Câu chuyện thuế chồng thuế hay nghịch lý mua lại đất của chính mình đang làm nóng nghị trường Quốc hội những ngày qua. Người dân nhiều khu vực đang lao đao vì tiền sử dụng đất để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở tăng ngoài sức tưởng tượng, trở thành khoản chi trả bất khả thi với họ.

Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, các chuyên gia cho rằng cần thêm cơ chế phân loại cụ thể để gỡ khó cho nhu cầu ở thực.

Choáng váng vì tiền sử dụng đất

Câu chuyện của ông Nguyễn Tuấn (Củ Chi) là ví dụ điển hình. Ông nộp hồ sơ xin chuyển hơn 900m² đất nông nghiệp sang đất ở năm 2024. Lúc đầu ông tính toán theo bảng giá đất cũ, khoản tiền sử dụng đất khi chuyển đổi lên thổ cư chưa đến 500 triệu đồng. Thế nhưng lúc nhận được thông báo tạm tính tiền sử dụng đất áp dụng theo bảng giá đất mới, ông muốn “té ngửa” vì phải đóng đến hơn 4 tỉ đồng.

"Đất này cha mẹ để lại, gia đình tôi đã ở đây mấy chục năm, giờ tính tiền chuyển lên thổ cư mà bắt tôi đóng số tiền hàng tỉ đồng thì sao gia đình đóng nổi? Chẳng khác nào đi mua lại đất của chính mình theo giá thị trường. Tôi đành lấy lại hồ sơ chứ không biết làm sao” – ông Tuấn chia sẻ.

Tương tự, bà Minh Thư (Hóc Môn) có hơn 510 m² đất trồng cây lâu năm của gia đình muốn chuyển lên đất thổ cư rồi tách thửa cho con cái. Bà và gia đình tính toán theo bảng giá đất cũ chi phí phải nộp khoảng 300-400 triệu đồng. Thế nhưng, khi nộp hồ sơ thì cơ quan chức năng áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định 79/2024 của thành phố. Tổng số tiền phải nộp vọt lên gần 2,6 tỉ đồng.

“Số tiền lớn vậy đối với những người dân vùng ven như chúng tôi chỉ làm nông nghiệp, công nhân hay làm công ăn lương thì lấy đâu ra? Giờ có đất muốn tách cho con cái cũng khó; con cái có gia đình cũng không có nhà phải đi thuê trọ”- bà Thư than thở.

Cần phân loại đối tượng áp dụng

Mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 291/2025 (sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), có hiệu lực từ ngày 6-11-2025. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 1-7-2004 đến trước 1-7-2014, nay được cấp giấy chứng nhận lần đầu sẽ tính tiền sử dụng đất bằng 70% giá đất ở trong bảng giá đất (với diện tích trong hạn mức), ngoài hạn mức phải đóng 100%.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), mức giảm 30% trong hạn mức, giảm bớt áp lực nhưng số tiền chuyển đổi lên đất ở vẫn cao với người dân.

Để giải quyết triệt để bài toán gánh nặng tiền nộp lên thổ cư, ông Phượng cho rằng cần thêm giải pháp căn cơ hơn về phân loại đối tượng. Con số 70% là nỗ lực lớn, nhưng 70% của một bảng giá đất tiệm cận thị trường thì số tiền tuyệt đối vẫn rất lớn với người lao động. Do đó, khi xây dựng bảng giá đất năm 2026, các địa phương cần vận dụng linh hoạt hơn.

LS Phượng kiến nghị cần áp dụng các tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích chính xác, hợp lý vào từng nhóm đối tượng. Một là nhóm người dân sử dụng đất lâu năm, ổn định. Những người dân đã sinh sống, canh tác trên mảnh đất đó 10 năm, 20 năm, thậm chí từ đời cha ông để lại. Đây là nhóm đối tượng chịu tác động nhiều nhất nếu áp thuế cao.

Đối với nhóm này, có thể giảm mức thu xuống còn 20-30% bảng giá đất, hoặc miễn giảm sâu hơn dựa trên thâm niên sử dụng đã được quy định trong lịch sử Luật Đất đai.

Hai là nhóm đầu cơ, mua bán ngắn hạn. Những trường hợp mới nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hôm qua, hôm nay muốn chuyển mục đích lên thổ cư để phân lô bán nền hưởng chênh lệch địa tô. Nhóm này buộc phải đóng tiền sử dụng đất sát giá thị trường (100%).

Nếu đánh đồng người ở ổn định 20 năm với người vừa mua đất hôm qua để cùng hưởng một mức giảm như nhau là sự bất công lớn. Chính sách cần sự tinh tế ở chỗ này. Chúng ta giữ nguyên tắc giá đất thị trường cho nền kinh tế, nhưng dùng "van điều tiết" là tỉ lệ thu và đối tượng áp dụng để đảm bảo an sinh xã hội. Làm được như vậy mới là bắt đúng bệnh và bốc đúng thuốc.
Luật sư Trần Đức Phượng

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) cho rằng cần xem xét lại hai vấn đề cốt lõi.

• Thứ nhất, định giá đất nông nghiệp. Cơ quan chức năng cần xây dựng dữ liệu giá đất nông nghiệp dựa trên lịch sử giao dịch thực tế, tương tự như cách làm với đất thổ cư. Đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, đất mặt tiền đường phải có giá trị khấu trừ cao hơn đất nông nghiệp thuần túy trong đồng ruộng hay đất hoang hóa.
• Thứ hai, quan trọng hơn cả là phải phân loại mục đích sử dụng. Ông Thành kiến nghị cần có chính sách thuế linh hoạt dựa trên nhu cầu thực tế. Đối với nhu cầu an cư (ở thực), nếu người dân chuyển đổi mục đích để xây nhà ở, tách thửa cho con cái trong hộ gia đình và có cam kết không chuyển nhượng trong thời hạn nhất định (ví dụ 5-10 năm), Nhà nước nên áp dụng mức thu thấp (khoảng 20-30% chênh lệch địa tô hoặc theo hạn mức quy định). Đây là chính sách an sinh, khuyến khích người dân chấp hành pháp luật và ổn định cuộc sống.

Đối với nhu cầu kinh doanh, đồng quan điểm với LS Phượng, theo ông Thành, nếu chuyển đổi mục đích để phân lô bán nền, giao dịch thương mại ngay, người sử dụng đất phải đóng mức cao.