2 cực phát triển mới của bất động sản khu công nghiệp

Mới đây, Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) công bố báo cáo chuyên đề “Sáp nhập tỉnh thành và tác động đến thị trường bất động sản”.

Theo báo cáo, sau khi đón nhận thông tin về sáp nhập tỉnh thành, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực đã ghi nhận sự sôi động và xu hướng tăng giá rõ rệt, đặc biệt đối với sản phẩm đất nền (vốn nhạy cảm với nguồn vốn đầu tư, đầu cơ). Tuy nhiên, làn sóng trên đã nhanh chóng hạ nhiệt tại một số địa phương.

Bất động sản hưởng lợi nhưng không dễ sốt giá

Về dài hạn, giới phân tích tại VCBS nhận định việc sáp nhập tỉnh, thành sẽ tạo lực đẩy tích cực cho thị trường bất động sản nhờ bộ máy quản lý tinh gọn, ngân sách địa phương chủ động hơn, lợi thế địa lý được khai thác tốt và hạ tầng kết nối được cải thiện, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - đô thị.

Dù vậy, giá bất động sản chỉ có thể tăng thực chất khi hạ tầng, tiện ích, nhu cầu nhà ở và hoạt động kinh tế tại khu vực phát triển tương ứng. Điều này cần thêm thời gian và sẽ dẫn đến sự phân hóa giữa các địa bàn.

Trong trường hợp sáp nhập các tỉnh có sự chênh lệch về tiềm lực kinh tế và ngân sách, những địa phương còn hạn chế về nguồn lực sẽ có cơ hội bứt lên. Không chỉ được hỗ trợ thêm về vốn, ngân sách và kinh nghiệm quản lý, các tỉnh này còn có điều kiện khai thác hiệu quả tiềm năng lâu nay bị bỏ quên. Thay vì dàn trải đầu tư, từng nơi có thể tập trung phát triển vào lĩnh vực mình có thế mạnh. Việc mở rộng địa giới hành chính cũng giúp các địa phương nhỏ dễ dàng kết nối và phát triển theo hướng đô thị hóa.

Trong khi đó, với những tỉnh có vị thế tương đồng, khu vực được chọn làm trung tâm hành chính sẽ hưởng lợi nhiều hơn nhờ trở thành đầu mối quyền lực, nơi tập trung phân bổ ngân sách và được ưu tiên đầu tư hạ tầng, dịch vụ.

Tuy nhiên, các thành phố từng là trung tâm hành chính của tỉnh cũ có thể chịu áp lực nhất định, nhất là khi chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp. Việc không còn cấp quản lý riêng cho thành phố có thể khiến địa phương giảm tính chủ động trong điều hành ngân sách và phân bổ nguồn lực.

Bất động sản khu công nghiệp chấm dứt cạnh tranh ngầm

Trước khi sáp nhập, chỉ tiêu sử dụng đất KCN được phân bổ riêng lẻ cho từng tỉnh, sau đó chia tiếp về cấp huyện. Điều này dẫn đến việc địa phương A phát triển nhanh vượt chỉ tiêu cho thuê KCN trong năm nên không thể cho thuê thêm, trong khi địa phương B lân cận vẫn còn chỉ tiêu cho thuê nhưng không thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các dự án nằm giáp ranh nhiều địa phương thường gặp vướng mắc về thủ tục do sự khác biệt trong quy trình, chi phí phê duyệt và giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, khi các tỉnh được sáp nhập, chỉ tiêu đất KCN sẽ được tính gộp toàn vùng, tạo ra dư địa điều phối linh hoạt hơn. Những “điểm nóng” thu hút FDI như TP.HCM hay Bình Dương có thể tiếp tục mở rộng hoặc tái cấu trúc KCN theo nhu cầu thị trường. Điều này giúp tối ưu hoá nguồn lực, đặc biệt với các khu công nghiệp vệ tinh xoay quanh những doanh nghiệp nòng cốt (Queen bee). Nhà đầu tư cũng được hưởng lợi khi thủ tục đầu tư trở nên thống nhất, không còn cảnh kẹt giữa hai địa bàn.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập các tỉnh không chỉ tạo dư địa sử dụng đất linh hoạt hơn mà còn mở ra cơ hội hình thành các tổ hợp siêu đô thị – khu công nghiệp. Khi quy hoạch khu công nghiệp được hợp nhất, tình trạng lôi kéo nhà đầu tư FDI giữa các địa phương lân cận sẽ được chấm dứt.

Các quy hoạch KCN, logistic, cảng biển và hạ tầng giao thông được tích hợp đồng bộ, tránh tình trạng chồng chéo, cạnh tranh ngầm. Đồng thời, việc đồng bộ quy hoạch cũng góp phần giảm thiểu rủi ro chạy đua hạ giá thuê đất hay ưu đãi thuế thiếu kiểm soát, – vốn gây méo mó thị trường. Nhờ đó, tính liên kết trong vận hành logistic, cảng biển và chuỗi cung ứng giữa các khu công nghiệp vốn bị phân tán sẽ được cải thiện rõ nét.

Bất động sản khu công nghiệp có hai cực phát triển mới

Theo VCBS, sau sáp nhập, tổng diện tích khu công nghiệp của cụm TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu vượt 33.000 ha. Nhờ hệ thống hạ tầng liên kết đồng bộ gồm cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, vành đai 3, vành đai 4, Quốc lộ 51 và các cảng lớn như Cái Mép – Tân Cảng Cát Lái, khu vực này đang hình thành vùng công nghiệp – hậu cần – xuất khẩu quy mô lớn ở miền Nam. Trong đó, cảng Cái Mép Thị Vải được định vị là cửa ngõ xuất khẩu chính cho toàn cụm.

Chỉ tiêu sử dụng đất KCN cũng được tối ưu hơn. Nếu TP.HCM cũ không còn chỉ tiêu phát triển KCN, các dự án có thể được điều phối linh hoạt sang khu vực Bình Dương cũ hoặc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, những nơi vẫn còn quỹ đất và tiềm năng phát triển.

Tương tự, sau sáp nhập Bắc Ninh – Bắc Giang cũng giúp mở rộng không gian phát triển công nghệ cao. Cụm Bắc Ninh – Bắc Giang sau sáp nhập có tổng diện tích KCN hơn 11.700 ha. Đây là cơ hội để chuyển từ các khu công nghiệp tách rời sang phát triển vùng công nghiệp – công nghệ cao theo chiều sâu và chuỗi giá trị.

Lợi thế còn nằm ở việc gia tăng sức mạnh đàm phán với các “ông lớn” như Samsung, Foxconn hay Goertek – những doanh nghiệp đều đang hiện diện tại cả hai tỉnh. Ngoài ra, việc phân bổ bớt dự án từ địa phận Bắc Ninh cũ sang Bắc Giang cũ không chỉ giúp giảm áp lực hạ tầng, giao thông mà còn tận dụng được quỹ đất còn lớn tại khu vực lân cận.