Sáng nay (31-10), phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nhận được nhiều ý kiến tranh luận của các đại biểu về thời điểm đặt cọc, mức đặt cọc tối đa đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Trước đó, trình bày báo có giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết UBTVQH đề xuất hai phương án.
Phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định.
Phương án 2, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.
Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng…
Đặt cọc tối đa 5% hay 10% là hợp lý?
Nêu ý kiến, đại biểu Nguyễn Thị Lệ-Chủ tịch HĐND TP.HCM cho rằng nên chọn phương án 2 và đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% thay vì 10% như dự thảo quy định.
Bà Lệ cho rằng 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.
“Việc này còn giúp cho chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án”- Chủ tịch HĐND TP.HCM nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bà Lệ đề nghị QH quan tâm, có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 (về đặt cọc-PV) bằng cách bổ sung thêm nội dung “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan”.
Bởi lẽ, nếu không bổ sung quy định này sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn, khi khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận.
Cùng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng mức cọc tối đa 5% là có giá trị vừa đủ để cả bên đặt cọc và bên nhận cọc giữ niềm tin cho nhau, cùng có ý thức tuân thủ cam kết. Ngoài ra, dự thảo cần bổ sung quy định bị cấm đối với hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của luật này và các luật có liên quan.
Cũng chọn phương án 2 và nghiêng về lựa chọn mức cọc 10% giá trị bất động sản, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đánh giá đây là phương án “các chủ đầu tư họ ưa thích và khách hàng cũng đồng ý”.
Theo đại biểu này, về phía chủ đầu tư không có đủ 100% vốn, phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Trong khi đó, đối với khách hàng số tiền đặt cọc khoảng 10% là không lớn khi mua nhà.
“Ví dụ, giá trị căn nhà là 1 tỉ, tiền đặt cọc là 100 triệu, nếu 4-5 tỉ thì tiền đặt cọc là 400-500 triệu. Đối với khách hàng thì số tiền này không lớn khi người ta mua nhà” - đại biểu Hòa nói.
Do đó, ông Hòa cho rằng dự thảo cần quy định làm sao cho chủ đầu tư có tiền đặt cọc để đầu tư, như vậy mới hợp lý.
Cân nhắc yếu tố rủi ro của khách hàng
Trong khi đó, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) lại nhất trí với phương án 1 của dự thảo là chỉ thu tiền cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch.
Bà Dung cho rằng quy định như vậy để kiểm soát được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư, giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai.
Ngoài ra, quy định như vậy mới không mâu thuẫn với định nghĩa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là "nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng".
“Nếu chúng ta chọn phương án 2 là thu tiền đặt cọc khi dự án chỉ mới có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định thì nó sẽ mâu thuẫn với định nghĩa trên. Vì khi dự án chỉ mới có thiết kế cơ sở thì khi đó chưa xuất hiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”- nữ đại biểu tỉnh Long An nói.
Ngoài đại biểu Dung, đại biểu Triệu Quang Huy (Lạng Sơn), đại biểu Dương Khắc Mai (Đắk Nông) cũng đề xuất QH xem xét chọn phương án 1 để giảm thiểu đến mức thấp nhất rủi ro cho khách hàng.
