(KTSG) - Sang quí 2-2026, thị trường bất động sản dần bước vào giai đoạn chuẩn bị vốn cho các kế hoạch đầu tư mới. Cùng lúc, các quy định về danh mục phân loại xanh, với khung tiêu chí từ Quyết định 21/2025/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ (Quyết định 21), bắt đầu đi vào vận hành rõ nét hơn. Việc tiếp cận vốn đang ngày càng gắn chặt với mức độ đáp ứng các tiêu chí môi trường ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

• Bất động sản bước vào chu kỳ mới, tìm cơ hội từ hạ tầng và dòng vốn
• Bất động sản 2026: Khi áp lực tài chính chạm đỉnh

Sự thay đổi này làm xuất hiện những “điểm nghẽn” rất cụ thể trong quá trình thẩm định. Không ít dự án từng được định vị là “xanh” trên truyền thông, nhưng khi bước vào đánh giá hồ sơ lại gặp khó ở khả năng chứng minh các tiêu chí môi trường, phản ánh sự lệch pha giữa cách dự án được giới thiệu và mức độ sẵn sàng trong thẩm định. Một sai lệch trong dữ liệu hoặc sự thiếu nhất quán giữa các tài liệu có thể làm chậm tiến độ, thậm chí khiến các điều kiện tài chính, từ lãi suất ưu đãi đến yêu cầu bảo đảm, phải được rà soát lại. Trong một thị trường mang tính chu kỳ, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch triển khai dự án. Đằng sau những vướng mắc đó là một thay đổi mang tính nền tảng. Trước đây, “xanh” trên thị trường bất động sản phần lớn được thể hiện qua cách dự án được giới thiệu: không gian mở, tiện ích sinh thái hay các yếu tố được mô tả là thân thiện với môi trường. Khi thiếu các chuẩn mực cụ thể, cách diễn giải trở thành yếu tố có sức nặng đáng kể trong việc hình thành nhận định về dự án. Điểm tựa của cách tiếp cận này bắt đầu suy yếu khi khung pháp lý được định hình rõ ràng hơn. Theo Quyết định 21, một dự án được coi là “xanh” phải đáp ứng các tiêu chí môi trường có thể kiểm chứng trong hồ sơ môi trường và các tài liệu kỹ thuật liên quan, với khả năng đối chiếu theo danh mục phân loại xanh quốc gia. Cùng với đó, yêu cầu kiểm chứng độc lập và các tiêu chuẩn tiệm cận thông lệ quốc tế dần trở thành một phần trong quy trình thẩm định của các tổ chức tín dụng.

Không ít dự án từng được định vị là “xanh” trên truyền thông, nhưng khi bước vào đánh giá hồ sơ lại gặp khó ở khả năng chứng minh các tiêu chí môi trường, phản ánh sự lệch pha giữa cách dự án được giới thiệu và mức độ sẵn sàng trong thẩm định.

Sự thay đổi vì vậy không chỉ nằm ở bộ tiêu chí, mà ở cách dự án được chuẩn bị. Hồ sơ môi trường không còn là phần bổ sung mang tính hình thức, mà trở thành một cấu phần cần được hoàn thiện từ đầu, với mức độ chi tiết và nhất quán cao. Doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển nguồn lực sang việc xây dựng năng lực đo lường, đối chiếu và hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật, thay vì chỉ tập trung vào truyền thông như trước. Từ chỗ là một yếu tố hỗ trợ hình ảnh, “xanh” đang dần trở thành điều kiện định hình khả năng tiếp cận vốn, qua đó đồng thời tác động đến cách các chủ thể trên thị trường đánh giá và chuẩn bị dự án. Với các tổ chức tín dụng, hệ tiêu chí rõ ràng giúp việc đánh giá nhất quán hơn và giảm phụ thuộc vào cảm tính. Nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn đối với chất lượng hồ sơ đầu vào, đặc biệt ở khả năng đối chiếu dữ liệu và duy trì sự đồng bộ trong suốt quá trình triển khai. Cơ chế phân loại xanh vì vậy đang tạo ra một “bộ lọc” mới trong phân bổ vốn. Dù dư nợ tín dụng xanh đến cuối năm 2025 chỉ chiếm khoảng 4,2% tổng dư nợ, quy mô còn khiêm tốn, các tiêu chí đi kèm vẫn đang dần trở thành chuẩn tham chiếu đối với các dự án có nhu cầu tiếp cận dòng vốn dài hạn hoặc nguồn vốn có yêu cầu cao hơn về quản trị rủi ro, đặc biệt là các rủi ro môi trường và tuân thủ. Dòng vốn vì thế có xu hướng ưu tiên những dự án đáp ứng tiêu chí rõ ràng, đồng thời thận trọng hơn với các mô hình phụ thuộc vào cách diễn giải. Với doanh nghiệp, việc đáp ứng các yêu cầu môi trường không chỉ dừng ở nghĩa vụ pháp lý. Khi dòng vốn được định hướng lại, đó còn là điều kiện để duy trì khả năng tiếp cận nguồn lực trong dài hạn. Hồ sơ môi trường, vì vậy, không còn được xử lý như một phần hoàn thiện sau cùng, mà cần được xây dựng ngay từ đầu như một cấu phần cốt lõi của dự án. Những dự án chuẩn bị tốt có thể chưa tạo khác biệt ngay lập tức, nhưng sẽ có lợi thế rõ hơn khi bước vào giai đoạn triển khai. Ở cấp độ thị trường, dù sự dịch chuyển này chưa diễn ra đồng loạt và cách vận hành vẫn đang trong quá trình thích nghi, các tín hiệu cho thấy xu hướng đang rõ hơn, thể hiện qua sự gia tăng các công trình đáp ứng tiêu chuẩn xanh. Sự phổ biến hơn của các chứng nhận như EDGE hay LEED cũng cho thấy thị trường đang dần quen với việc lượng hóa các tiêu chí môi trường, dù mức độ lan tỏa vẫn còn khác biệt giữa các phân khúc. Những yếu tố từng phục vụ chủ yếu cho tiếp thị đang dần gắn với điều kiện tiếp cận vốn, chuyển từ vai trò “làm đẹp hình ảnh” sang tham gia trực tiếp vào đánh giá thực chất. Trong một môi trường như vậy, “xanh” không còn là yếu tố nhằm tạo lợi thế trong quảng bá, mà đang trở thành một tiêu chí vận hành - nơi khả năng tiếp cận vốn được quyết định ngay từ cách dự án được chuẩn bị.