Liên quan đến vụ án vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí xảy ra tại Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết (Bình Thuận) có ba bị can thuộc Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam bị đề nghị truy tố vì thẩm định giá trái pháp luật.
Theo Cơ quan Cảnh sát điều tra (C01) Bộ Công an, việc áp dụng các yếu tố chủ quan trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là nguyên nhân, điều kiện mà tội phạm thường lợi dụng để thực hiện hành vi phạm tội.
Theo C01, việc thẩm định giá đất theo phương pháp thặng dư phụ thuộc nhiều các ước tính chủ quan của Thẩm định viên về giá và công ty thẩm định giá.
Từng công ty thẩm định giá và các địa phương không thống nhất làm cách thức xác định giá trị quyền sử dụng đất tại mỗi địa phương thực hiện khác nhau và cùng một khu đất nhưng mỗi công ty thẩm định giá lại cho ra một kết quả định giá khác nhau, có nguy cơ gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.
Trong khi đó, quy định pháp luật còn chung chung, không cụ thể về các các yếu tố đầu vào khi đưa vào tính toán trong phương án giá đất nên rất khó xử lý. Cạnh đó, các quy định còn nhiều hạn chế, bất cập, chung chung, chưa cụ thể, chưa quy định chi tiết về cách thức thực hiện phương pháp thặng dư tại thời điểm xác định giá đất.
Từ đó C01, Bộ Công an kiến nghị Văn phòng Chính phủ báo cáo, đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu, tham mưu đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về lĩnh vực đất đai để hướng dẫn chi tiết, cụ thể về từng bước trong phương pháp thặng dư.
Đồng thời, xây dựng các tiêu chuẩn, cụ thể, chuẩn hóa các yếu tố giả định, bao quát được các trường hợp trên thực tế đảm bảo tính thống nhất trong quá trình áp dụng, đặc thù giữa các địa phương và có cơ chế giám sát về việc xây dựng các yếu tố giả định tại từng địa phương và phòng ngừa ngăn chặn việc điều chỉnh các yếu tố giả định theo mục đích cá nhân của các bên liên quan.
Nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện hệ thống dữ liệu về giá đất quốc gia và các công cụ hỗ trợ thẩm định giá, để kiểm tra và đối chiếu các số liệu do các công ty thẩm định cung cấp.
C01 cũng kiến nghị tổ chức các chương trình đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai tại địa phương, đặc biệt là về áp dụng phương pháp thặng dư, nâng cao năng lực và kiến thức để thực hiện đúng quy trình và tránh được các sai sót chủ quan, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.
Chỉ đạo Thanh tra Chính phủ chủ trì, phối hợp kiểm tra, rà soát và tiến hành thanh tra việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, phát triển nhà ở thương mại tại các địa phương.
Kịp thời phát hiện các sai phạm trong quá trình xác định giá đất (nếu có), xử lý nghiêm theo quy định pháp luật và thu hồi triệt để cho ngân sách Nhà nước.
Chỉ đạo Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp chấn chỉnh hoạt động của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá, yêu cầu các công ty thẩm định giá phải công khai quy trình, phương pháp và các giả định sử dụng trong quá trình xác định giá trị đất theo phương pháp thặng dư.
Công khai toàn bộ quá trình, Chứng thư và kết quả định giá đất, bao gồm các yếu tố đầu vào như chi phí phát triển dự án, lợi nhuận kỳ vọng, giá bán dự kiến, và các thông số khác.
Ban hành hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng phương pháp thặng dư để thống nhất trong nhận thức, đảm bảo các thẩm định viên và tổ chức thẩm định có thể thực hiện đúng quy trình và tiêu chuẩn theo quy định pháp luật…
Xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính hay giả định. Giả định đầu vào, giả định đầu ra, giả định chi phí, giả định doanh thu... sẽ đưa ra nhiều tham số khác nhau và nhiều tham số sẽ dẫn đến sai phạm.
Ví dụ, mảnh đất khi đưa ra thẩm định giá hình thành tài sản trong tương lai, ước tính bán ra 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên, khi bán thực tế lại lên 25 triệu đồng/m2, chênh lệch 5 triệu đồng/m2, thì rõ ràng kết quả đánh giá là sai. Khi đó, cơ quan định giá cũng phải chịu trách nhiệm…
Trong khi đó, pháp luật có những lỗ hổng, cán bộ thẩm định giá có thể lợi dụng…
Vì sao Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Miền Nam và nhiều thuộc cấp bị khởi tố?
(PLO)- Công ty Thẩm định giá Miền Nam đã thẩm định giá trái pháp luật, giúp sức cho các bị can tại các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện hành vi phạm tội.
