Từ kỳ vọng tăng giá đến bài toán khai thác tài sản

Sáng 13-3, Sales Gallery dự án The Legend Danang tại A33-A34, đường 2/9, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng đã đón đông đảo khách hàng và các nhà đầu tư đến tham dự Diễn đàn đầu tư “The Legend Danang: Where The Capital Belongs - Nơi dòng vốn kiến tạo di sản”. Sự kiện do ROX Signature tổ chức với sự tham gia của ba diễn giả: chuyên gia chiến lược Airbnb, người lọt vào danh sách Forbes 30U30 Nguyễn Hà Linh, Tổng Giám đốc Dana Realty Đoàn Thanh Phong và Giám đốc Quản lý Kinh doanh ROX Signature Võ Minh Thư.

Các nội dung trao đổi tập trung vào triển vọng phát triển của Đà Nẵng, xu hướng dịch chuyển dòng vốn và hiệu quả khai thác của các loại hình bất động sản trong giai đoạn thị trường phân hóa.

Điểm nhấn phiên thảo luận là bức tranh vĩ mô Đà Nẵng được ông Đoàn Thanh Phong phân tích với dữ liệu cụ thể. Theo đó, sân bay quốc tế Đà Nẵng sẽ được nâng công suất lên 30 triệu hành khách/năm vào 2030, dự kiến đường sắt tốc độ cao rút ngắn hành trình Hà Nội - Đà Nẵng xuống 3-4 giờ, cảng Liên Chiểu với vốn đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng đang hình thành cửa ngõ logistics chiến lược. “Đà Nẵng đang đi từ thành phố du lịch đến thành phố đáng sống rồi đến thành phố đáng đầu tư. Đó là quỹ đạo rất rõ ràng”, ông Phong nhận xét.

Phần kết phiên thảo luận thứ nhất đúc kết ba điểm mấu chốt làm nền tảng cho cả diễn đàn: bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi tài sản được chọn không chỉ bằng kỳ vọng tăng giá mà bằng năng lực khai thác và khả năng đứng vững khi thị trường đi ngang; Đà Nẵng đang chuyển sang vai trò trung tâm sống - làm việc - tài chính của khu vực với dòng người chất lượng cao hơn và nhu cầu lưu trú dài hạn hơn; và bất động sản 4-5 sao tại lõi đô thị là lớp tài sản giao điểm hiếm có giữa phòng thủ và tăng trưởng trong bất kỳ chu kỳ nào của thị trường.

Ai thắng khi thị trường đứng yên?

Trong giai đoạn thị trường bất động sản phân hóa rõ rệt, câu hỏi không còn là “tài sản này có thể tăng bao nhiêu?” mà là: nếu hai năm tới giá chưa tăng, nhà đầu tư có chịu được không? Theo chuyên gia Nguyễn Hà Linh đây là tiêu chí phân biệt giữa tài sản đầu cơ và tài sản vận hành thực sự.

Khi thị trường ưu tiên bất động sản cho thuê thay vì tích sản bị động hay lướt sóng, hiệu suất đầu tư của dòng tài sản có khả năng khai thác ngay trở nên vượt trội. Đất nền ven đô tăng giá theo chu kỳ nhưng không tạo dòng tiền trong lúc chờ. Căn hộ trung cấp cho thuê được nhưng biên lợi nhuận mỏng, cạnh tranh cao. Trong khi đó, số liệu từ Avison Young công bố hết quý I-2026 cho thấy, công suất phòng phân khúc 4 sao và 5 sao tại Đà Nẵng lần lượt đạt 85% và 88%, giá phòng bình quân tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, đạt 68 USD và 292 USD mỗi đêm.

Trong các kỳ cao điểm, nhóm khách sạn 4 - 5 sao khu trung tâm thành phố ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 90 - 95%, trong khi mặt bằng chung toàn thành phố chỉ ở mức 75 - 80%. Đây là minh chứng rõ ràng: phân khúc cao cấp lõi đô thị đang hoạt động theo quy luật riêng, không bị kéo xuống theo mặt bằng chung của thị trường.

The Legend Danang là dự án được các diễn giả sử dụng để phân tích xu hướng đầu tư dựa trên dòng tiền.

Khởi công ngày 28-2-2025, dự án dự kiến bàn giao vào quý I-2028 - đúng thời điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng được dự báo bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc sau chu kỳ sàng lọc 2025-2026. Tọa lạc tại lô A20, mặt tiền 4 trục đường Võ Văn Kiệt - Ngô Quyền - Mai Hắc Đế - Lý Nam Đế, ngay đầu Cầu Rồng, dự án được quản lý vận hành bởi Accor Hotels (thương hiệu Hyde) cho tháp khách sạn 25 tầng và tư vấn quản lý vận hành bởi CBRE cho tháp căn hộ 29 tầng sở hữu lâu dài.

Theo giới thiệu từ chủ đầu tư, dự án được bảo lãnh bởi loạt ngân hàng lớn như: MSB, Vietcombank, Viettinbank, MB Bank. Với pháp lý đất sạch đấu giá công khai, dự án thuộc số rất ít sản phẩm được định hướng phát triển theo tiêu chuẩn vận hành 5 sao tại lõi đô thị Đà Nẵng.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thời điểm bàn giao đóng vai trò quan trọng đối với hiệu quả khai thác của dự án.

Về góc độ hiệu quả đầu tư, bối cảnh thị trường lúc bàn giao là yếu tố then chốt. Năm 2028, Đà Nẵng sẽ đang trong giai đoạn bứt tốc: sân bay quốc tế nâng công suất lên 30 triệu hành khách/năm vào 2030 (tăng gần gấp đôi mức hiện tại), cảng Liên Chiểu đi vào giai đoạn vận hành, và Lễ hội pháo hoa quốc tế (DIFF) - sự kiện hút hàng triệu lượt khách mỗi năm - tiếp tục được đầu tư mở rộng. Mục tiêu của thành phố là đón 19,1 triệu lượt khách trong năm 2026, trong đó 8,7 triệu khách quốc tế. Đây là nguồn cung khách lưu trú sẽ được tích lũy sẵn khi The Legend Danang đi vào vận hành. Bất động sản được bàn giao trước giai đoạn hạ tầng hoàn thiện có thể hưởng lợi kép: vừa khai thác dòng tiền ngay từ đầu, vừa nắm bắt đà tăng giá khi hạ tầng chiến lược đi vào vận hành.

Từ góc nhìn của người đã vận hành hàng trăm mô hình lưu trú cao cấp tại Việt Nam, chuyên gia Nguyễn Hà Linh nhận định: “BĐS 4-5 sao tại lõi đô thị là lớp tài sản giao điểm của nhu cầu ở thật, thuê thật và giữ tài sản dài hạn trong chu kỳ sàng lọc. Khách hàng cao cấp không chọn theo giá, họ chọn theo thương hiệu và trải nghiệm. Các sản phẩm lưu trú 5 sao mang thương hiệu Accor hay các thương hiệu vận hành chuyên nghiệp cho phép tiếp cận phân khúc khách chi tiêu cao mà bất động sản thông thường không thể cạnh tranh, tạo nền tảng cho dòng tiền ổn định hơn trong mọi mùa”.

Bà Linh cũng lưu ý nhà đầu tư tránh ba lỗi phổ biến khi chọn đầu tư phân khúc này.

Thứ nhất là lựa chọn sản phẩm chỉ dựa trên giá bán. Theo ước tính dựa đánh giá thực tế dữ liệu từ thị trường Đà Nẵng, các căn hộ có view hướng sông hay hướng thành phố có thể đạt lợi suất cao hơn 30-50% so với căn nội khu và phần chênh lệch đầu vào thường được thu hồi trong 2-3 năm từ doanh thu khai thác.

Thứ hai là tự vận hành. Bà Linh cho biết, ở một số mô hình lưu trú cao cấp với đầy đủ tiện ích và được quản lý bởi thương hiệu quốc tế có thể ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao hơn 18-25 điểm phần trăm và giá thuê trung bình (ADR) cao hơn khoảng 20-30% so với mô hình tự vận hành.

Thứ ba là thiếu dự phòng tài chính để nắm giữ sản phẩm trong chu kỳ dài 18-24 tháng.

Tuy nhiên, tại hội thảo, bà Linh cũng nhấn mạnh: Dự án The Legend Đà Nẵng là một trong những dự án hiếm hoi đáp ứng được các tiêu chí và khắc phục được cả ba lỗi lựa chọn sai sản phẩm đầu tư nêu trên.

“Người giữ được tài sản qua chu kỳ xấu là người thắng cuộc. Ở The Legend Danang, khi thị trường Đà Nẵng bước vào giai đoạn gia tốc hạ tầng 2028-2030, tài sản được nắm giữ đúng cách sẽ hưởng lợi kép từ cả dòng tiền lẫn tăng giá”, bà Linh nhấn mạnh.

Trong bức tranh thị trường ưu tiên bất động sản tạo ra giá trị sử dụng thực thay vì đầu cơ, The Legend Danang được các chuyên gia đánh giá sở hữu nhiều yếu tố được các nhà đầu tư quan tâm: dòng người thực từ quá trình đô thị hóa, khả năng tạo dòng tiền thực thông qua vận hành bởi thương hiệu quốc tế pháp lý sở hữu lâu dài và thời điểm bàn giao đúng vào giai đoạn thành phố bước vào chu kỳ tăng tốc. Dự án được xem là một ví dụ cho xu hướng lựa chọn các tài sản có khả năng khai thác thực trong chu kỳ sàng lọc của thị trường.