Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết sẽ tham mưu biện pháp mạnh: Chặn giấy phép bán hàng dự án thương mại và không duyệt dự án mới nếu chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ nhà ở xã hội (NOXH).

Điều này khiến nhiều doanh nghiệp lo lắng và vấp phải phản biện từ giới chuyên gia, luật sư về tính khả thi lẫn cơ sở pháp lý trong bối cảnh luật mới đã linh hoạt hơn.

Nỗi lo ách tắc nguồn cung, thủ tục

Trao đổi tại hội thảo "Phát triển Nhà ở Xã hội tại TP.HCM - Từ mô hình đến hành động" do Sở Xây dựng và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM phối hợp tổ chức mới đây, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết sở sẽ tham mưu UBND TP.HCM áp dụng các chế tài mạnh trong giai đoạn tới đối với các chủ đầu tư đã bán nhà thương mại nhưng chây ỳ xây dựng NOXH.

Cụ thể, cơ quan này sẽ không xem xét giải quyết thủ tục thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của dự án thương mại khi chủ đầu tư chưa triển khai đầu tư thực hiện NOXH trong dự án.

Đáng chú ý, đề xuất này nhấn mạnh chủ đầu tư phải thực hiện dự án NOXH, không được nộp tiền hoặc chuyển đổi vị trí khác. Đồng thời, sở sẽ không xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới khi doanh nghiệp chưa hoàn thành NOXH tại dự án cũ.

Phân tích về vấn đề này dưới góc độ pháp lý, Luật sư (LS) Đỗ Ngọc Anh, Phó Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, kiêm Giám đốc Công ty Luật Bến Thành (Ben Thanh Law) nhận định căn cứ Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật liên quan, việc Sở Xây dựng đề xuất biện pháp như trên có những căn cứ nhất định.

Đây là một biện pháp mạnh nhằm siết chặt quản lý và là phương pháp thực thi, chế tài nhằm đảm bảo các chủ đầu tư tuân thủ quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế, đây là một quy định có phần cứng nhắc khiến nhiều doanh nghiệp lo lắng và cho rằng sở dùng một thủ tục hành chính (cấp phép bán hàng) để làm "con tin". Đề xuất trên có khả năng lớn gây ra hậu quả là ách tắc các dự án, dẫn tới dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai được.

"Vì vậy, theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng thay vì áp dụng cứng nhắc, TP.HCM nên có cơ chế linh hoạt như cho phép doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội thông qua hoán đổi quỹ đất sạch, nộp tiền vào Quỹ phát triển nhà ở của thành phố" - LS Ngọc Anh góp ý.

Cần chính sách linh hoạt

Không chỉ lo ngại về pháp lý, vấn đề quy hoạch và xung đột xã hội khi "ép" NOXH nằm xen cài trong dự án cao cấp cũng là bài toán nan giải. Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch thường trực, kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi UBND TP và các sở ngành, chỉ rõ những hệ lụy.

Bà Loan phân tích việc buộc xây dựng NOXH xen cài trong các dự án thương mại quy mô lớn, cao cấp sẽ gây ra xung đột về chi phí quản lý vận hành. Với tiêu chuẩn cao cấp, phí quản lý vận hành dự kiến vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng NOXH.

Người thu nhập thấp gặp khó khi ở trong khu nhà cao cấp

Việc duy trì hai chế độ quản lý trong cùng một phân khu sẽ gây phân biệt chất lượng dịch vụ, dẫn đến nguy cơ xung đột cộng đồng. Bên cạnh đó, hệ sinh thái dịch vụ hạng sang được thiết kế cho người thu nhập cao sẽ tạo áp lực chi phí sinh hoạt đè nặng lên người có thu nhập thấp, khiến họ bị "biệt lập" ngay trong không gian sống của mình.

- TS Đỗ Thị Loan-

Đồng quan điểm về sự cần thiết phải linh hoạt, đại diện một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM cũng bày tỏ mong muốn cơ quan quản lý thay đổi tư duy quy hoạch.

Vị này cho rằng thay vì bắt buộc xen cài manh mún, thành phố nên quy hoạch các khu vực riêng biệt dành cho nhà ở xã hội với quy mô lớn.

“Điều doanh nghiệp cần nhất lúc này là một cơ chế thủ tục thông thoáng để nhanh chóng triển khai dự án. Khi có quỹ đất tập trung và pháp lý thuận lợi, doanh nghiệp sẽ xây dựng được các khu đô thị bình dân đồng bộ, vừa túi tiền mà không gây ra những xung đột tiện ích khó giải quyết”- đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.

Từ những bất cập thực tiễn, TS Đỗ Thị Loan kiến nghị TP.HCM vận dụng Nghị quyết 98 và các nghị định mới để cho phép doanh nghiệp lựa chọn cơ chế hoán đổi quỹ đất sạch ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương. Dòng tiền này sẽ được hạch toán vào Quỹ phát triển nhà ở để TP trực tiếp điều phối, xây dựng các khu NOXH bài bản, văn minh.