Sau nhiều năm ì ạch, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) đã bước vào giai đoạn tăng tốc với hàng trăm dự án được triển khai trên cả nước. Tuy nhiên, đằng sau những con số tăng trưởng là loạt vấn đề mang tính cấu trúc, đòi hỏi cách tiếp cận mới, sâu hơn và căn cơ hơn.

Tín dụng mở lối, nguồn cung tăng nhanh nhưng chưa đủ

Liên quan đến chương trình cho vay NOXH, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, qua tổng hợp số liệu, đến nay mới có 26/34 UBND tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử danh mục dự án tham gia chương trình, với tổng cộng khoảng 129 dự án. Tính đến ngày 30-11-2025, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỉ đồng, doanh số giải ngân đạt 6.228 tỉ đồng, tăng 3.383,4 tỉ đồng, tương đương tăng 119% so với cuối năm 2024.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, phân khúc NOXH năm 2025 đã ghi nhận tốc độ triển khai được cải thiện rõ rệt, nhưng còn nhiều nút thắt. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388/100.275 căn (đạt 102%) và khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn.

Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao trong năm 2025, trong đó có các đô thị lớn, có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng...

Tuy nhiên, theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc phát triển NOXH trên thực tế vẫn chưa được nhiều địa phương đặt đúng trọng tâm. Dù quỹ đất được bố trí đủ về mặt số lượng, nhưng chất lượng quỹ đất còn hạn chế, chủ yếu nằm xa khu vực trung tâm, thiếu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm, các thủ tục đầu vào – đầu ra rườm rà, trong khi giá bán tại một số dự án NOXH vẫn ở mức cao, làm giảm khả năng tiếp cận của người thụ hưởng. Nguồn cung NOXH cải thiện mạnh nhưng quy mô vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân.

Giá nhà tăng mạnh, cần tăng cường vai trò nhà nước

Lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản nêu quan điểm: Mặc dù tốc độ triển khai xây dựng dự án mới của phân khúc NOXH đã cải thiện rõ rệt, nhưng số căn hoàn thành mới đạt khoảng 250.000 căn, tương đương hơn 1/4 mục tiêu giai đoạn 1 của Đề án NOXH vào năm 2030 là khoảng 1 triệu căn.

Hiện nay, việc phát triển NOXH chủ yếu dựa vào các chính sách khuyến khích doanh nghiệp, tuy nhiên biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia.

Tuy nhiên, con số 1 triệu căn chỉ phản ánh về lượng, còn nhiều vấn đề khác liên quan đến NOXH vẫn chưa được giải quyết cụ thể.

Một trong những vấn đề lớn là giá bán. Còn nhớ, giai đoạn thực hiện gói tín dụng 30.000 tỉ đồng trong những năm 2014-2016, giá NOXH chỉ dao động 13-15 triệu đồng/m².

Hiện nay, các dự án đã hoàn thành đều có mức giá khoảng 20,5 triệu đồng/m², thậm chí có dự án NOXH giá tạm tính đã lên đến 25 triệu đồng/m². Cho thấy mức tăng khoảng 40 - 80% sau một thập kỷ, vượt xa kỳ vọng kiểm soát giá của phân khúc NOXH. Trong khi đó, câu hỏi giải quyết bài toán giá cả vẫn chưa được đề cập rõ ràng.

Trước những bất cập nêu trên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng cần tái cấu trúc mô hình phát triển NOXH, theo hướng Nhà nước giữ vai trò chủ đạo xuyên suốt, từ khâu hoạch định chính sách, bố trí quỹ đất, huy động và phân bổ nguồn vốn, đến tổ chức thực hiện trên thực địa.

Trên tinh thần đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, chính thức thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia với mô hình hai cấp: Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và Quỹ Nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập, điều hành.

Quỹ được hình thành từ nhiều nguồn lực, gồm ngân sách Nhà nước; giá trị quỹ đất dành cho phát triển hạ tầng NOXH; nguồn thu từ bán nhà thuộc tài sản công; tiền đấu giá quyền sử dụng đất; các khoản đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước, cùng các nguồn hợp pháp khác. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ tạo trụ cột tài chính bền vững, góp phần tháo gỡ nút thắt nguồn vốn và nâng cao hiệu quả phát triển NOXH trong dài hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NOXH, đặc biệt là NOXH cho thuê, cần được nhìn nhận như một giải pháp an cư mang tính chiến lược dài hạn, phù hợp với thông lệ và xu hướng quốc tế.

"Thực tiễn cho thấy, nhiều quốc gia đã thành công khi Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong phát triển nhà ở giá phải chăng. Tại Singapore, hơn 80% dân số đang sinh sống trong các khu nhà do Housing & Development Board (HDB) phát triển, một mô hình nhà ở công do Nhà nước đầu tư, quy hoạch và quản lý xuyên suốt.

Ở Hàn Quốc, Chính phủ thành lập các doanh nghiệp nhà nước chuyên trách phát triển NOXH, bảo đảm nguồn cung ổn định cho thị trường. Trong khi đó, Đức duy trì chính sách hỗ trợ dài hạn đối với nhà ở giá rẻ, cam kết cho thuê thấp hơn giá thị trường trong suốt 15 - 25 năm, qua đó tạo nền tảng an sinh bền vững” - ông Đính cho biết.

Bên cạnh đó, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhấn mạnh, với phân khúc NOXH, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, đồng thời tăng cường vai trò hỗ trợ, đồng hành của chủ đầu tư trong quá trình triển khai.

Đặc biệt, trong bối cảnh bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến tăng 25 - 30%, VARS IRE kiến nghị phải đánh giá đầy đủ tác động trước khi áp dụng; phân loại rõ mục đích và hành vi sử dụng đất để xây dựng mức giá phù hợp, qua đó tránh đẩy chi phí phát triển dự án lên cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư và tạo thêm áp lực cho hoạt động sản xuất kinh doanh.