Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan vừa ký văn bản gửi các Bộ Tài chính, TN&MT kiến nghị giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn TP.
Một trong những nội dung quan trọng tại công văn này là việc TP kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.
Khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất, do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.
Theo UBND TP.HCM, khung giá đất thấp hơn giá thị trường. Ảnh: VIỆT HOA
Theo UBND TP, quá trình xác định giá đất để thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, các công ty thẩm định giá khảo sát, thu nhập thông tin của tối thiểu ba thửa đất.
Ba thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm tính từ thời điểm định giá đất làm cơ sở thực hiện.
Hiện nay, theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP ban hành. Bảng giá đất trên địa bàn TP hiện đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ.
"Theo đó, khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thì các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bẳng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước", văn bản của UBND TP nêu.
UBND TP cũng đánh giá hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn. Lý do là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển.
Các giao dịch này không buộc phải qua sàn giao dịch hay qua công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng. Đồng thời, cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.
TP cho rằng việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.
Vỉ vậy, UBND TP kiến nghị các Bộ Tài chính, TN&MT nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp.
Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. "Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các Bộ chấp thuận cho TP thực hiện thí điểm" - UBND TP kiến nghị.
