Thời bán đất công nghiệp thuần túy đã qua, làn sóng FDI mới đổ vào lĩnh vực công nghệ cao đang buộc các nhà phát triển khu công nghiệp (KCN) phải chuyển mình.

Họ không chỉ soi kỹ hạ tầng kết nối mà còn yêu cầu khắt khe về ESG, năng lượng sạch và nguồn nhân lực tại chỗ. Các tài sản mới như trung tâm dữ liệu, kho lạnh cũng đang được săn đón, cho thấy thị trường đang trưởng thành.

Chuẩn mực mới cho khu công nghiệp

Theo ông Trường Bùi, Tổng giám đốc Roland Berger Việt Nam, giai đoạn 2025-2030 sẽ là thời điểm then chốt để Việt Nam chuyển từ lợi thế chi phí sang lợi thế giá trị. Để làm được điều đó, các KCN phải đáp ứng được những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe từ dòng vốn ngoại.

Yêu cầu đầu tiên và mang tính bắt buộc hiện nay là các tiêu chuẩn về phát triển bền vững. Theo các chuyên gia, yếu tố xanh, thông minh không còn là lựa chọn mà đã trở thành chuẩn mực mới. Đặc biệt, các nhà đầu tư quốc tế từ châu Âu, Bắc Mỹ và Nhật Bản đặt nặng các tiêu chí ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị).

Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An, khẳng định việc chuyển đổi từ KCN truyền thống sang KCN sinh thái không còn là lựa chọn, mà sẽ sớm trở thành điều kiện bắt buộc.

Lý giải điều này, ông Minh cho biết các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới và các cơ chế thương mại đang được thiết lập, như cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU, đều yêu cầu minh bạch hóa phát thải khí nhà kính, truy xuất nguồn gốc nguyên liệu và sử dụng năng lượng tái tạo.

Để đón đầu, Prodezi Long An đã chủ động phát triển KCN sinh thái theo tinh thần làm trước, dẫn đầu, áp dụng các tiêu chí của Nghị định 35/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế. Cụ thể, công ty đảm bảo tỷ lệ mảng xanh tối thiểu 25%, bố trí nhà ở công nhân và tiện ích xã hội, đồng thời ứng dụng công nghệ tiên tiến để tiết kiệm tài nguyên và tái tuần hoàn nước.

Ông Minh nhấn mạnh, các giải pháp như hệ thống tái sử dụng nước thải hay năng lượng tái tạo không chỉ giúp giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp thứ cấp, mà còn hạn chế rủi ro tuân thủ cho các tập đoàn đa quốc gia.

Yếu tố xanh cũng được nhìn nhận sâu sắc hơn. Bà Lê Thị Kim Thanh, Giám đốc kinh doanh ngành nước Suez Đông Nam Á, chỉ ra nhiều chủ đầu tư hiện mới tập trung vào năng lượng mà bỏ qua vai trò của nước. Bà cho rằng nhiều KCN vẫn đang lãng phí nguồn nước và coi bùn thải là chi phí, thay vì nguồn tài nguyên tái tạo.

Trong khi đó, bà Lâm Tố Trinh, Phó tổng giám đốc Phát triển sản phẩm & thị trường, NS BlueScope Việt Nam, nhấn mạnh đến tính bền vững dài hạn của vật liệu. "Một công trình xanh phải có tuổi thọ 20 - 50 năm. Đầu tư vật liệu chất lượng ban đầu cao hơn nhưng lại là bước tiết kiệm dài hạn" - bà Trinh nói.

Chuyển mình để đón doanh nghiệp FDI khó tính

Việc tiêu chuẩn của khối FDI tăng cao là hệ quả tất yếu khi dòng vốn đang dịch chuyển từ mở rộng sản lượng sang nâng cấp giá trị. Điều này cũng làm thay đổi yêu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp.

Thị trường đang ghi nhận nhu cầu ngày càng đa dạng: từ đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, đến các loại tài sản mới như trung tâm dữ liệu (data center), kho lạnh, nhà kho cao tầng và các trung tâm giao hàng chặng cuối.

Ông Trần Tấn Sỹ, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, cho biết các KCN mới của tập đoàn này định hướng phát triển các cụm liên kết ngành, tập trung vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và logistics thông minh, thay vì mô hình cắt đất cho thuê truyền thống.

Điều này cũng phản ánh sự thay đổi trong tư duy của nhà đầu tư. Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối bất động sản Công nghiệp và Nhà ở - Frasers Property Vietnam, chỉ ra sự chuyển dịch từ mục tiêu ngắn hạn (chu kỳ thuê 3-5 năm) sang tầm nhìn dài hạn, xây dựng để trường tồn. Các nhà đầu tư nước ngoài muốn vận hành lâu dài, ổn định và cần các đối tác KCN có thể đảm bảo vòng đời dự án.

Đây là lúc các nhà phát triển KCN Việt Nam phải chuyển vai trò từ chủ đất sang kiến tạo hệ sinh thái. Để tạo giá trị cộng thêm, các KCN cần xây dựng mạng lưới liên kết với các nhà cung cấp phụ trợ và đơn vị logistics. Việc này giúp khách thuê đạt được chứng nhận xuất xứ một cách thực chất, giảm thiểu rủi ro bị áp thuế cao do nghi ngờ chuyển tải.

- Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng giám đốc Prodezi Long An -

Đồng quan điểm với ông Minh, nhiều doanh nghiệp khác cũng nhấn mạnh họ không chỉ bàn giao đất sạch mà còn đồng hành cùng khách hàng trong quá trình xin cấp phép, tuyển dụng lao động và kết nối chuỗi cung ứng.

Các chuyên gia nhận định, dù chủ đầu tư Việt Nam đang tiến bộ rất nhanh và dần thu hẹp khoảng cách với các nhà đầu tư nước ngoài, hai bài toán trọng điểm vẫn cần được giải quyết sớm. Đó chính là nguồn điện phải đủ và sạch và nguồn nhân lực kỹ thuật cần giải quyết vấn đề quy mô đào tạo để đón làn sóng công nghệ cao.