Thực tế hiện nay, khi các địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận thị trường tăng gấp nhiều lần so với trước, gánh nặng tài chính đối với nhiều người dân đã tăng đột biến. Nhiều người phải rút hồ sơ vì không đủ khả năng chi trả chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở, rơi vào nghịch lý phải bỏ tiền "mua" lại đất của chính mình.

Trước thực trạng này, các chuyên gia đã đưa ra những hiến kế cụ thể nhằm dung hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đảm bảo tính khả thi của chính sách.

Thu hẹp chênh lệch giá đất và tính phí bậc thang

Theo Thạc sĩ, Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC), nguyên nhân dẫn đến số tiền phải đóng quá lớn là do sự chênh lệnh rất lớn giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất. Từ đó, người dân phải tốn hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỉ đồng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất có thể cao gấp mấy lần so với giá trị đầu tư, xây dựng nhà ở. Điều này cho thấy các quy định pháp luật chưa phù hợp thực tế, chưa đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Giá đất có tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, nguồn thu ngân sách nhà nước và sự phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, cần có cơ chế giám sát đảm bảo sự minh bạch, công khai khi xây dựng và điều chỉnh giá đất.

Trên cơ sở đó, chúng tôi có hai đề xuất khi xây dựng bảng giá đất như sau:

Thứ nhất: Điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên cao hơn hiện nay với tỉ lệ 45 - 50% giá đất ở, nhằm thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất, phản ánh sát hơn giá trị sử dụng thực tế của đất đai.

Thứ hai: Chuyển từ đất được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 sang đất ở trong hạn mức 200m² thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức từ 201m² đến 400m² thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% mức chênh lệch; từ trên 400m² thì được tính bằng 70% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Nếu bảng giá đất được quy định theo hướng trên sẽ đảm bảo tính khả thi, quyền và lợi ích chính đáng của người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, hạn chế khiếu kiện khi thu hồi đất nông nghiệp.

Ưu đãi cho nhu cầu ở thực và hậu kiểm

Đồng tình với việc cần giảm tải gánh nặng tài chính, Luật sư Nguyễn Văn Hiệp (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng chính sách thuế, phí cần có sự phân hóa đối tượng rõ ràng để vừa đảm bảo an sinh xã hội, vừa ngăn chặn đầu cơ.

Theo Luật sư Hiệp, căn cứ Điều 8 Nghị định 103/2024, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được tính bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, khi các địa phương ban hành bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường (tăng gấp 3-4 lần so với trước), gánh nặng tài chính đè lên vai người dân đã tăng đột biến.

Thực tế cho thấy, nhiều người dân buộc phải rút hồ sơ vì không đủ khả năng chi trả. Thậm chí, mức phí chuyển đổi này xấp xỉ chi phí mua một mảnh đất thổ cư mới, khiến việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trở nên bất khả thi.

Vì vậy, Luật sư Hiệp kiến nghị Chính phủ cần sớm có giải pháp dung hòa giữa mục tiêu đảm bảo nguồn thu ngân sách và khả năng tài chính thực tế của người dân. Chính sách thuế, phí cần có sự phân hóa đối tượng rõ ràng để vừa đảm bảo an sinh xã hội, vừa ngăn chặn đầu cơ:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân chưa sở hữu nhà ở, đang có đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch và có nhu cầu chuyển đổi để an cư, cần áp dụng hệ số tính tiền sử dụng đất ưu đãi (chỉ thu từ 30% - 50% mức chênh lệch thông thường). Đây là chính sách nhân văn để hỗ trợ người dân an cư lạc nghiệp.
• Thứ hai, siết chặt quản lý để chống trục lợi: Để chính sách ưu đãi không bị lợi dụng, cần thiết lập cơ chế hậu kiểm. Nếu phát hiện đối tượng lợi dụng ưu đãi để chuyển đổi mục đích rồi chuyển nhượng kiếm lời (thay vì để ở), cơ quan chức năng sẽ tiến hành truy thu hoặc xử phạt. Việc ưu đãi chỉ nên áp dụng một lần cho định mức đất ở tiêu chuẩn.