Các doanh nghiệp, chuyên gia, cơ quan quản lý đã chỉ ra nhiều vướng mắc chồng chéo, tính pháp lý không rõ ràng đã tạo thêm rào chắn cho các nhà đầu tư, chủ đầu tư và người dân, đồng thời đưa ra nhiều giải pháp gỡ nút thắt tại buổi tọa đàm “Xung đột tính pháp lý trong đầu tư xây dựng" do báo SGGP - Đầu tư Tài chính và SGGP Online tổ chức vào ngày 6-9 tại TP.HCM.
Dự án ách tắc vì câu chữ trong luật
Hiện nay tất cả đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc do Sở Quy hoạch-Kiến trúc “không dám” nhận hồ sơ của nhà đầu tư mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM.
Tại tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết theo quy định tại khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, “chủ đầu tư” dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Theo đó, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng (GPXD) và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp GPXD và lập dự án đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch-Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TPHCM, vì trái với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
Hiệp hội đề nghị thống nhất cách hiểu cụm từ chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đồng nhất với thủ tục ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
Nhiều dự án bất động sản "bất động" vì câu chữ không thống nhất trong luật.
Cả “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư” hoặc “người sử dụng đất” đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư. HoREA kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “chủ đầu tư” bằng từ “nhà đầu tư” hoặc cụm từ “chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất” vào khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.
Cũng vì hai chữ “đất ở” mà dự án của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị ách tắc. Tính riêng tại TP.HCM đã có hàng trăm dự án nhà ở bị “bất động” từ giữa năm 2015 đến nay cũng do cụm từ “đất ở hợp pháp” của Luật Nhà ở 2014. Hiện có 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư nhưng trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” như có quyết định công nhận của UBND TP.
Còn lại 126 dự án (75%) là đất nông nghiệp, đất giải phóng mặt bằng từ đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch xây dựng; hoặc đất chuyên dùng - đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; tức bị loại từ “vòng gửi xe” vì không đủ điều kiện theo quy định hiện hành là “đất ở hợp pháp”.
Đại diện một công ty BĐS cho biết hiện nay nhiều chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở có đất công xen cài đang bị ách tắc, vì theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công này.
“Phần lớn diện tích đất công tại các dự án nói trên lại nằm rải rác, không thể lập một dự án mới hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai nên không thể đem ra đấu giá. Nếu không đấu giá mà bán chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, tức phải chờ” - đại diện doanh này chia sẻ.
Cần ban hành một luật sửa nhiều luật
Ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, chỉ ra năm luật có những quy định trùng lắp, chồng chéo thủ tục là Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ tài nguyên môi trường, Luật Nhà ở.
Ông Hiếu dẫn chứng như chồng chéo về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, tiêu chí phân chia dự án đầu tư hai luật khác nhau. Điều này dẫn đến một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiệu thủ tục đầu tư trên một lần, có địa phương lại yêu cầu thực hiện hai lần theo quy định cả hai luật. “Như vây nhà đầu tư rất tốn kém chi phí, rủi ro do thời gian kéo dài” - ông Hiếu nói.
Ông Hiếu kiến nghị cần phải ban hành một luật sửa nhiều luật, hoặc trước mắt ban hành một nghị định hướng dẫn chung về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.
Sự chồng chéo, trùng lắp giữa các luật gây khó cho cơ quan nhà nước lẫn doanh nghiệp.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cũng cho biết VCCI vừa gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo nhanh về sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật thuộc lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh BĐS, đấu thầu.
VCCI chỉ ra 20 quy định chồng chéo, xung đột đang tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, có khả năng phát sinh nhũng nhiễu, tiêu cực trong thực hiện dự án.
Ông Tuấn dẫn ra một điểm xung đột là cả ba luật Xây dựng, Đầu tư, Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu địa điểm đầu tư cho các nhà đầu tư - trước hay sau khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trên thực tế, có địa phương thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, có địa phương lồng ghép thủ tục giới thiệu địa điểm thực hiện dự án vào thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Vấn đề này cũng gây nên việc áp dụng pháp luật không thống nhất trên toàn quốc.
Theo ông Tuấn, nguyên nhân các quy định chồng chéo, trùng lặp giữa các luật là do tư duy lợi ích ngành dẫn đến mỗi bộ, ngành mỗi quy định. Theo luật của bộ này thì đúng, chiếu theo luật của bộ khác lại sai, hậu quả chính quyền địa phương và doanh nghiệp gặp khó khăn.
“Cần một thiết chế kiểm soát lợi ích ngành, có thể xem xét không nên để cơ quan quản lý liên quan tham gia soạn thảo luật” - ông Tuấn đề xuất.
