Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam nở rộ nhiều loại hình mới của BĐS sở hữu có thời hạn. Đơn cử cho hình thức này là loại hình office-tel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ nghỉ dưỡng), biệt thự nghỉ dưỡng… Thời hạn sở hữu cho nhà đầu tư thường là 50-70 năm.
Đây là sự phát triển tất yếu của thị trường song hành lang pháp lý về quyền lợi và thời gian sở hữu cụ thể đối với các loại hình này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Chính vì vậy nhà đầu tư rất băn khoăn về quyền lợi, lợi nhuận cũng như tài sản của họ trong tương lai sẽ được xử lý như thế nào.
Không nhất thiết phải sở hữu vĩnh viễn
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nhận định Việt Nam rất tôn trọng đất ở được sở hữu lâu dài. Từ đó dẫn đến khả năng rất lớn về đầu cơ tích trữ đất ở và đây là yếu tố không tốt cho sự phát triển của thị trường BĐS.
Đồng tình, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty BĐS Netland, cho biết tâm lý chung của người Việt vẫn còn e dè đối với các sản phẩm BĐS có thời hạn. Nguyên nhân chủ yếu cũng vì pháp lý chưa rõ. “Hình thức sở hữu các loại hình này vẫn chưa được thể hiện trong văn bản luật pháp nào” - ông Quang nói.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam (tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS), Việt Nam hiện đang song song tồn tại loại hình sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Có nhiều dự án trọng điểm thời hạn sở hữu cũng chỉ 50 năm.
Đối với BĐS nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50-70 năm nhưng tại Thái Lan con số này là 30 năm, Hong Kong và Singapore được sở hữu 99 năm, Trung Quốc 40-70 năm. Hiện nay trên thế giới có tới hơn 70 quốc gia quy định căn hộ để ở chỉ được sở hữu có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn.
Ở góc nhìn của doanh nghiệp, bà Dung cho rằng không nhất thiết sở hữu BĐS vĩnh viễn mới là có lợi nhất. Nhà đầu tư cần cân nhắc, nhất là thời hạn sở hữu thực sự khi sản phẩm đến tay khách hàng là bao nhiêu, có thể gia hạn không, chi phí ra sao… “Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư. Trên thực tế BĐS sở hữu trong vài chục năm cũng cho chúng ta một số lợi thế về giá, khả năng cho thuê tốt, nhờ đó lợi nhuận sẽ tốt hơn” - bà Dung nói.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hữu Quang cho rằng nếu giá mua hấp dẫn, cam kết của chủ đầu tư khả quan, đơn vị vận hành uy tín, khả năng khai thác tốt thì sở hữu vô hạn hay hữu hạn không còn quan trọng nữa. Lý do một số dự án ở Đà Nẵng, Nha Trang làm mất niềm tin của nhà đầu tư là do chủ đầu tư không thực hiện đúng về cam kết lợi nhuận.
Thời hạn sở hữu bất động sản không phải là yếu tố quan trọng nhất khi quyết định đầu tư. Ảnh minh họa: QUANG HUY
Cần nhiều quyền lợi hơn cho đất sở hữu hữu hạn
Đánh giá về khoảng trống pháp lý đối với các loại hình BĐS mới, GS Đặng Hùng Võ cho rằng từ năm 2014 vấn đề pháp lý cho condotel đã được đặt ra thế nhưng đến nay vẫn chưa rõ ràng. Theo ông, khi khung pháp lý chưa hoàn thiện thì thị trường sẽ không thể phát triển thuận lợi. “Một nhà đầu tư sành sỏi ở Mỹ nhưng về Việt Nam có khi lại run tay không dám quyết vì quá khó ước lượng lợi nhuận” - ông Võ nói.
Vấn đề về sở hữu có thời hạn đối với BĐS không phải là điều mới lạ trên thế giới. Tuy nhiên, điểm cốt lõi là các quốc gia đều đưa ra những ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua. “Ví dụ như thuế chuyển nhượng sản phẩm BĐS sở hữu có thời hạn thường thấp hơn so với BĐS sở hữu vĩnh viễn, giá thành thì rẻ hơn 10%-20%” - bà Dung chỉ ra.
Theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, chắc chắn khung pháp lý cho BĐS sở hữu có thời hạn phải sớm được ban hành vì nó gắn liền với chính sách thu thuế. Việc cấp sổ cho người sở hữu những BĐS như office-tel, condotel là tất yếu nhưng như vậy chưa đủ mà phải bổ sung nhiều quyền lợi khác. “Ví dụ, với nhà đầu tư condotel thì cần đảm bảo cho người sở hữu có quyền tự khai thác, phân quyền tài sản chung, riêng rõ ràng. Cần bảo hộ quyền tài sản của người đầu tư condotel thay vì phải phụ thuộc vào chủ đầu tư” - ông Hiển góp ý.
| Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1 sẽ không quy định thời hạn sở hữu, phương án 2 là quy định thời hạn. Theo phương án 2, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Trong khi người dân có tâm lý thích sở hữu nhà vĩnh viễn thì nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng nếu phương án 2 được áp dụng, giá của những căn hộ sở hữu có thời hạn sẽ thấp đi rất nhiều. Lý do là giá trị của đất không bị phân bổ vào giá thành sản phẩm. Như vậy thị trường sẽ có thêm một phân khúc mới hấp dẫn để người mua xem xét, lựa chọn. |
