Dữ liệu báo cáo quý I-2026 của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đầu năm giảm 25%, thanh khoản sụt 36% nhưng giá bán vẫn tăng 3-5%. Nguyên nhân cốt lõi không đến từ các chiêu trò làm giá, mà do sự thay đổi pháp lý.
Cụ thể là Nghị định 50/2026 của Chính phủ hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 thi hành Luật Đất đai và Quyết định 11/2026 của UBND TP.HCM quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM đưa giá đất sát thị trường. Áp lực này khiến cấu trúc vốn bị nén chặt, buộc chủ đầu tư phải phân bổ trực tiếp chi phí vào giá thành sản phẩm.
Áp lực kép lên giá căn hộ
Thị trường bất động sản TP.HCM quý I chứng kiến kịch bản trái ngược quy luật cung cầu. Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 14.156 căn, giảm 25% so với quý trước. Tương ứng, sức cầu cũng sụt giảm mạnh 36% với lượng tiêu thụ chỉ đạt 7.158 căn. Tuy nhiên, thay vì giảm giá để kích cầu, mặt bằng giá bán sơ cấp lại tăng bình quân 3-5% so với cuối năm 2025.
Nguồn gốc sự bật tăng này xuất phát từ hệ thống pháp lý mới. Cụ thể, từ ngày 31-1-2026, Nghị định 50/2026 chính thức có hiệu lực, đưa việc tính tiền sử dụng đất tiệm cận sát giá trị thị trường.
Tiếp theo là Quyết định 11/2026 của UBND TP.HCM quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bám sát thực tế hơn khi Nhà nước thu hồi đất. Hệ quả là cấu trúc vốn bị nén chặt, buộc doanh nghiệp phải phân bổ chi phí khổng lồ vào giá thành.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao cho biết chung cư là phân khúc nổi bật với mức độ quan tâm trong tháng 3-2026 tăng 4-7% so với cuối năm 2025. Giá rao bán trung bình tại TP.HCM cũ đạt 69 triệu đồng/m2 và Hà Nội là 87 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, 67% người mua hiện nay để ở thực, trong khi tỉ lệ lướt sóng chỉ còn 4%, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt sang nhu cầu thực.
Phân khúc đất nền cho thấy độ nhạy cao trước biến số vĩ mô. Bà Ngọc Ánh nhận định thông tin quy hoạch thường khiến mức quan tâm đất nền tăng mạnh nhưng áp lực lãi suất lại khiến giao dịch giảm. Quý I, mức độ quan tâm đất nền tại TP.HCM cũ giảm 5% và Hà Nội giảm 23%.
Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và 81 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Miền Trung nổi lên như điểm sáng khi mức quan tâm đất nền tại đây tăng 10-28%.
Kỳ vọng bắt đáy bất khả thi khi chi phí thiết lập đỉnh
Việc thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam cho biết lãi suất vay ưu đãi hiện đạt 8-9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%.
Các chủ đầu tư đã chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9-10%. Biên lợi nhuận doanh nghiệp đang hẹp lại trong khi kỳ vọng bắt đáy trở nên bất khả thi do chi phí đầu vào không ngừng tăng.
Nghịch lý giá tăng còn do sự khan hiếm nguồn cung mới. Theo DKRA Consulting, nguồn cung mới đưa ra thị trường sụt giảm tới 41%. Tuy nhiên, tại thị trường thứ cấp, giá vẫn tăng trung bình 18% so với cùng kỳ năm 2025 nhờ lực đẩy từ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và metro số 2.
Cùng quan điểm về sự sàng lọc của thị trường, Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhấn mạnh thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc tự nhiên để hướng tới chất lượng bền vững hơn. Sự rút lui của các dự án kém cạnh tranh và việc dịch chuyển nguồn cung về các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng đồng bộ sẽ là xu hướng tất yếu.
Dự báo cho quý tiếp theo của năm 2026, các chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa mạnh mẽ. Nhu cầu tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn được đầu tư bài bản.
Lời khuyên cho các nhà đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn này là cần nhìn nhận thực tế về cấu trúc giá mới. Đừng chờ đợi một đợt giảm giá sâu khi mọi yếu tố chi phí, từ tiền sử dụng đất theo khung giá thị trường đến chi phí vật liệu bảo dưỡng, đều đang thiết lập những đỉnh mới.
Việc dịch chuyển nguồn cung về các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang triển khai sẽ mở ra cơ hội mới, nhưng chỉ dành cho những người có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính và tập trung vào các sản phẩm có pháp lý minh bạch.
Áp lực chi phí và nguồn cung đẩy giá nhà tăng
Thị trường bất động sản quý I chịu áp lực kép khiến chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 5,69%. Biến động mạnh nhất đến từ nhóm vật liệu bảo dưỡng với mức tăng 13,46% do chi phí nhân công và vận tải leo thang.
Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 4.274 USD/m2 (tăng 38%), trong khi TP.HCM chạm mức 4.078 USD/m2. Lý do cốt lõi là lệch pha cung - cầu: toàn thị trường chỉ có 820 căn mới nhưng lượng giao dịch đạt tới 1.600 căn. Doanh nghiệp thành lập mới tăng 54,3%, nhưng số lượng giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh sự thanh lọc khắc nghiệt. Hiện tại, kỳ vọng dồn vào nỗ lực tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy nhà ở xã hội.
Căn hộ TP.HCM lập đỉnh giá mới nhờ hiệu ứng metro số 1
(PLO)- Việc tuyến metro số 1 vận hành thương mại đã kích hoạt đà tăng giá mạnh mẽ cho căn hộ TP.HCM, thiết lập đỉnh giá kỷ lục trong năm 2025.
Kiến nghị miễn nộp hàng nghìn tỉ tiền sử dụng đất bổ sung cho 100 dự án bất động sản
(PLO)- Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa kiến nghị Quốc hội khẩn cấp bổ sung quy định miễn tiền sử dụng đất bổ sung cho doanh nghiệp không có lỗi, nhằm gỡ vướng pháp lý cho 100 dự án đang đối diện nguy cơ bị truy thu nghìn tỉ đồng.
