Nhiều kiến nghị sửa đổi các luật để phát triển thị trường bất động sản

(KTSG Online) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang còn có quá nhiều bất cập. Các chuyên gia, doanh nghiệp và hiệp hội này đã đưa ra nhiều ý kiến góp ý và cho rằng cần hoàn thiện các luật để phát triển thị trường bất động sản.

Những kiến nghị nêu trên được đưa ra tại hội nghị góp ý sửa đổi "Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản" được tổ chức vào ngày 28-3.

Vì sao cần sửa đổi các luật?

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và các ngành nghề liên quan. Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Hiện các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014), Luật Đất đai (2013)... Theo chương trình làm việc của Quốc hội, dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10 tới. Tại hội nghị trên, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang có quá nhiều bất cập. Vì vậy, rất cần các doanh nghiệp, chuyên gia cho ý kiến để nhằm hoàn thiện các luật, phát triển thị trường bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cho rằng bất động sản là một ngành thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác. Nhưng có khoảng 12 luật tác động vào bất động sản, còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án muốn hoàn thành phải có 36 con dấu. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu, nếu tính cả những quy định không chính thức. Thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp. Ông Hiệp cho rằng phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi. Ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, nhận xét, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Ông Tuyến phân tích hàng loạt các vướng mắc giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu. Vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 về sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Ông Tuyến cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví dụ như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới như bất động sản dưỡng lão, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Góp ý cho sửa đổi Luật Đất đai

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay tại Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TPHCM đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30. “Bên cạnh đó, vướng mắc nhất chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai do cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng. Cần giải quyết rõ về trách nhiệm này. Bên cạnh đó là câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất... cũng cần xem lại”, ông Hiệp nói.

Cũng tại hội thảo, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, đưa ra rất nhiều kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai. Ông Lực cho rằng Luật Đất đai sửa đổi cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… “Về vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không. Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch”, ông Lực nói. Về cơ chế chuyển dịch đất đai, ông Lực cho rằng hiện nay vẫn thiếu và chưa có khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện, đa số vẫn còn thiên về cưỡng ép. Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư, hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất - mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó giá đền bù cần thay đổi. Cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này trong khi nên thuê cơ quan định giá đất độc lập. Về phương pháp định giá đất, ông Lực cho biết mỗi địa phương đang áp dụng mỗi phương pháp. Ông đề xuất chỉ nên có 2 phương pháp - so sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn. Về chế độ sử dụng đất, ông Lực cho hay hiện chưa có quy định về chế độ sử dụng đất công và đất công cộng, hay các quy định rõ ràng về đất ngoại giao, đất tôn giáo tín ngưỡng. Đối với đất nông nghiệp, cũng cần xem lại quy định hạn mức và quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phù hợp hay không... Góp ý về việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó giám đốc khối điều hành dự án TPHCM, Tập đoàn Novaland, đề xuất luật cho phép như sau: chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất này sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập. Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật, đại diện Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 như sau: có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Về việc xác định rõ các trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất, ông Hưng cho rằng hiện nay pháp luật đất đai không quy định cụ thể đối với một khu đất có hiện trạng hỗn hợp - tức là một phần là đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, một phần là đất trống do Nhà nước quản lý và các loại đất khác. Như vậy, khi thực hiện dự án sẽ thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích khu đất hay thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất Nhà nước quản lý? Ngoài ra, các tiêu chí cụ thể về quy mô, diện tích khu đất Nhà nước quản lý khi nào sẽ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cũng chưa được quy định cụ thể dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục để được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án. Để có cơ sở pháp lý rõ ràng khi quyết định chủ trương và lựa chọn chủ đầu tư, và cơ quan chấp thuận chủ trương có cơ sở phê duyệt, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng đề xuất bổ sung thêm quy định cụ thể về vấn đề này. Góp ý về Luật Đất đai, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng cần điều chỉnh Điều 118 Luật Đất đai theo hướng quy định loại trừ - chỉ quy định các trường hợp phải thực hiện đấu giá, còn lại là không thông qua đấu giá hoặc ngược lại; bổ sung thêm trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Ông cũng kiến nghị luật hoá chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu vào Luật Đất đai. Về vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất (Điều 110), ông Dũng kiến nghị cần có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất cho lĩnh vực dự án nhà ở và ít nhất cũng được miễn trong thời gian xây dựng cơ bản theo tiến độ dự án. Về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất, ông đề xuất thống nhất các quy định của Luật Đất đai và pháp luật đầu tư theo hướng thuận lợi cho nhà đầu tư đảm bảo khai thác tối đa hiệu quả dự án có sử dụng đất, tốt nhất là tính thời hạn sử dụng đất. Trường hợp chưa đồng ý với đề xuất mở rộng trên, Luật Đất đai cũng nên làm rõ các quy định hiện hành để dễ áp dụng. Về giá đất, ông Dũng cho hay hiện nay chưa có quy định rõ ràng trong việc thực hiện khấu trừ tiền đất tại các dự án liên quan đến chi phí mà nhà đầu tư đã bỏ ra để đền bù, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, cần điều chỉnh pháp luật đất đai theo hướng được khấu trừ toàn bộ chi phí đền bù, nhận chuyển nhượng của toàn bộ diện tích dự án. Đồng thời, nên nghiên cứu thống nhất áp dụng một phương pháp duy nhất để tính giá đất. Ngoài ra xem xét điều chỉnh quy định tại khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai theo hướng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trong việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Có cơ chế rõ ràng để tháo gỡ cho các trường hợp đã nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa thể triển khai dự án. Bổ sung cơ chế, chế định quy định về trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án. Ngoài ra cần làm rõ chế độ sử dụng đất, bổ sung loại “đất du lịch” vào Điều 153 để tạo điều kiện phát triển du lịch, bổ sung loại “đất công”, “đất công cộng”; điều chỉnh điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 theo hướng chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.

Góp ý về Luật Nhà ở

Ông Dũng cho rằng cần xem xét, sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở về “đất ở và các loại đất khác” để cho phép “các loại đất khác phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt” được đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại. Về nhà ở xã hội, trước mắt đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…), cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. Về lâu dài, chiến lược phát triển nhà ở thì Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội. Góp ý về Luật Nhà ở, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cho hay hiện số lượng chung cư tại Hà Nội và TPHCM rất lớn nhưng nghị định quản lý chung cư hết sức phi lý. Việc bảo hành nhà chung cư các bộ luật quy định khác nhau. Ông cho rằng cần phải theo Luật Xây dựng là bảo hành 24 tháng. Cùng với đó, câu chuyện trách nhiệm quản lý của ban quản trị thế nào thì các bộ luật chưa đề cập và chưa có chế tài xử lý nếu ban quản trị có sai phạm. Tại hội thảo, ông Vương Quốc Toàn, đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, cho hay tập đoàn này có hơn 11 dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, ông Toàn đề xuất sửa đổi một số nội dung liên quan đến loại hình nhà ở này. “Nên sửa đổi quy định trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định còn nhiều bất cập, đề nghị nên loại bỏ càng sớm càng tốt. Việc quy định 20% nhà ở cho thuê hiện nay đang không có người thuê. Vì vậy, nên sửa đổi theo hướng giảm xuống còn 5-10%. Những dự án nào mà không ai thuê thì nên cho doanh nghiệp bán”, ông Toàn nói. Sở dĩ ông Toàn đưa ra đề xuất trên vì công ty ông hiện nay đang vướng hàng ngàn căn hộ cho thuê mà không ai thuê. Thêm nữa, ông cho hay, trong Điều 49 của Luật Nhà ở, quy định rất nhiều đối tượng như công chức, viên chức, người có công… là đối tượng được mua nhà ở xã hội. Để tránh tình trạng khó khăn khi bán hàng của các doanh nghiệp, đề nghị thống nhất tên gọi, chỉ sử dụng duy nhất tên nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp chứ không phân ra các đối tượng cụ thể. Ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở xây dựng Hà Nội, cho biết, đối với việc cải tạo chung cư cũ, ông kiến nghị nên quy định theo thời hạn, niên hạn của công trình. Đối với nhà ở xã hội, ông Phương cho rằng hiện các quy định đang rất bất cập. Hà Nội đang đề xuất xây dựng nhà ở xã hội tập trung. Chỉ nên để các cơ quan quản lý nhà nước bố trí quy hoạch chứ không phải các nhà đầu tư bố trí tại các dự án, rõ ràng cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư. Bởi các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu rồi, sau đó phải dành 20% cho nhà ở xã hội thì Nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập.