Gỡ vướng cơ chế, thu hút dòng vốn phát triển nhà cho thuê

Thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển theo tư duy mua để sở hữu, đẩy giá nhà lên quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Giờ đây, chiến lược đang dịch chuyển sang thuê nhà dài hạn nhằm bảo đảm an sinh xã hội. Để thực hiện mục tiêu đó, cần cơ chế đột phá thu hút vốn đầu tư mới.

Hệ thống nhà ở cho thuê từ lâu đã trở thành cứu cánh cho hàng triệu người dân lao động tại các đô thị lớn. Thế nhưng, thực tế cho thấy sự phát triển của phân khúc này vẫn mang tính tự phát, manh mún và thiếu một bệ phóng chính sách pháp lý thực sự xứng tầm.

Tiếng nói từ người thuê, chủ nhà và doanh nghiệp

Thực tiễn tại TP.HCM cho thấy nhu cầu thuê nhà của công nhân lao động nhập cư và người có thu nhập thấp đô thị là một con số khổng lồ.

Theo báo cáo của Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có đến 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở vì đặc thù di cư, họ dự định sẽ trở về quê hương sau khoảng 10 đến 12 năm làm việc. Điển hình như tại Công ty Pou Yuen, trong số 55.000 công nhân hiện tại thì có tới 80% là người nhập cư và hầu hết đều phải thuê nhà trọ tại các khu vực lân cận.

Anh Việt Thành, một công nhân quê miền Tây đang ở trọ phường An Lạc (TP.HCM), ngậm ngùi chia sẻ: "Đồng lương eo hẹp khiến giấc mơ mua nhà ở thành phố xa vời. Hơn chục năm nay, cả gia đình 4 người sống chen chúc trong căn phòng trọ nhỏ chưa tới 15m2, mùa nắng thì nóng hầm hập, mùa mưa thì ngập nước. Chúng tôi không dám mơ đến việc sở hữu nhà, chỉ mong mỏi nhà nước có cơ chế phát triển các khu chung cư cho thuê giá rẻ, hợp đồng ổn định lâu dài và an ninh tốt để con cái có môi trường lớn lên an toàn".

Sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ cho thuê chuyên nghiệp với giá cả hợp lý đã đẩy mọi gánh nặng sang vai các chủ nhà trọ cá nhân. Ông Trần Hùng, chủ một dãy trọ 30 phòng tại phường Thủ Đức, cho biết ông rất muốn vay vốn ngân hàng để cải tạo, xây mới toàn bộ khu trọ nhằm nâng cao chất lượng sống và lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy an toàn hơn.

"Nhưng do cá nhân kinh doanh nhà trọ chưa được pháp luật công nhận chính danh là nhà ở xã hội, không được hưởng bất kỳ ưu đãi tín dụng nào, thậm chí phải gánh mức thuế khoán lên tới 7% trên doanh thu, giống như hình thức kinh doanh khách sạn mini", ông Hùng nói.

Về phía chủ đầu tư, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, khẳng định thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn chín muồi để phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở cho thuê. Qua nghiên cứu thực tiễn từ doanh nghiệp, có tới 80-90% khách hàng mong muốn được thuê nhà ở ổn định dài hạn tới 49 năm để an tâm làm việc.

Ông Nghĩa cho hay các sản phẩm căn hộ diện tích từ 35-45m² là tỷ lệ kích thước lý tưởng phù hợp với người độc thân hoặc các gia đình quy mô nhỏ.

"Do quyền sở hữu hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, dự án được quản lý và vận hành tập trung, triệt tiêu được gốc rễ tình trạng cơi nới tự phát hay lấn chiếm không gian chung. Đồng thời, các tiêu chuẩn về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, bảo trì tòa nhà và phòng cháy chữa cháy luôn được kiểm soát chặt chẽ", ông Nghĩa chia sẻ.

Theo ông Nghĩa, nếu không có các mô hình này hình thành, đô thị sẽ mãi mắc kẹt trong nghịch lý: hàng triệu lao động làm việc nhưng không đủ khả năng mua nhà, phải sống tạm bợ trong những khu nhà trọ chất lượng thấp, đe dọa trực tiếp tới khả năng giữ chân lao động và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Đề xuất cơ chế ưu đãi phát triển nhà cho thuê

Để phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê, các chuyên gia chỉ ra yếu tố then chốt nằm ở việc cởi trói tư duy làm chính sách và kiến tạo dòng vốn đặc thù.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam bấy lâu nay vận hành nghiêng hẳn về tư duy mua để sở hữu, xem nhẹ cấu phần nhà cho thuê.

Hệ quả là các chính sách đối xử với doanh nghiệp làm nhà cho thuê gần như không khác gì nhà ở thương mại thông thường. Doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí đất đai khổng lồ, làm thủ tục pháp lý kéo dài và phải vay vốn thương mại với lãi suất cao. Trong khi đó, thời gian hoàn vốn của một dự án cho thuê trung bình kéo dài từ 15-20 năm, là một rủi ro quá lớn.

Do đó, ông nhấn mạnh ngoài việc giảm thuế, nếu nhà nước không hình thành được các nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất thấp, mọi chính sách khuyến khích khác đều trở nên vô nghĩa.

Đồng thuận với hướng đi này, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế phân tích thêm việc chuyển trọng tâm sang phát triển nhà cho thuê chính là biểu hiện của tư duy quản trị hiện đại. Thay vì đặt mục tiêu phi thực tế là ai cũng phải sở hữu nhà, chính sách cần hướng đến việc bảo đảm mọi công dân đều có chỗ ở ổn định.

Ông Nhân đề xuất nhà cho thuê phải được quy hoạch như một loại hạ tầng xã hội thiết yếu. Nhà nước cần chủ động chuẩn bị quỹ đất riêng biệt, đặc biệt là quanh các khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ và các tuyến giao thông công cộng. Cùng với đó, việc thiết lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm cung cấp nguồn vốn dài hạn sẽ là công cụ hoàn hảo để điều tiết thị trường, giúp giá nhà quay về đúng giá trị sử dụng thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất hàng loạt kiến nghị cụ thể mang tính đột phá nhằm gỡ khó tận gốc.

Trước hết, để kéo giảm giá thành, HoREA đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích mà doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng để làm dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong suốt vòng đời của dự án. Cần cho phép khấu trừ thỏa đáng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất.

Về tiêu chuẩn quy hoạch, kiến nghị từ HoREA nhấn mạnh việc bổ sung quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ nhỏ (studio) không thấp hơn 15m² nhằm đáp ứng đúng xu thế ở của thanh niên và lao động độc thân. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần áp dụng cơ chế "luồng xanh" ưu tiên giải quyết nhanh quy trình, thủ tục đầu tư. Đổi lại sự hỗ trợ từ chính quyền, Nhà nước sẽ quản lý bằng cách ban hành đơn giá trần cho thuê, còn chủ đầu tư sẽ được trao toàn quyền tự chủ trong việc quyết định đối tượng khách thuê nhà ở giá phù hợp của dự án.

Về chính sách thuế, hiệp hội đề nghị quy định mức nộp chỉ 30% đối với thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp dành cho các dự án này. Để khơi thông nguồn vốn, ông Châu hiến kế Nhà nước cần có cơ chế tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất, đồng thời không tính dư nợ tín dụng của các khoản vay dự án nhà ở cho thuê vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (room) của tổ chức tín dụng để khuyến khích giải ngân. Nhằm bảo đảm các chính sách ưu đãi không bị lợi dụng, doanh nghiệp bắt buộc phải cam kết thực hiện dự án cho thuê trong thời hạn tối thiểu 20 năm.