Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc (kỳ 1): Gỡ khó ngắn hạn

(KTSG Online) – Đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới, bài toán đầu tiên mà doanh nghiệp cần giải là tháo gỡ khó khăn thanh khoản. Nỗ lực phục hồi dòng tiền trong ngắn hạn đã có những tín hiệu tích cực, dù nền kinh tế nhìn chung vẫn chưa hết khó khăn với nhiều biến số vĩ mô.

• Dòng chảy tiền trên thị trường bất động sản: những tín hiệu mới
• Gỡ pháp lý, khơi dòng tiền để bất động sản vào quỹ đạo phục hồi

Doanh nghiệp xoay xở

Hoạt động cơ cấu nợ, xoay sở vượt qua khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn diễn ra nhộn nhịp, trong bối cảnh xuất hiện những lo ngại mới khi nhu cầu suy yếu. Tuy nhiên, sự hồi phục rõ rệt ở câu chuyện dòng tiền là điểm tích cực thấy rõ trên thị trường hiện nay, theo các chuyên gia. Trong hơn hai năm qua, sự đứt gãy dòng tiền đến ở trên cả ba phương diện. Một là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (khi không thể bán được sản phẩm), dòng tiền vay ngân hàng cũng tắc nghẽn (dự án không đủ yêu cầu pháp lý, người vay cũng hạn chế mua), còn kênh trái phiếu doanh nghiệp phải xử lý khối nợ đáo hạn. Các dòng tiền này nay có sự chuyển động tích cực hơn, theo ông Hoàng Huy, Giám đốc Phòng Nghiên cứu Khách hàng Tổ chức, Khối Phân tích, Công ty chứng khoán Maybank, chia sẻ tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản năm 2024 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 29-5 vừa qua. Theo đó, dòng tiền kinh doanh bắt đầu quay trở lại, một số dự án tái khởi động, lãi suất thấp cũng khiến người mua mạnh dạn giải ngân. Nhiều doanh nghiệp cũng đã chủ động giảm đòn bẩy nợ, bán tài sản, mua lại trái phiếu, phát hành thêm cổ phiếu. “Nhìn chung dòng tiền đã quay trở lại. Mặc dù chậm nhưng điểm tồi tệ nhất của thị trường đã qua”, ông Huy đánh giá. Trong nỗ lực hồi phục dòng tiền, thị trường trái phiếu doanh nghiệp luôn là tâm điểm với nhiều hoạt động tái cơ cấu nợ. Chẳng hạn gần đây như Công ty No Va Thảo Điền công bố hoán đổi 9,66 tỉ đồng trái phiếu thành quyền tài sản từ khoản phải thu; Công ty kinh doanh nhà Sunshine thông báo chậm thanh toán gốc 87 tỉ đồng và lãi 4,76 tỉ đồng. Trước đó nữa, Công ty Khải Hoàn Land công bố thông tin về việc thay đổi điều khoản, điều kiện trái phiếu, thay đổi ngày đáo hạn sang tháng 4 năm sau với lãi suất mới 12%/năm; Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát gia hạn trái phiếu thêm 24 tháng, theo báo cáo của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), thống kê lại từ hoạt động công bố thông tin từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Cũng có doanh nghiệp bắt đầu phát hành thêm, như tập đoàn Vingroup phát hành 2.000 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 2 năm; Công ty Vinhomes cũng phát hành 2.000 tỉ đồng với lãi suất 12%/năm, kỳ hạn 2 năm; hay Công ty cổ phần IDTT công bố huy động 200 tỉ đồng kỳ hạn 3 năm với lãi suất 11%/năm. Theo ông Huy, trong 5 tháng đầu năm nay, lượng trái phiếu phát hành tương đương cùng kỳ năm ngoái, không quá sôi động nhưng cũng có sự hồi phục nhẹ nếu so với giai đoạn cuối năm 2022 đến 2023, nhờ Nghị định 08 của Chính phủ mang lại cơ chế có thể gia hạn nợ trái phiếu. “Có khoảng 150.000 tỉ trái phiếu bao gồm trái phiếu được gia hạn, tương đương 22% lượng trái phiếu lưu hành, cũng đã giúp giải quyết đáng kể thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản”, ông Huy đánh giá.

Không chỉ tái cơ cấu nợ trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng bắt đầu kế hoạch tăng vốn điều lệ, chủ yếu thông qua phương án phát hành thêm cổ phiếu. Chẳng hạn, tập đoàn Novaland gần đây chốt phương án chào bán gần 1,2 tỉ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, với tỷ lệ thực hiện quyền là 10:6. Tương tự, Công ty Phát Đạt cũng muốn chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, hay Tập đoàn Đất Xanh đưa ra kế hoạch phát hành hơn 150 triệu cổ phiếu với giá tối thiểu 12.000 đồng/cổ phiếu. Số tiền trị giá hàng ngàn tỉ đồng thu được từ các đợt phát hành dự kiến này, theo các chủ doanh nghiệp là nhằm triển khai các dự án bất động sản, nhưng trong đó một phần cũng để cơ cấu nợ, bổ sung vốn lưu động. Có kế hoạch gọi vốn mới cũng là một tín hiệu cho thấy doanh nghiệp đang lạc quan hơn vào thị trường. Theo ông Huy, kế hoạch này rất “tham vọng” khi lượng vốn đăng ký tăng thêm của các doanh nghiệp niêm yết đã đạt con số kỷ lục cả về con số tương đối và tuyệt đối. “Nếu thành công thì đây sẽ là cú hích cho thị trường bất động sản nói chung”, ông Huy nói.

Nhưng áp lực vẫn còn rất lớn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA), cho rằng nếu theo nhìn dữ liệu, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Theo đó, sự tăng trưởng đã trở lại dù chậm, sau khi được hỗ trợ bởi nhiều quy định mới liên quan trên thị trường trái phiếu, tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi nền kinh tế. Tuy nhiên, bài toán khó nhất của thị trường là thanh khoản vẫn còn đó. “Trong tình hình hiện nay, các doanh nghiệp phải giải quyết bài toán khó nhất là vốn, tiếp theo là thị trường. Chỉ khi nào nhà đầu tư xuống tiền thì thị trường mới hồi phục cơ bản và bền vững”, ông Châu đánh giá. Nỗ lực phục hồi của các doanh nghiệp còn phụ thuộc nhiều vào câu chuyện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vốn tiếp tục chịu áp lực không nhỏ nhìn từ các báo cáo doanh nghiệp niêm yết trong qúi 1 vừa qua.

Cụ thể, thống kê cho thấy lợi nhuận sau thuế ngành bất động sản dân cư giảm mạnh 88% so với cùng kỳ, mức thấp nhất theo quí kể từ năm 2019, trong đó doanh thu giảm 51%. Nếu loại trừ Vinhomes (VHM), lợi nhuận ngành cũng giảm 42%, vẫn là một con số rất lớn, theo báo cáo của Công ty chứng khoán VPbankS. Một gánh nặng khác nữa là không chỉ doanh thu suy giảm, chi phí lãi vay lại tăng 6%. Áp lực tài chính cũng căng thẳng hơn khi chi phí bán hàng và quản lý tỷ trọng tăng từ 14% lên 26% tổng doanh thu. Điển hình như câu chuyện của NVL, dù dù doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 503 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái, lợi nhuận sau thuế ghi nhận khoản lỗ 601 tỉ đồng, trong đó hơn 452 tỉ đồng lỗ do chênh lệch tỉ giá, dẫn đến việc đánh giá lại các khoản vay, trái phiếu và khoản mục khác có gốc ngoại tệ, theo VPBankS. Trên thực tế, áp lực tài chính được nhắc đến nhiều trong năm nay là câu chuyện đáo hạn trái phiếu, với “điểm rơi” vào thời điểm quí 4. Theo ước tính của FiinGroup, tính đến 2-5-2024, lượng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm đạt 257.170 tỉ đồng, trong đó bất động sản chiếm 39%. “Thách thức vẫn còn hiện hữu khi thị trường chưa hoàn toàn phục hồi và những thay đổi về chính sách có độ trễ nhất định, dẫn tới doanh nghiệp chưa có đủ thời gian để sắp xếp dòng tiền trả nợ”, báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của FiinGroup đánh giá. Ảnh hưởng từ đòn bẩy cao vẫn để lại hệ lụy không nhỏ cho các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, nhìn từ góc độ thị trường, sự phục hồi vẫn còn đang rất yếu. Chẳng hạn nhìn từ kết quả kinh doanh của mảng vật liệu xây dựng, nhóm phân tích của VPbankS đánh giá rằng xu hướng tăng trưởng chỉ diễn ra ở từng đơn vị đơn lẻ, còn toàn ngành nhìn chung vẫn ở trong xu hướng “dò đáy”. Hoạt động doanh nghiệp trầm lắng và còn nhiều vấn đề cần được giải quyết như hàng tồn kho hay công nợ. Thách thức ngắn hạn là không ít, nhưng thị trường cũng đang đứng trước những tín hiệu mới tích cực hơn khi kỳ vọng vào sự thay đổi của câu chuyện chính sách, là nền tảng quan trọng cho các giao dịch nhà đất sau này.