện diện của mình tại khu vực này. Do đó, tỷ lệ lấp đầy được dự đoán là sẽ ở mức vừa phải, bà nói thêm.

Metro hướng mở nguồn cung cùng nhiều thách thức

Báo cáo mới nhất của Avison Young Việt Nam chỉ ra sự phát triển tuyến metro có tác động tích cực đến kinh tế, xã hội. Chẳng hạn, các nhà ga tạo việc làm và phát triển lực lượng lao động với 1.200 lao động và 2.000 việc làm phụ, các dịch vụ liên quan tại các nhà ga có thể tạo thêm 2.000-3.000 việc làm. Đồng thời, 45% cư dân sẵn sàng chuyển sang sử dụng metro làm phương tiện giao thông chính. Metro cũng cải thiện khả năng tiếp cận dịch vụ xã hội khi kết nối tới 15 trường đại học và cao đẳng mang lại lợi ích cho hơn 50.000 sinh viên. Tuyến metro đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình đô thị hóa dọc theo tuyến đường, dẫn đến sự thay đổi cơ cấu dân cư khi giao thông được cải thiện, góp phần thu hút sự phát triển mới và cư dân có thu nhập cao hơn, từ đó làm tăng giá trị bất động sản. Hệ thống metro thúc đẩy sự phát triển của các tổ hợp đa chức năng và trung tâm thương mại theo chiến lược TOD, nâng cao kết nối và đồng bộ hóa giao thông công cộng với hạ tầng đô thị.

Song, việc phát triển đòi hỏi thời gian và sự cân nhắc từ nhiều góc độ. Chẳng hạn vấn đề đền bù và tái định cư từ dự án metro TPHCM tác động đến 1.500 hộ gia đình và yêu cầu giải tỏa 20ha đất. Bên cạnh đó, giá bất động sản khu vực gần các tuyến metro có nguy cơ tạo ra một bong bóng bất động sản, khiến nhà ở không thể tiếp cận đối với các cư dân có thu nhập thấp và trung bình cũng là vấn đề quan trọng, đại diện Avison Young Việt Nam nhấn mạnh. Đại diện Batdongsan.com.vn cũng nói thêm dự án metro số 1 đã mang lại nhiều tích cực và thay đổi rõ rệt các dự án xung quanh các trạm metro, từ việc gia tăng nhu cầu tìm kiếm đến các giao dịch sôi động hơn trong giai đoạn cuối năm. Quỹ đất và các khu vực xung quanh metro đang trở thành mục tiêu săn đón không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ mà còn là các chủ đầu tư lớn đang có chiến lược. Đến năm 2025, bất động sản quanh metro dự kiến sẽ phát triển theo hướng chọn lọc, tập trung vào các loại hình phù hợp với từng nhóm khách hàng. Tại các khu vực trung tâm như quận 1, quận 3 sẽ là các dự án hạng sang và siêu sang phục vụ đối tượng thượng lưu và nhà đầu tư nước ngoài, trong khi đó khu vực ở xa vệ tinh như Dĩ An, Biên Hòa sẽ phát triển dự án phù hợp với túi tiền nhằm hướng đến các gia đình trẻ, văn phòng và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam cũng cho biết trong năm 2025, nguồn cung tương lai tại vùng ven TPHCM dự kiến đạt gần 2.400 căn hộ, chiếm hơn 20% nguồn cung tương lai toàn thành phố trong giai đoạn. Nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu tại Bình Chánh và Bình Tân. Hơn 80% nguồn cung tương lai đến từ hạng C.