Việc hình thành một vùng đô thị lớn với tiềm năng dân số gần 14 triệu người mở ra cơ hội đồng thời đặt ra nhiều thách thức. Ông Nguyễn Khánh Duy, chuyên gia bất động sản, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills TP.HCM, phân tích những tác động chính đến thị trường nhà đất khi việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu diễn ra.

Tiềm năng rất lớn

- PV: Thưa ông, việc sáp nhập ba tỉnh thành TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được đề xuất gần đây. Dưới góc độ thị trường bất động sản, ông đánh giá tiềm năng và tác động của việc này như thế nào?

+ Chuyên gia bất động sản Nguyễn Khánh Duy: Về vấn đề sáp nhập ba tỉnh thành TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, tôi nhận thấy tiềm năng rất lớn cho thị trường bất động sản. Đây là một yếu tố tạo sức hút mạnh mẽ.

Khi sáp nhập, quy mô dân số của khu vực mới sẽ đạt khoảng gần 14 triệu người (tổng dân số ước tính của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện nay). Quá trình đô thị hóa, kết nối hạ tầng và quy mô dân số lớn sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư, mua bán bất động sản gia tăng đột biến trong thời gian tới. Cụ thể, không chỉ khách hàng đầu tư hoặc mua nhà ở tại địa phương sẽ tìm hiểu và giao dịch tại các vùng sáp nhập, mà cả lượng lớn khách hàng từ phía Bắc và nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ quan tâm nhiều hơn, đón đầu xu hướng. Họ sẽ tìm đến những khu vực mà sau khi sáp nhập sẽ trở thành hành lang kinh tế mới hoặc các trung tâm phát triển dân cư sầm uất.

Cơ hội lớn nhất đến từ việc cộng hưởng sức mạnh của ba địa phương. Bình Dương với thế mạnh công nghiệp, Bà Rịa - Vũng Tàu với cảng biển nước sâu và du lịch, cùng TP.HCM là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ sẽ tạo nên một hệ sinh thái kinh tế - xã hội đa dạng, năng động bậc nhất cả nước. Điều này thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đô thị hóa, hoàn thiện hạ tầng kết nối liên vùng.

Những khu vực giáp ranh, các vùng đệm giữa ba địa phương cũ, những nơi có hạ tầng giao thông trọng điểm đi qua sẽ trở thành tâm điểm phát triển các dự án khu đô thị quy mô lớn, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hiện đại. Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp xã tại TP.HCM cũng sẽ định hình lại trung tâm khu vực, tạo ra các mặt bằng giá mới và cơ hội đầu tư tại những phường mới được thành lập như Sài Gòn, Chợ Lớn, Gia Định...

- PV: Theo ông, thách thức lớn nhất trong quá trình hiện thực hóa siêu đô thị này đối với thị trường bất động sản là gì và nhà đầu tư cần lưu ý điều gì lúc này?

+ Thách thức lớn nhất chính là việc đồng bộ hóa. Thứ nhất là đồng bộ về thủ tục hành chính, pháp lý giữa các địa phương cũ để tạo hành lang thông suốt cho việc phê duyệt, triển khai dự án. Thứ hai là đồng bộ về quy hoạch chung vùng, đảm bảo các kế hoạch phát triển hạ tầng, bất động sản được kết nối hài hòa, tránh xung đột và lãng phí nguồn lực. Thứ ba là đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội để đáp ứng quy mô dân số khổng lồ.

Trước thông tin quan trọng này, nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng. Phải kiểm tra kỹ pháp lý dự án, đặc biệt là các thông tin quy hoạch mới nhất của vùng, của địa phương sau khi có chủ trương sáp nhập. Nên tập trung vào những khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng dựa trên quy hoạch hạ tầng và định hướng phát triển vùng đã được phê duyệt hoặc công bố. Việc HĐND thông qua chủ trương có thể tạo ra biến động giá cục bộ, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo đám đông mà hãy phân tích kỹ lưỡng tiềm năng dài hạn.

Cơ hội phát triển khu đô thị quy mô

- PV: Liệu có lo ngại rằng thông tin về sáp nhập sẽ gây biến động giá, thậm chí tạo ra các cơn sốt đất cục bộ không, thưa ông?

+ Ông Nguyễn Khánh Duy: Chắc chắn sẽ có sự biến động về mặt bằng giá. Thị trường sẽ cần một giai đoạn để tự điều chỉnh. Các khu vực hiện hữu sẽ phải xác lập một mặt bằng giá mới.

Ví dụ, nhà đầu tư sẽ quan tâm sau khi sáp nhập, đâu sẽ là trung tâm mới, đâu là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng. Điều này có thể đẩy giá đất hoặc giá bán bất động sản tại một số khu vực lên cao, sẽ có sự điều chỉnh về giá trên diện rộng.

Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng. Thứ nhất, luôn phải kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý của dự án, bất kể đầu tư ở khu vực nào. Thứ hai, phải quan tâm sâu sắc đến quy hoạch phát triển vùng đã được phê duyệt để đưa ra quyết định đầu tư đúng vị trí, hợp lý và có tiềm năng dài hạn.

Thứ ba, cần tìm hiểu và đón đầu những định hướng phát triển sắp tới. Ví dụ, khi ba khu vực sáp nhập, chắc chắn sẽ hình thành các vùng đệm, khu vực giao thoa. Những vùng đệm này sẽ sớm được đưa vào quy hoạch chi tiết. Nhà đầu tư nên tìm hiểu rất kỹ các quy hoạch này để đầu tư đón đầu, từ đó mới có thể tối ưu hóa giá trị và lợi nhuận.

- PV: Còn về phía các nhà phát triển bất động sản lớn, theo ông họ đã có sự chuẩn bị và sẽ có những động thái ra sao trước cơ hội và viễn cảnh này?

+ Tôi tin rằng các chủ đầu tư, các công ty phát triển bất động sản lớn đã có những sự chuẩn bị nhất định. Họ đã quan sát và theo dõi rất sát sao các kế hoạch liên quan đến việc sáp nhập từ khá lâu.

Đây là một cơ hội tốt để họ cân nhắc, tìm kiếm những khu vực, vị trí mới để phát triển dự án, mở rộng thị trường. Ví dụ như các khu đại đô thị được quy hoạch bài bản, kết nối trực tiếp với hạ tầng giao thông trọng điểm như cao tốc, các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn (metro), khu đô thị gần sân bay Long Thành, đô thị ven biển hoặc các khu đô thị nghỉ dưỡng phức hợp.

Chắc chắn họ sẽ có những động thái tìm kiếm và tích lũy quỹ đất mới thay vì chỉ tập trung vào một vài thị trường nhất định như TP.HCM, Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu riêng lẻ như trước đây. Việc sáp nhập mở ra cho họ nhiều cơ hội hơn để phát triển các dự án quy mô lớn, đa dạng loại hình.