Theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và Bà Rịa – Vũng Tàu hiện đạt khoảng 28.500 ha, không thay đổi so với cuối năm 2024. Dù vậy, không có nghĩa là thị trường bất động sản khu công nghiệp ở những địa phương này đang đứng yên.

Bất động sản công nghiệp âm thầm đón chu kỳ mới

Nhu cầu thuê mới đạt khoảng 80 ha diện tích đất công nghiệp, tăng 25% so với quý trước và tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm ngoái – cho thấy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp ngày càng cao.

Trong đó, Long An nổi lên như điểm sáng của khu vực, chiếm hơn 60% tổng diện tích thuê mới. Từ vai trò "vùng đệm" giữa TP.HCM và miền Tây, Long An đang dần khẳng định vị thế nhờ phát triển hạ tầng và triển khai nhiều khu công nghiệp quy mô lớn.

Tuy nhiên, các "đầu tàu" truyền thống như Bình Dương và Đồng Nai vẫn giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung, chiếm hơn 53% thị phần toàn khu vực. Với đề án mở rộng các khu công nghiệp trọng điểm như Lai Hưng, Bàu Bàng 3–4 (Bình Dương) và Bắc Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), hai địa phương này đang theo đuổi chiến lược hạ tầng đi trước, thị trường theo sau.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, mô hình nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF và RBW) được xem là giải pháp linh hoạt cho doanh nghiệp muốn triển khai sản xuất nhanh chóng mà không phải chờ đợi mặt bằng thô.

Riêng trong quý vừa qua, TP.HCM và vùng phụ cận đã bổ sung thêm 80.000 m2 nhà xưởng xây sẵn, nâng tổng diện tích lên hơn 6,4 triệu m2. Mặc dù hấp thụ ròng giảm nhẹ theo quý, nhưng vẫn tăng 1,56 lần so với cùng kỳ năm 2024 – cho thấy đà phục hồi rõ rệt. Bình Dương ghi nhận tỉ lệ lấp đầy trên 65%; Long An đạt 19,5%, vượt Đồng Nai nhờ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng.

Với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), dù không có nguồn cung mới, thị trường ghi nhận mức hấp thụ ròng lên tới 160.000 m2 – gấp 3,5 lần so với quý trước. Tỉ lệ lấp đầy tại TP.HCM và Bình Dương lần lượt đạt 94% và 90,7%, cho thấy nhu cầu logistics và lưu trữ đang bùng nổ, đặc biệt trong bối cảnh ngành xuất khẩu dần phục hồi.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, quy mô nguồn cung RBF và RBW tại Việt Nam đã tăng gần gấp 2–3 lần trong 5 năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng trong thời gian tới, khi các dự án được cấp phép lần lượt triển khai.

Hạ tầng và chính sách – cú hích kép

Tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản 2025 (tổ chức ở TP.HCM ngày 8-5), ông Trương An Dương – Giám đốc điều hành Khối bất động sản công nghiệp và nhà ở, Frasers Property Vietnam chia sẻ: Trong 4 năm qua, doanh nghiệp này đã phát triển khoảng 500 triệu m2 sàn công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm như Bình Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh và Quảng Ninh. Dù thị trường đang đối mặt với những thách thức từ chính sách thuế và chiến lược toàn cầu, Frasers vẫn duy trì cái nhìn tích cực với thị trường Việt Nam, nhờ tiềm năng dài hạn và quỹ đất dồi dào.

Ông Dương cho biết, ngay trong tuần đầu tiên khi Tổng thống Trump đề xuất chính sách thuế đối ứng, đã có 5–7 khách hàng yêu cầu tạm dừng hợp đồng, thậm chí một khách hủy luôn kế hoạch thuê. Tuy nhiên, cùng lúc đó, lượng khách mới quan tâm lại tăng đột biến, và chỉ sau hai tuần, hoạt động cho thuê đã quay trở lại bình thường.

Đồng quan điểm, ông Trương Khắc Nguyên Minh – Phó Tổng Giám đốc Prodezi Long An – nhận định: Thị trường đang chịu tác động từ nhiều yếu tố bất định, đặc biệt là chính sách thuế đối ứng từ Mỹ. Tuy nhiên, niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường điều hành ổn định của Chính phủ Việt Nam vẫn được duy trì. Bên cạnh đó, xu hướng đa dạng hóa thị trường tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc tạo động lực tăng trưởng và lan tỏa lợi ích dài hạn cho nền kinh tế.

"Trong năm nay, chúng tôi sẽ chính thức đưa vào khai thác hạ tầng khu công nghiệp sinh thái tại Long An – một bước đi chiến lược nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và mở rộng đầu tư," ông Minh chia sẻ.

Bà Trang Bùi cho rằng, trong 3–5 năm tới, hạ tầng sẽ là “quân át chủ bài” định hình lại toàn bộ bản đồ công nghiệp phía Nam. Các đại dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay Biên Hòa – Vũng Tàu khi hoàn thành sẽ mở ra làn sóng dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ. Dự kiến, khoảng 7.274 ha đất khu công nghiệp và hơn 1,2 triệu m2 nhà kho sẽ được đưa vào thị trường, chủ yếu tập trung tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai.

Không chỉ là hạ tầng, các đề án cải cách thủ tục hành chính, sáp nhập tỉnh... cũng sẽ đóng vai trò là “cú hích" chính sách giúp dòng vốn FDI đổ về mạnh mẽ hơn, qua đó nâng cao hiệu quả triển khai và vận hành các dự án bất động sản khu công nghiệp.