Dự kiến tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội diễn ra trong tháng 5, 6-2024 sẽ xem xét đề xuất của Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc áp dụng sớm 6 tháng đối với ba luật Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hai dự thảo Nghị quyết thí điểm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra hai kịch bản thị trường bất động sản trong hai trường hợp các luật được thông qua sớm và chưa được thông qua.

Lo thiếu hụt nguồn cung nhà ở

Theo báo cáo của HoREA, trong giai đoạn 2017-2023 thì bốn năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường. Nguyên nhân đến từ dịch bệnh và các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực.

Những xung đột trên làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Theo HoREA nhận định vùng đáy khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I-2023. Hết quý I-2023, thị trường lần đầu tiên rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất là -16,2%.

Tuy nhiên, kể từ quý II-2023 mức độ khó khăn đã giảm dần và từng bước phục hồi. Điều này được thể hiện khi hết 6 tháng, thị trường còn tăng trưởng âm -11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7%. Kết thúc năm 2023, tăng trưởng âm của bất động sản rút xuống còn -6,38%. Dựa vào kết quả này có thể thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do độ trễ của chính sách và quy trình thủ tục đầu tư, triển khai dự án bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, trong quý I-2024, số lượng dự án nhà ở mới quá ít, vẫn khan hiếm dự án nhà ở xã hội. Từ nay đến cuối năm, thị trường tại TP.HCM vẫn có nguy cơ mất cân đối cung - cầu nhà ở. Hệ quả là giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao. Đặc biệt, sự lệch pha dẫn đến thiếu hụt nặng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội.

Hai kịch bản cuối năm 2024

Theo đánh giá của HoREA sẽ có hai kịch bản có thể xảy ra, tác động đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024.

Kịch bản thứ nhất là nếu được tiếp sức bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1-7-2024; đồng thời thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Tiếp đó, Chính phủ, các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan.

Khi hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư... Cần biết, vướng mắc pháp lý đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo đánh giá của HoREA, nếu các luật, quy định trên sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Khả năng thứ hai là nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm ba luật trên từ 1-7-2024 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng.

Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Nguy cơ tình trạng thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.

"Như vậy, tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền vẫn tiếp diễn. Từ đó dẫn tới việc giá nhà khó mà kéo giảm, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" - HoREA dự báo.