Dự thảo sửa Luật Đất đai 2024 đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường, quay về ban hành bảng giá đất 5 năm/lần như trước đây cùng hệ số K điều chỉnh. Nhiều chuyên gia cho rằng cơ chế này chỉ thành công nếu luật hóa được các công thức tính giá cụ thể, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
Bỏ cơ chế ban hành bảng giá hàng năm sang mô hình 5 năm/lần
Một trong những thay đổi cơ bản nhất của dự thảo là cách thức xây dựng bảng giá đất. Luật Đất đai 2024 hiện hành quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh bảng giá đất hàng năm từ năm 2026. Tuy nhiên, quy định này ngay khi chưa có hiệu lực đã được nhìn nhận là bất khả thi.
Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng việc xây dựng bảng giá đất hàng năm là gánh nặng quá lớn cho các địa phương.
“Một năm có 12 tháng thì các địa phương đã mất hơn nửa năm chỉ để ngồi bàn và xây dựng bảng giá đất mới, rất mệt mỏi và không hiệu quả”- ông nhận định.
Nắm bắt vướng mắc này, dự thảo sửa đổi Luật đất đai 2024 đã đề xuất quay lại cơ chế bảng giá đất sẽ được ban hành theo chu kỳ 5 năm một lần để tạo ra một khung giá ổn định trong dài hạn.
Để khung giá này không bị lạc hậu, dự thảo bổ sung công cụ là “Hệ số điều chỉnh giá đất” (gọi tắt là hệ số K), được ban hành hàng năm để tinh chỉnh giá cho phù hợp với những biến động thực tế.
Về cách thức áp dụng, dự thảo sửa Luật đất đai 2024 đưa ra hai phương án.
Phương án 1: Liệt kê một danh sách rất chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất, từ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá cho đến các loại thuế, phí và tiền bồi thường.
Phương án 2: Nêu các nhóm trường hợp áp dụng một cách tổng quát hơn và giao cho Chính phủ quy định chi tiết.
Bảng giá đất chu kỳ 5 năm nhận được sự ủng hộ lớn từ các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp. Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng việc bỏ cụm từ "nguyên tắc thị trường" không phải là bước lùi, mà là một nỗ lực cần thiết để làm cho luật trở nên rõ ràng và có tính thực thi cao hơn.
Mặt khác, bản chất của thị trường vẫn được thể hiện qua các công cụ cụ thể và rõ ràng hơn, chẳng hạn như hệ số điều chỉnh giá đất (gọi tắt là hệ số K). Hệ số này vốn dĩ được tính toán dựa trên các dữ liệu và biến động của thị trường.
"Nói một cách nôm na, việc này không thay đổi bản chất mà là làm cho cơ chế trở nên minh bạch, dễ hiểu và dễ thi hành hơn"- ông Nghĩa nhấn mạnh.
Bước đi này sẽ giúp giá nhà giảm, thị trường hạ nhiệt và không còn căng thẳng. Bỏ định giá đất theo thị trường và sử dụng bảng giá đất 5 năm/lần có thể giúp thị trường giảm áp lực tài chính, ổn định tâm lý. Sự ổn định chính sách là yêu cầu tiên quyết mà lần sửa Luật đất đai này được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam
Công thức nào cho bảng giá đất và hệ số K?
Vậy công thức bảng giá đất nên được xây dựng như thế nào? Thứ nhất, phải có công thức đền bù thỏa đáng cho dân. Luật sư Huỳnh Văn Nông lo ngại nếu Nhà nước chỉ áp một mức giá cứng nhắc trong bảng giá đất để thu hồi đất thì người dân sẽ chịu thiệt. Do đó, ông đề xuất dự thảo sửa đổi Luật đất đai cần quy định rõ một công thức đền bù công bằng, bao gồm: Giá đất trong Bảng giá đất cộng (+) với các khoản hỗ trợ khác như chi phí di dời, tái định cư… để tổng số tiền này tiệm cận với giá trị thị trường.
Thứ hai, phải có công thức tính tiền sử dụng đất riêng cho từng đối tượng. Luật sư Nông đặc biệt nhấn mạnh về sự bất hợp lý khi yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất bằng với "giá thị trường".
Ông đề xuất: Tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản chỉ nên thu ở mức khoảng 15-20% trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Riêng với người dân lần đầu chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở, mức thu chỉ nên mang tính tượng trưng, khoảng 10%.
Ảnh: QH
TS. Huỳnh Phước Nghĩa bày tỏ sự ủng hộ mạnh mẽ với mô hình kết hợp giữa sự ổn định và linh hoạt. Mô hình ban hành bảng giá đất ổn định theo chu kỳ 5 năm/lần, đồng thời sử dụng hệ số K để cập nhật hàng năm vừa đảm bảo tính ổn định lâu dài để các nhà đầu tư có thể yên tâm xây dựng kế hoạch, vừa có sự linh hoạt để bám sát thực tế thị trường. Đây là giải pháp hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Lý giải sâu hơn, ông cho rằng vai trò chủ động và can thiệp của Nhà nước trong việc định giá đất sơ cấp là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với các dự án mang tính chiến lược, thúc đẩy kinh tế - xã hội. Nếu để chi phí thu hồi đất chạy theo giá thị trường bị đầu cơ thổi phồng, các dự án lớn như khu công nghiệp công nghệ cao sẽ không thể triển khai vì chi phí đầu vào quá lớn, làm triệt tiêu động lực đầu tư.
Cuối cùng, TS. Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh yếu tố quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư lớn, những người tạo ra động lực thực sự cho nền kinh tế, chính là sự ổn định và nhất quán của chính sách.
Một dự án bất động sản kéo dài 5-7 năm, nhà đầu tư không thể hoạt động trong môi trường mà hôm nay dự toán một mức chi phí, ngày mai lại lo sợ chính sách thay đổi và giá đất tăng đột ngột, đơn cử như tình trạng truy thu tiền sử dụng đất từng xảy ra.
"Sự bất nhất trong chính sách là rủi ro lớn nhất và sẽ làm suy giảm nghiêm trọng động lực đầu tư. Vì vậy, một cơ chế giá đất rõ ràng, ổn định và có thể dự báo là yêu cầu tiên quyết" - ông Nghĩa kết luận.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch HĐTV TAT Law Firm:
Đừng bỏ nguyên tắc thị trường, hãy áp dụng linh hoạt
Việt Nam đã khẳng định là một nền kinh tế vận hành theo quy luật thị trường. Chúng ta phải cùng chơi trên một nền nhạc chung là nền nhạc thị trường. Từ đó, chúng ta mới có những biến thể cho phù hợp với tình hình thực trạng và mục tiêu phát triển.
Cụ thể, thay vì áp dụng một cách tiếp cận đồng giá cho mọi trường hợp, Nhà nước nên có nhiều phương án xử lý khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ, đối với doanh nghiệp kinh doanh thương mại, khi một doanh nghiệp xin giao đất để xây trụ sở hoặc phát triển các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xa xỉ, việc thu tiền sử dụng đất theo đúng giá thị trường là hoàn toàn hợp lý.
Đối với nhà ở đáp ứng nhu cầu số đông, với các dự án nhà ở có mức giá bình dân, hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu thiết thực của người dân, Nhà nước có thể áp dụng một mặt bằng giá khác, mang tính ưu đãi. Mức giá này không phải miễn phí như nhà ở xã hội nhưng cũng không thu cao như các dự án xa xỉ.
Đối với đất công ích, nhà ở xã hội, luật cần có cơ chế giá đặc thù riêng, không thể áp dụng chung với đất kinh doanh.
Sửa Luật Đất đai 2024: Kỳ vọng ‘cởi trói’ cho doanh nghiệp
(PLO)- Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến với hàng loạt quy định đột phá, hứa hẹn tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý.
