Bức tranh bất động sản văn phòng Việt Nam đón nhận nhiều tín hiệu rất tích cực. Nếu thủ đô Hà Nội chứng kiến sự chuyển dịch đa cực cùng nguồn cung chất lượng cao vươn ra các khu vực ngoại vi, thì TP.HCM lại khẳng định vị thế nhờ mức chi phí rất tối ưu.

Lợi thế chi phí cùng sự dịch chuyển đa cực

Tính đến tháng 3-2026, báo cáo chuyên sâu của Cushman & Wakefield khẳng định Việt Nam vẫn sở hữu chi phí hoàn thiện nội thất văn phòng vô cùng cạnh tranh trong bối cảnh nhu cầu chung đang tăng.

TP.HCM ghi nhận mức chi phí hoàn thiện nội thất trung bình chỉ 657 USD/m², trong khi tại thủ đô Hà Nội là 678 USD/m². Các con số này giúp cả hai đô thị lớn của nước ta tiếp tục nằm trong nhóm các thị trường có mức chi phí thấp hơn hẳn so với nhiều thành phố khác tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.

Ông Huỳnh Võ Phú Hưng, Trưởng bộ phận Dịch vụ tư vấn Phát triển Dự án tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định sức hấp dẫn của thị trường trong nước đến từ sự kết hợp hài hòa giữa chi phí cạnh tranh và tiến độ triển khai tương đối hiệu quả. Bên cạnh đó, thời gian triển khai cũng như chuẩn bị cung ứng tại nước ta thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung, mang lại sự chủ động cao hơn cho kế hoạch của khách thuê.

Trong khi TP.HCM thu hút bằng bài toán chi phí, thị trường Hà Nội lại đang bước vào quá trình tái cấu trúc sâu sắc với mô hình đa cực. Theo dữ liệu phân tích từ Savills Việt Nam công bố cuối tháng 3-2026, nguồn cung văn phòng chất lượng cao đang dịch chuyển rõ rệt ra ngoài khu vực trung tâm, thay vì chỉ phát triển đơn lõi như trước đây.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, nhấn mạnh việc mở rộng ra ngoài trung tâm không còn thuần túy là bài toán chi phí mà đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược. Xu thế này được cộng hưởng bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và tiện ích phục vụ vận hành hàng ngày của các doanh nghiệp.

Dự kiến từ nay đến năm 2028, thủ đô sẽ đón nhận thêm khoảng 403.000 m² nguồn cung mới, với sự áp đảo của phân khúc hạng A (cao cấp).

Các chủ đầu tư đua nhau nâng tầm dự án

Sự chuyển mình không chỉ diễn ra về mặt không gian mà còn là cuộc đua khốc liệt để nâng cấp chất lượng. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, chương tiếp theo của thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa qua sự mở rộng quy mô, mà bởi thay đổi rõ rệt trong những yếu tố được khách thuê coi trọng.

"Khách hàng hiện nay ngày càng chọn lọc kỹ lưỡng, đặt trọng tâm vào chất lượng, hiệu suất vận hành, chiến lược vị trí và định hướng phát triển gắn liền với tiêu chuẩn ESG. Các chứng nhận xanh quốc tế như LEED hay EDGE ngày càng hiện diện rõ nét, tạo ra hệ quy chiếu mới và đặt áp lực cải tạo lên các tòa nhà cũ", ông Thuận chia sẻ.

Bằng chứng là trong bối cảnh thị trường đón nhận lượng cung lớn khiến tỷ lệ lấp đầy có sự điều chỉnh, các tòa nhà hạng A vẫn duy trì được khả năng chống chịu tốt hơn nhiều so với hạng B (trung cấp). Sự phân hóa này thể hiện rõ qua giá chào thuê văn phòng hạng A năm 2025 đạt mức 31,85 USD/m²/tháng, cách biệt lớn với 20,85 USD/m²/tháng của hạng B.

Chớp lấy thời cơ nâng hạng của thị trường, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lập tức khởi động các siêu dự án văn phòng. Điển hình nhất trong những ngày cuối tháng 3-2026, Masterise Group chính thức khởi công Tổ hợp Khách sạn và Văn phòng cao cấp tại Đông Anh, Hà Nội.

Tọa lạc tại vị trí đắc địa liền kề Trung tâm Triển lãm Quốc gia, dự án được triển khai trên khuôn viên rộng hơn 38.600 m². Tổ hợp này cung cấp một tòa tháp văn phòng hạng A cao 24 tầng với gần 28.600 m² không gian làm việc hiện đại, kết hợp cùng khối khách sạn 42 tầng với khoảng 450 phòng tiêu chuẩn 5 sao siêu sang và một trung tâm hội nghị quy mô hơn 15.300 m².

Tại TP.HCM, Tập đoàn United Overseas Australia Ltd (UOA) vừa hoàn tất thỏa thuận mua lại một khu đất thương mại tại đường Võ Thị Sáu, trị giá 68 triệu USD (khoảng 1.775 tỉ đồng). Theo kế hoạch, khu đất sẽ được phát triển thành một tòa nhà văn phòng hạng A hiện đại, với tổng diện tích sàn khoảng 20.000 m².

Dự án dự kiến khởi công vào quý IV-2025 và hoàn thành vào quý II-2028. Tổng diện tích văn phòng cho thuê của UOA tại TP.HCM sẽ đạt gần 120.000 m² sau thương vụ này. Tổng giá trị đầu tư ước tính 120 triệu USD (hơn 3.120 tỉ đồng).