Theo đánh giá của Sở TN&MT TP.HCM, Hà Nội và TP.HCM có giá đất cao nhất nước nhưng hiện bảng giá đất của TP.HCM chỉ bằng 30% giá trị giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này gây thất thu ngân sách, thị trường không minh bạch, Nhà nước không quản lý được.
Vấn đề này được nhiều chuyên gia mổ xẻ tại hội thảo quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM do UBND TP.HCM tổ chức ngày 22-11.
Bảng giá đất quá thấp so với mặt bằng chung
Theo các chuyên gia, Luật Đất đai quy định giá cả theo thị trường nhưng hiện việc xác định theo giá này không hề dễ, thậm chí không có cơ sở. Trong khi bảng giá đất do TP.HCM ban hành có sự chênh lệch quá lớn so với thực tế…
Theo ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở TN&MT, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất lại xác định theo cơ chế thì trường có sự quản lý của Nhà nước.
“Đã là thị trường thì phải có thông tin nhưng hiện nay thông tin giao dịch trên thị trường không được khai báo trung thực nên việc xác định giá vô cùng khó khăn” - ông Hồng nói.
Ông cho là trong điều kiện hiện nay, hoàn toàn chưa đủ thông tin để đưa vào bài toán phản ánh sát giá thị trường do không đủ sức dự báo, chuẩn mực đúng sai cũng khó xác định. “Với thị trường mang tính tâm lý như hiện nay, vấn đề xác định giá đất bồi thường càng khó khăn, phức tạp, có thể gây bất ổn cho phát triển kinh tế - xã hội” - ông nói.
Theo ông Hồng, một trong những công cụ có thể điều chỉnh thị trường, chống đầu cơ chính là việc phải có luật thuế tài sản để đánh thuế với người có nhiều tài sản. Tuy nhiên, hiện nay luật này chưa được thông qua.
Còn GS Đặng Hùng Võ, cựu Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng tại Hà Nội, giá đất cao nhất trong bảng giá chỉ 340 triệu đồng/m2 trong khi giá trên thị trường khoảng 800-900 triệu đồng/m2, TP.HCM cũng tương tự. “Hiện nay có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất được quy định tại bảng giá của Nhà nước được các địa phương ban hành và giá trên thị trường. Nếu Nhà nước cứ để lửng lơ như vậy sẽ khiến hệ thống quản lý đất đai thiếu hiệu quả” - ông Võ nói.
Cựu thứ trưởng Bộ TN&MT bày tỏ quan điểm giá đất trong bảng giá do Nhà nước quy định phải ngang bằng với giá thị trường. Hệ thống giá đất phải là hệ thống giá thật mới quản lý hiệu quả. Nếu “cứ nói dối nhau” sẽ dẫn tới rất nhiều rủi ro về pháp lý cũng như về kinh tế. Ông Võ cho rằng nếu không có sự khác nhau giữa giá nhà nước và giá thị trường thì những giao dịch trên hợp đồng chắc chắn phải là giá trị thật, chứ không như hiện nay các giao dịch thường ghi giá thấp hơn thực tế để né thuế. Để thị trường minh bạch và quản lý đất đai có hiệu quả thì nhiệm vụ cần làm ngay lúc này là phải đưa bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phải ít nhất bằng 80% giá thị trường.
Ông cho rằng bảng giá đất hiện nay được áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính về đất, nếu tăng sát với giá thị trường sẽ dẫn tới việc người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn.
“Để giải quyết được bài toán này, Nhà nước phải tính đến chuyện người dân đóng góp cao thì phải giảm tỉ suất đóng góp” - ông nêu quan điểm.
Ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, trình bày tại hội thảo. Ảnh: V.HOA
Cần đưa giá đất sát giá thị trường
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho hay là Nhà nước bỏ tiền ra bồi thường khi thu hồi đất là rất lớn nhưng nếu giá đất để thu nghĩa vụ tài chính thấp như hiện nay thì nguồn thu ngân sách so với tiền bồi thường là rất ít. Đây là điều bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay. Do đó, ông Hoan ủng hộ việc phải đưa bảng giá đất sát với giá thị trường để tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.
Ông nhìn nhận mặt bằng giá đất tại TP.HCM theo thị trường biến động rất nhanh và rất xa so với các địa phương khác. Mỗi năm giá nhà, đất tại TP đều tăng lên nên hằng năm TP phải điều chỉnh tăng 5%-7%.
Liên quan đến vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), thông tin: Giá đất trong bảng giá hiện tại ở TP.HCM và Hà Nội chỉ bằng 30% giá thị trường. “Đó cũng là lý do khiến cho các cán bộ bồi thường dù biết giá thị trường khoảng 1 tỉ đồng (trong khi giá trong bảng giá chỉ khoảng 300 triệu đồng) nhưng không ai dám nói giá thật cả” - ông Chính nói.
Ông Chính cũng thừa nhận nghịch lý khi đẩy giá đất lên cao bằng giá thị trường thì vô hình trung sẽ đẩy tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp lên cao. “Như vậy, nếu chúng ta có thể đưa giá đất trong bảng giá bằng giá thị trường thì phải xem lại thuế suất, tỉ lệ thu nộp của người dân thì mới hài hòa được. Nếu giá đất tăng mà giữ nguyên tỉ lệ thu nộp như hiện nay thì sẽ không khuyến khích được việc sử dụng đất hiệu quả và không thu hút được đầu tư” - ông Chính nói.
Ngoài ra, ông Chính cũng cho rằng liên quan đến tài chính đất đai, có một vấn đề mà pháp luật chưa giải quyết được chính là việc chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Vì thực tế, người dân được bồi thường với giá thấp khi bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng khi đất đó được chuyển sang đất ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh thì họ không được chia sẻ lợi ích.
Ông cho biết Bộ TN&MT đang tính đến phương án người dân sẽ hưởng lợi ích 40%, còn lại 60% là Nhà nước và doanh nghiệp. Tuy nhiên, đó mới chỉ là phương án đưa ra bàn thảo. “Bộ TN&MT cũng đã chuẩn bị dự thảo trình Chính phủ ban hành nghị định về khung giá đất mới giai đoạn 2016-2020 để Chính phủ xem xét” - ông thông tin.
| TP.HCM: Nguồn thu từ đất chỉ khoảng 5% Theo GS Đặng Hùng Võ, ở các nước phát triển, nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50%-90% tổng thu ngân sách địa phương. Đây chính là nguồn thu chính tại mỗi đô thị để tạo nguồn lực chính cho phát triển đô thị. Đồng thời cũng là công cụ chính để điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp sốt giá đất, chống đầu cơ tích trữ đất đai và kiểm soát dòng người di cư tự phát vào đô thị. Tuy nhiên, ở Việt Nam nguồn thu từ đất chỉ khoảng 20% và TP.HCM chỉ khoảng 5% tổng thu ngân sách địa phương. |
