Mới đây, tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản bền vững” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Trước hết là nguồn cung tăng lên khá rõ nét, lượng giao dịch cũng tương đối tích cực, đạt gần 1 triệu giao dịch trong năm 2025.

Bên cạnh đó, chất lượng các dự án cũng được nâng lên rõ rệt. Hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ đầu tư có nhiều bước tiến. Nhiều dự án đã ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới, thiết kế mới thân thiện với môi trường, qua đó nâng cao chất lượng tổng thể của các dự án bất động sản.

Cơ hội hiếm có của người mua nhà

“Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, chúng ta cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Thứ nhất là giá bất động sản trong thời gian qua tăng khá mạnh, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Thứ hai là cơ cấu sản phẩm chưa thực sự cân đối khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong khi phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình còn thiếu” - ông Sinh nói.

Chia sẻ với PLO, anh Nguyễn Vinh (phường Thới An, TP.HCM) cho biết anh mua một căn hộ nhà ở thương mại diện tích 58 m² vào tháng 8-2025 với giá 2,7 tỉ đồng. Đến nay, căn hộ này đã được thị trường chào bán quanh mức 3,3 tỉ đồng. Như vậy, chỉ sau khoảng 5 tháng, giá trị tài sản đã tăng thêm xấp xỉ 600 triệu đồng – mức sinh lời khá nổi bật so với mặt bằng chung. Theo anh Vinh, yếu tố tạo nên hiệu quả đầu tư không chỉ nằm ở diễn biến giá mà còn ở thời điểm sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Tôi mua nhà đúng lúc gói tín dụng ưu đãi dành cho người dưới 35 tuổi vừa được triển khai, hưởng lãi suất cố định 5,5%/năm trong 3 năm. Nhờ đó, áp lực dòng tiền được giảm đáng kể trong khi vẫn tận dụng được đà tăng giá của bất động sản. Chỉ cần chậm hơn khoảng một tháng, cơ hội an cư gần như đã khép lại, tôi gần như là người cuối cùng được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi này” - anh Vinh nói.

Nhìn chung, dù mua ở thời điểm nào thì giá nhà đất vẫn tăng mạnh và đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư.

Nhà ở xã hội: Bán lấy tiền hay cho thuê để đúng người?

Câu chuyện về việc giá nhà tăng chóng mặt luôn là mối quan tâm hàng đầu của cả cơ quan chức năng lẫn người mua nhà. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để giá bất động sản phù hợp hơn, giúp người dân có thể an cư.

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Sinh cho biết: Giải pháp then chốt là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô khoảng 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành với quy mô 169.000 căn, 200 dự án đang khởi công với 134.000 căn, 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với khoảng 354.000 căn, tạo nguồn cung tiềm năng cho giai đoạn từ năm 2026 trở đi.

Riêng trong năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu đưa ra thị trường khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội với mức giá trung bình khoảng 20–25 triệu đồng/m², phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

"Ngoài ra, hiện nay còn nhiều dự án vướng mắc pháp lý, phải dừng hoặc triển khai dang dở, gây lãng phí nguồn lực rất lớn. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 2.991 dự án tồn đọng, với tổng quy mô vốn khoảng 2,4 triệu tỉ đồng. Đến nay, các tổ công tác đã xử lý được 926 dự án. Trong năm 2026, công tác này sẽ tiếp tục được đẩy mạnh” - ông Sinh nhấn mạnh.

Đề cập đến giải pháp tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp, ông Nguyễn Xuân Thành - Giảng viên Trường Chính sách Công và Quản lý Fulbright nêu quan điểm: “Giá bất động sản có thể bị đầu cơ, nhưng giá thuê bất động sản thì không thể thổi lên một cách tùy ý. Vì vậy, đối với người thu nhập thấp và người lao động, trong bối cảnh giá bất động sản ở tất cả các phân khúc đều cao, hướng đi khả thi là phát triển mạnh thị trường cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Nguồn cung nhà ở xã hội hiện đã tăng lên đáng kể, nhưng nếu chúng ta cứ giữ quan niệm an cư lạc nghiệp, ai cũng phải mua được nhà thì rất khó khả thi. Thay vào đó, cần phát triển thị trường cho thuê và Nhà nước hoàn toàn có thể đóng vai trò điều tiết trong lĩnh vực này, thậm chí sử dụng ngân sách để hình thành một Quỹ nhà ở xã hội.

Ông Thành dẫn kinh nghiệm từ Singapore cho biết: Nhà nước không bán nhà ở xã hội mà trực tiếp nắm giữ quyền sở hữu quỹ nhà này, sau đó cho người dân thuê lại. Theo đó, Nhà nước có thể khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản thành lập công ty con chuyên phát triển và vận hành nhà cho thuê dài hạn. Nhà nước sẽ thuê lại quỹ nhà từ các đơn vị này và tiếp tục cho người dân thuê theo chính sách.

Cách làm này giúp bảo đảm nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng, bởi không ai là người thu nhập thấp suốt cả đời. Trong giai đoạn thu nhập còn hạn chế, người dân được thuê nhà ở xã hội với mức giá đã được Nhà nước hỗ trợ. Nhà ở xã hội vẫn thuộc sở hữu Nhà nước, người dân chỉ thuê dài hạn và có thể được kèm theo quyền chọn mua khi đủ điều kiện. Khi thu nhập tăng lên và không còn thuộc diện thụ hưởng, họ sẽ không tiếp tục được áp dụng chính sách ưu đãi này, qua đó bảo đảm tính công bằng và bền vững của chương trình.

"Với cách làm hiện nay của chúng ta, dù nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào nhưng nếu chỉ tập trung vào bán vẫn khiến người dân khó tiếp cận theo đúng mức thu nhập. Thay vào đó, nếu Nhà nước phối hợp chặt chẽ với doanh nghiệp để phát triển thị trường cho thuê bất động sản dài hạn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở xã hội, đây sẽ là một hướng đi mới mang tính đột phá, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, vừa bảo đảm tính minh bạch và bền vững của chính sách" - ông Thành nói.