Từ cuối năm 2025, thay vì nằm chờ thị trường nhà ở thương mại hồi phục, các ông lớn địa ốc đã chủ động kích hoạt đường đua mới.

Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) quỹ đất diễn ra sôi động, hàng loạt dự án được tái cơ cấu pháp lý. Đây không chỉ là giải pháp sinh tồn mà còn là chiến lược dài hạn, hứa hẹn cơn mưa nguồn cung nhà giá rẻ cho người lao động vào năm 2026.

Cuộc đua "săn" dự án và chuyển hướng chiến lược

Nếu như trước đây, nhà ở xã hội (NOXH) thường được xem là sân chơi phụ hoặc nghĩa vụ bắt buộc, thì nay cục diện đã hoàn toàn thay đổi.

Ghi nhận thực tế nửa cuối năm 2025 cho thấy một không khí khẩn trương chưa từng có tại khu vực phía Nam. Các doanh nghiệp không còn thụ động chờ giao đất mà chủ động tung quân đi "săn" các dự án đã có pháp lý sạch, quy hoạch 1/500 để mua lại (M&A), nhằm rút ngắn thời gian triển khai, kịp ra hàng vào năm 2026.

Như Trần Anh Group, sở hữu quỹ đất rộng lớn tới 38ha tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3 (Tây Ninh), doanh nghiệp này ban đầu dự tính phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhận thấy cơn khát nhà ở giá rẻ của hàng chục ngàn công nhân tại địa phương và khu vực lân cận như Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM) là quá lớn, đơn vị này đã quyết định chuyển hướng.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết thực tế nguồn cung dự án nhà ở xã hội ít, trong khi nhu cầu an cư của người lao động là vô cùng bức thiết. Doanh nghiệp đã quyết định chuyển hướng, dành 17ha để phát triển phân khúc này. Doanh nghiệp đang gấp rút hoàn thiện pháp lý, nếu được cơ quan chức năng hỗ trợ cấp phép sớm, dự án có thể khởi công ngay trong năm 2026.

Trong khi đó, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cũng đang tăng tốc với mục tiêu đầy tham vọng: nâng tổng số lượng NOXH từ 18.500 căn lên 50.000 căn vào năm 2028. Ba dự án tại Đồng Nai của đơn vị này dự kiến sẽ đồng loạt ra hàng trong năm tới.

Không chỉ các chủ đầu tư chuyên nghiệp, làn sóng này còn thu hút cả những ông lớn trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng. Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) vừa công bố tái cơ cấu, mở rộng sang mảng NOXH với chiến lược săn tìm quỹ đất tại các thủ phủ công nghiệp như Đồng Nai, TP.HCM.

Lý giải về việc doanh nghiệp ồ ạt M&A dự án thay vì xin mới, đại diện một doanh nghiệp bất động sản TP.HCM thẳng thắn cho biết việc xin thủ tục pháp lý, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay tốn rất nhiều thời gian và chi phí.

“Cách làm này giúp doanh nghiệp đi tắt đón đầu, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường ngay trong năm 2026 để đón điểm rơi của chu kỳ mới" - đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự tham gia của hàng loạt tên tuổi trong lĩnh vực địa ốc như Vingroup, Nam Long, Phú Đông… Theo các chuyên gia, sự thay đổi trên sẽ tạo ra sự cạnh tranh về tốc độ triển khai và chất lượng sản phẩm, người mua NOXH được hưởng lợi.

Gỡ nút thắt để xóa nghịch lý vừa thiếu vừa ế

Mặc dù nguồn cung đang có dấu hiệu khởi sắc nhờ sự vào cuộc quyết liệt của doanh nghiệp, song các chuyên gia và tổ chức nghiên cứu vẫn tỏ ra thận trọng về tính hiệu quả thực tế nếu các nút thắt về cơ chế và quy hoạch không được tháo gỡ đồng bộ.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang tồn tại một nghịch lý: Nguồn cung luôn thấp hơn nhu cầu, nhưng nhiều dự án xây xong lại... ế. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc bố trí quỹ đất chưa trúng.

Nhiều địa phương quy hoạch NOXH ở những vị trí xa xôi, hạ tầng giao thông yếu kém, thiếu trường học, bệnh viện và tách biệt khỏi nơi làm việc. Điều này khiến người lao động dù rất cần nhà nhưng không thể về ở vì bài toán sinh kế không được đảm bảo.

Một rào cản kỹ thuật khác được VARS IRE chỉ ra là quy định khống chế chi phí bán hàng ở mức 2%. Điều này khiến các chủ đầu tư bó tay trong việc truyền thông, tiếp thị sản phẩm đến đúng đối tượng khách hàng mục tiêu, góp phần dẫn đến tình trạng hàng có mà người cần không biết.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản cho biết ở các nước phát triển, NOXH luôn được xác định là trách nhiệm của Chính phủ. Với bối cảnh của Việt Nam, ông cho rằng cần tập trung vào các giải pháp sau:

• Thứ nhất, là quy hoạch vùng. Sau khi quy hoạch lại TP.HCM và các vùng phụ cận, cần xác định rõ quỹ đất dành cho NOXH.
• Thứ hai, Nhà nước nên đứng ra phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn (30-50 năm), hoặc thuê mua đối với những người thu nhập thấp (công nhân, lao động phổ thông). Doanh nghiệp tư nhân rất khó làm mảng này vì thu hồi vốn quá lâu, chỉ có Nhà nước với vai trò an sinh xã hội mới có thể thực hiện.
• Thứ ba, chống đầu cơ, NOXH phải dành cho người ở thực. Cần quy định chặt chẽ việc chuyển nhượng, đúng đối tượng quy định.

Lực lượng lao động nhập cư là động lực phát triển cực kỳ quan trọng của các đô thị lớn như TP.HCM hay Bình Dương. Nếu không giải quyết được bài toán an cư cho họ, chúng ta sẽ mất đi nguồn lực cạnh tranh cốt lõi này.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương