Sáng ngày 31-10, Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những nội dung được nhiều ĐBQH cho ý kiến là "thanh toán trong mua bán, thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai" (điều 25, dự thảo luật).

Luật thiết kế hai phương án

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự luật, Chủ nhiệm UBKT Vũ Hồng Thanh cho hay về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25) đang thiết kế làm hai phương án.

Phương án 1, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

“Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, có mức độ bảo vệ cao hơn đối với khách hàng do được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận” - ông Thanh nói và cho biết phương án này được 13/40 ý kiến của các Đoàn ĐBQH, cơ quan Quốc hội lựa chọn.

Tuy nhiên, phương án này cũng có hạn chế là trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận sổ hồng ngay, mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ.

Trên thực tế, khách hàng muốn nhận Giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu thì vẫn phải thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng.

Về phương án 2, dự luật quy định nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này. Hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

“Phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và Luật Nhà ở (sửa đổi) , quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Hạn chế của Phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận” - ông Thanh nói.

Cũng theo ông Thanh, phương án này được Chính phủ và 11/40 ý kiến của các Đoàn ĐBQH, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Số tiền 5% giữ lại là hợp lý

Tán thành với phương án 1, ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) nhấn mạnh: “Việc quy định bên mua được phép giữ lại 5% giá trị hợp đồng để bên bán có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục giấy tờ là rất phù hợp, gia tăng trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc hoàn thiện các thủ tục cần thiết để kết thúc hợp đồng.”

Theo ĐB Nga, 5% giá trị còn lại của hợp đồng sẽ không ảnh hưởng quá lớn tới sự phát triển của doanh nghiệp. Đây cũng là mức tiền phù hợp để người mua nhà có thể cảm thấy yên tâm khi bỏ ra số tiền khá lớn để mua nhà trong khi chờ bên bán hoàn thiện các thủ tục.

Còn phương án 2, theo ĐB Nga đang quy định bên mua mặc dù không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng nhưng phải nộp vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý. Hơn nữa, lợi tức phát sinh từ số tiền này lại do ngân hàng và chủ đầu tư thỏa thuận.

Điều này khiến bên mua vốn thường đã là bên yếu thế hơn trong giao dịch này lại càng thêm yếu thế khi tiền đã ra khỏi túi, coi như đã thanh toán hết cho nhà đầu tư mà giấy chứng nhận sở hữu tài sản chưa được nhận.

"Chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng quy định này, thiếu trách nhiệm, chây lỳ việc làm giấy tờ cho bên mua, đồng thời vẫn hưởng lợi tức từ nguồn tiền 5% tổng hợp của nhiều khách hàng" - bà Nga nói.

Còn ĐB Nguyễn Hữu Thông (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận) thì cho rằng cần quy định rõ phạm vi bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo dự thảo luật (Khoản 1 Điều 26), nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết trong hợp đồng thì phải trả lại khách hàng số tiền đã nhận ứng trước từ khách hàng và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng.

“Cần làm rõ số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng là khoản tiền nào, có phải tiền đặt cọc hay không, khoản tiền khác là tiền gì?” - ĐB Thông nói và đề nghị giao Chính phủ quy định cụ thể về nội dung này.