Các chuyên gia cho rằng lực đẩy cho thị trường bất động sản phải đến từ nền kinh tế thực và năng lực hấp thụ vốn dài hạn.
(KTSG Online) - Các chuyên gia cho rằng lực đẩy cho thị trường bất động sản phải đến từ nền kinh tế thực và năng lực hấp thụ vốn dài hạn.
Các dự án hạ tầng quy mô lớn, sự dịch chuyển của dòng vốn, đặc biệt là vốn quốc tế và sự chuyển mình của nền kinh tế thực đang tạo ra những thay đổi mới đối với bất động sản Việt Nam. Đây là nội dung được các chuyên gia trao đổi trong phiên thảo luận “Dòng vốn mới của nền kinh tế và ‘tần số’ tiếp theo của bất động sản”. Phiên thảo luận diễn ra trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức vào hôm nay (21-5-2026) tại TPHCM, với chủ đề "SÓNG ĐA TẦN: Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế".
Lực đẩy từ nền kinh tế thực
Chia sẻ tại phiên thảo luận, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam, động lực quan trọng nhất không còn đến từ đầu cơ tài sản hay dòng tiền tài chính ngắn hạn, mà đến từ sự mở rộng của nền kinh tế thực, đặc biệt là sản xuất, xuất khẩu, công nghệ và dịch vụ toàn cầu. Theo bà, bất động sản chỉ thực sự tăng trưởng bền vững khi phía sau nó là sự dịch chuyển của nhà máy, lao động, chuỗi cung ứng và việc làm chất lượng cao. Việt Nam hiện đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mô hình tăng trưởng, từ một nền kinh tế dựa trên lao động giá rẻ sang nền kinh tế dựa trên năng suất, đổi mới sáng tạo và giá trị gia tăng cao hơn. Điều này thể hiện rõ qua làn sóng dịch chuyển sản xuất và sự gia tăng của các ngành công nghệ cao như bán dẫn, AI, robot, thiết bị y tế hay năng lượng tái tạo, cùng dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam. Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, kiêm Phó Ban Chiến lược và Tổng hợp, Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế (VIFC) tại TPHCM, chia sẻ trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai sẽ đóng vai trò hấp thụ dòng vốn nước ngoài vào TPHCM cũng như Việt Nam. “Trong thiết kế các sản phẩm tại IFC để thu hút dòng vốn quốc tế đến việt nam, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến dòng vốn để hỗ trợ phát triển hạ tầng đô thị của việt nam cũng như TPHCM”, ông Hải nói. Điều này có thể gián tiếp thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đồng bộ cũng như thu hút nguồn nhân lực tài chính chất lượng cao phục vụ cho phát triển đô thị. Ông Hải cũng cho rằng, nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng của Việt Nam trong giai đoạn tới là rất lớn. Riêng hệ thống đường sắt đô thị tại TPHCM được ước tính cần hơn 100 tỉ đô la Mỹ trong khoảng 15 năm tới. Ngoài ra còn có các dự án như siêu cảng Cần Giờ, cao tốc Bắc – Nam hay các tuyến vành đai đô thị. Trong bối cảnh dư địa tín dụng trong nước ngày càng hạn chế, việc phát triển các công cụ tài chính như trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền đô thị, trái phiếu xanh hay mô hình chứng khoán hóa dự án sẽ trở nên quan trọng hơn để thu hút dòng vốn quốc tế. Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra hạ tầng đang trở thành yếu tố quyết định trong việc tái cấu trúc không gian đô thị. Theo đơn vị này, các tuyến metro, vành đai, sân bay và hành lang logistics sẽ thúc đẩy sự hình thành các khu đô thị mới và mở rộng vùng phát triển của TPHCM cũng như các đô thị lớn khác.Bàn về dòng vốn đối với bất động sản
Ở góc độ thị trường vốn, bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu ngành bất động sản, Bộ phận phân tích khách hàng tổ chức, Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM (HSC), cho rằng trái phiếu sẽ tiếp tục là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản. Theo bà Trang, tín dụng ngân hàng hiện đã tiến gần giới hạn và cơ quan quản lý cũng bắt đầu siết cho vay vào bất động sản nhằm giảm rủi ro hệ thống. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản muốn phát triển bền vững cần cân bằng nhiều nguồn vốn khác nhau, bao gồm huy động từ khách hàng, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và cổ phiếu.
