Sửa Luật Đất đai 2024 nhằm khắc phục bất cập về thu hồi đất, tài chính đất đai và kiểm soát giá đất, mở ra hy vọng về một “cơn gió” chính sách mới cho thị trường bất động sản (BĐS).
Những thay đổi này, từ việc đề xuất cơ chế hỗ trợ thu hồi đất khi doanh nghiệp (DN) đạt 75% thỏa thuận đến việc cải cách các quy định về giao đất, đấu giá, được kỳ vọng sẽ tạo ra một sân chơi minh bạch hơn, khơi thông các dự án “treo” và giảm đáng kể gánh nặng cho DN.
Khơi thông dự án “da beo”, đảm bảo quyền lợi khi bị thu hồi
Một trong những “nút thắt” lớn nhất khiến hàng loạt dự án BĐS ngưng trệ suốt nhiều năm chính là tình trạng bồi thường dở dang, hay còn gọi là dự án “da beo”. Vướng mắc này đến từ việc luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến dự án “treo”, lãng phí nguồn lực đất đai và làm chậm tiến độ đầu tư.
Để giải quyết tình trạng này, dự thảo luật sửa đổi đã đưa ra một đề xuất mang tính bước ngoặt. Theo đó, trong trường hợp dự án phát triển kinh tế - xã hội thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho họ. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thực tế có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển địa phương nhưng chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình triển khai.
Các quy định mới trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là cơ chế thu hồi đất khi đạt 75% thỏa thuận, được kỳ vọng sẽ khơi thông các dự án “treo”. Ảnh: QH
Đánh giá về đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng đây là một quy định đột phá. Đây là bước đột phá, đảm bảo quyền lợi người dân bị thu hồi đất, đồng thời gỡ vướng cho hàng loạt dự án đang vướng mắc pháp lý.
Đồng tình với quan điểm này, luật sư Đào Văn Hưng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, sửa đổi quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Bên cạnh việc gỡ vướng trong khâu giải phóng mặt bằng, dự thảo luật sửa đổi cũng tập trung vào việc cải cách các quy định về giao đất, cho thuê đất và đấu giá, vốn là những khâu then chốt quyết định sự thành bại và tính minh bạch của một dự án.
Theo luật sư Hưng, nếu việc sửa đổi theo hướng như trên được thông qua thì sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn và thị trường BĐS sẽ minh bạch, rõ ràng và sôi động hơn.
Các chuyên gia BĐS cũng đánh giá cơ chế này thể hiện sự linh hoạt, gắn với thực tế và có thể khơi thông cho nhiều dự án đang “mắc kẹt”. Tuy nhiên, việc áp dụng cần đi kèm các điều kiện chặt chẽ để hạn chế nguy cơ lạm dụng, ví dự bổ sung một cơ chế trung gian như chính quyền địa phương làm cầu nối hòa giải trước khi phương án thu hồi đất được xem xét.
Không chỉ giải quyết vấn đề thu hồi đất từ người dân, dự thảo cũng nhìn nhận ở chiều ngược lại. Một điểm đáng chú ý khác được HoREA kiến nghị là sửa đổi khoản 8 Điều 81. Theo đó, không thu hồi đất mà không bồi thường nếu nhà đầu tư chậm triển khai sau thời gian gia hạn. HoREA cho rằng phải bồi thường theo đúng quy định để bảo đảm quyền tài sản và phù hợp Hiến pháp 2013.
Minh bạch hóa giao đất, siết chặt đấu giá, mở rộng cơ hội
Một trong những điểm “cởi trói” lớn nhất cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là đề xuất sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định mới này nếu được thông qua sẽ cho phép DN được thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất khác để thực hiện dự án, phù hợp với quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15.
Phân tích về điểm này, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng các quy định mới giúp nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách đa dạng và linh hoạt hơn, không chỉ qua các hình thức từ Nhà nước mà còn từ thị trường. Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng và thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.
Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục những bất cập gây xáo trộn thị trường trong thời gian qua, dự thảo luật đề xuất bổ sung điểm c vào khoản 4 Điều 125 nhằm kiểm soát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá. Mục tiêu là để khắc phục tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, lợi dụng việc đấu giá để tạo giá ảo, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
TS Nhân cho rằng các quy định mới sẽ giúp loại trừ tình trạng “gom đất để đầu cơ” và lợi dụng việc trả đất đấu giá cao để gây sốt ảo. Các chuyên gia cũng cho rằng ngoài việc mất tiền cọc, cần áp dụng thêm các chế tài khác như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định để tăng tính răn đe.
Trong lĩnh vực cho thuê đất, một điểm mới nổi bật được các DN đánh giá cao là việc “nới” điều kiện chuyển nhượng tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm. Theo đó, dự thảo mới không còn yêu cầu tài sản phải được đăng ký trên giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, mà chỉ cần được tạo lập hợp pháp.
“Quy định này được cho là sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc chuyển nhượng tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm” - đại diện một công ty BĐS công nghiệp đánh giá.
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án: Phương án 1: Thay thế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Phương án 2: Không quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển DN, ủng hộ phương án là Luật Đất đai chỉ nên quy định về việc lập quy hoạch sử dụng đất không cần phải lập kế hoạch sử dụng đất.
Lý do luật sư Hưng đưa ra là đã có quy hoạch sử dụng đất rồi thì việc lập kế hoạch sử dụng đất vô hình trung tạo ra “giấy phép con”. Đây là những “nút thắt” buộc người sử dụng đất đúng quy hoạch nhưng lại phải xin phép các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép được đưa đất đai vào sử dụng nhưng phải trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Điều này gây ra sự chồng chéo, chậm trễ và cũng trái với nguyên tắc hiến định là: “Cá nhân, pháp nhân, tổ chức được làm những gì pháp luật không cấm”.
“Theo tôi, nếu những bất cập về quy hoạch và thẩm quyền được tháo gỡ thì sẽ có sự thay đổi lớn, nhất là về việc chuyển mục đích sử dụng đất, quy trình kê khai, đăng ký cấp sổ sẽ minh bạch, rõ ràng và nhanh chóng hơn” - luật sư Hưng chia sẻ.
Dự thảo Luật Đất đai: Bỏ tiền đất bổ sung, gỡ gánh nặng ngàn tỉ
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, với một đề xuất đột phá là bãi bỏ hoàn toàn quy định thu tiền đất bổ sung.
Cụ thể, dự thảo đã sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257, loại bỏ nội dung về việc Chính phủ quy định “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Đây là nội dung được dư luận và báo chí quan tâm, phản ánh trong thời gian qua.
Theo các DN địa ốc, đề xuất này là hợp tình, hợp lý vì việc chậm tính tiền sử dụng đất không phải lỗi của họ. Nếu được thông qua, quy định mới sẽ giúp DN giảm gánh nặng tài chính hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng, tránh nguy cơ phá sản và có thể góp phần làm giảm giá nhà.
Trước đó, Bộ Tài chính từng đề xuất phương án giảm mức thu này từ 5,4% xuống còn 3,6%/năm nhưng nay dự thảo luật đã đề xuất bãi bỏ hoàn toàn.
Sửa Luật Đất đai 2024: Phù hợp chính quyền 2 cấp, gỡ vướng cho thị trường
(PLO)- Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 được xem là bước đi phù hợp với tình hình cải cách bộ máy hành chính và tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về giá đất, chi phí.
