Việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 đang tạo ra gánh nặng tài chính lớn cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Dù mục tiêu của Luật Đất đai 2024 là đưa giá đất tiệm cận thị trường nhưng hệ quả trước mắt lại đang đẩy nhiều gia đình vào thế khó, thậm chí phải từ bỏ giấc mơ an cư chính đáng trên mảnh đất của mình. Điều này đặt ra một yêu cầu không thể trì hoãn: Cần một cuộc sửa đổi Luật Đất đai để giải quyết vấn đề từ gốc.
Sốc vì tiền sử dụng đất, ngậm ngùi trả lại giấc mơ an cư
Câu chuyện của gia đình ông Nguyễn An ở Hóc Môn, TP.HCM là một minh chứng điển hình cho sự bất cập của quy định mới. Sau 5 tháng ròng rã làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, ông An bất ngờ khi nhận thông báo phải đóng hơn 1,7 tỉ đồng tiền sử dụng đất.
"Số tiền này quá lớn với chúng tôi nên chắc không thể làm hồ sơ được nữa"- ông An ngậm ngùi chia sẻ.
Trường hợp gia đình ông An không phải là cá biệt. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc áp dụng bảng giá đất (điều chỉnh) theo Luật Đất đai 2024 đã khiến giá đất ở tại thành phố tăng phi mã, từ 2,36 lần đến... 38,8 lần so với trước.
Hệ quả là hàng loạt người dân khi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều đối mặt với những khoản tiền lớn không tưởng. Một hộ gia đình ở Vinh cũng từng sốc khi được yêu cầu đóng 4,5 tỉ đồng để chuyển đổi 300m2 đất nông nghiệp trong vườn nhà sang đất ở.
Thực tế này đã dẫn đến một hiện tượng nhiều người dân phải rút lại hồ sơ xin cấp sổ hồng, chấp nhận sống trong tình trạng pháp lý nhà đất không trọn vẹn.
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC), một chuyên gia về pháp luật đất đai, cho rằng đây là một bức xúc kéo dài của người dân. Việc chuyển mục đích từ đất vườn, ao xen kẽ sang đất ở trong chính khu đất của mình đã sử dụng hàng chục năm mà phải trả tiền như mua đất lần thứ hai là vô cùng bất hợp lý.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khẳng định gánh nặng tài chính này không chỉ tác động tiêu cực đến người dân mà còn ảnh hưởng đến cả thị trường. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao sẽ bị cộng dồn vào giá thành, khiến giá nhà đất càng khó tiếp cận hơn. Thực tế này đặt ra yêu cầu khách quan là phải sửa đổi Luật Đất đai 2024 để đưa chính sách vào cuộc sống một cách hài hòa.
Thuế thay thế hoặc điều chỉnh giá đất
Trước những bất cập trên, các chuyên gia đã đưa ra nhiều đề xuất cụ thể nhằm tháo gỡ gánh nặng cho người dân và đảm bảo sự phát triển hài hòa. Có hai hướng tiếp cận chính đang được đưa ra thảo luận trong quá trình góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2024.
Hướng thứ nhất, do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khởi xướng, đề nghị một cuộc cách mạng trong tư duy tài chính đất đai: Bỏ hoàn toàn khoản thu tiền sử dụng đất. Thay vào đó, sẽ áp dụng hai công cụ thuế mới. Một là thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thu một lần với một tỉ lệ phần trăm hợp lý trên giá trị đất theo bảng giá khi người dân chuyển mục đích. Hai là thuế tài sản (hay thuế bất động sản), thu hàng năm với thuế suất thấp.
“Cơ chế này sẽ giúp giảm nhẹ gánh nặng tài chính tức thời cho các hộ gia đình, cá nhân. Thay vì phải đóng một cục tiền khổng lồ, họ sẽ đóng một khoản thuế chuyển mục đích vừa phải và sau đó là thuế tài sản hàng năm. Đối với nhà nước, đây là cách tạo ra nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững, tránh được tư duy nhiệm kỳ là thu một lần rồi thôi” - ông Châu phân tích.
Hướng tiếp cận thứ hai, do Luật sư Đào Văn Hưng đề xuất, mang tính điều chỉnh trực tiếp hơn. Ông cho rằng để giải quyết những bức xúc, bất hợp lý, cần sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng tăng giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư lên bằng 70% - 75% giá đất ở.
Luật sư Hưng lý giải, nguyên nhân chính khiến tiền sử dụng đất tăng vọt là do mức chênh lệch địa tô quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Khi nâng giá các loại đất khác trong khu dân cư lên gần bằng giá đất ở, mức chênh lệch này sẽ được thu hẹp đáng kể. Khi đó, khoản tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp (được tính trên phần chênh lệch) sẽ tự động giảm xuống một cách hợp lý mà không cần thay đổi toàn bộ cấu trúc thu. Đây là một giải pháp trực diện, dễ áp dụng và có thể giải quyết nhanh vấn đề trước mắt.
Doanh nghiệp đề xuất bỏ tiền sử dụng đất để hạ giá thành dự án
Trước gánh nặng chi phí đất đai đang đẩy giá thành dự án lên cao, HoREA cũng kiến nghị bỏ khoản thu "tiền sử dụng đất" và thay thế bằng một cơ chế thuế linh hoạt hơn cho doanh nghiệp.
Theo HoREA, "tiền sử dụng đất" hiện là một khoản chi phí khổng lồ, nộp một lần, đang tạo ra áp lực vốn cực lớn cho các doanh nghiệp khi triển khai dự án. Đây được xem là một trong những nguyên nhân chính khiến giá thành bất động sản, đặc biệt là nhà ở, bị đẩy lên cao.
Để thấy rõ sự khác biệt, HoREA đưa ra một ví dụ cụ thể với một dự án nhà ở thương mại có diện tích 10 ha, trong đó có 4 ha đất ở. Theo cách tính hiện nay: Doanh nghiệp sẽ phải nộp một lần khoảng 1.800 tỉ đồng tiền sử dụng đất cho 4 ha đất ở. Đây là một khoản tiền khổng lồ, gây áp lực nặng nề lên nguồn vốn của chủ đầu tư ngay từ giai đoạn đầu.
Theo đề xuất mới của HoREA: Thay vì nộp 1.800 tỉ đồng, doanh nghiệp sẽ chỉ phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất một lần, với mức thuế suất giả định từ 5-10%. Khoản tiền này sẽ chỉ còn khoảng 90 - 180 tỉ đồng.
Sau khi dự án hoàn thành và bán cho người mua, nhà nước sẽ có nguồn thu bền vững hàng năm từ thuế tài sản do các chủ sở hữu đóng.
Giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn đầu vào một cách đáng kể. Phần vốn dôi ra sẽ được tập trung cho xây dựng, phát triển dự án, góp phần trực tiếp hạ giá thành sản phẩm và giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Nhiều điểm mới trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai về giá đất, quy hoạch, thu hồi
(PLO)-Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới liên quan đến tài chính đất đai, giá đất.
