Càng nghe đại diện bộ này giải thích dư luận lại càng thấy khó chấp nhận khi Ủy ban pháp luật Quốc hội đã quả quyết “trái luật” mà bộ vẫn cứ khăng khăng “không sai, không xin lỗi”.
Thông tư 16 ra đời nhằm “quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”. Đối chiếu Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì phải khẳng định ngay: Bộ Xây dựng đã không vi phạm về thẩm quyền trong việc ban hành thông tư này. Tuy nhiên, với cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư, Thông tư 16 đã có “tội” lớn khi chỉ vẽ những điều hoàn toàn trái với các “luật mẹ” là Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010.
Theo Điều 225 Bộ luật Dân sự năm 2005, phần diện tích dùng chung trong chung cư thì thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ. Khoản 2, 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 chi tiết hơn: Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (có cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó)... Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ... Tiếp nữa, Điều 49 Nghị định 71/2010 của Chính phủ quy định: Phần sở hữu riêng trong chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ… Phần sở hữu chung của chung cư là phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ...
Luật phân biệt chung, riêng rõ ràng như thế nhưng Thông tư 16 lại đưa ra hai cách tính. Ngoài cách tính kích thước thông thủy (thực tế sử dụng) thì còn có thêm cách tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ, tức tính luôn cả phần diện tích thuộc sở hữu chung (!?). Chính từ bất hợp lý này mà Bộ buộc phải có Thông tư 03/2014 (có hiệu lực từ ngày 8-4) để khắc phục theo hướng chỉ có một cách tính duy nhất là tính thông thủy (kèm theo cấm đoán “không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ vào diện tích sử dụng căn hộ”). Phải như thế thì mới không xâm phạm vào phần thuộc sở hữu chung và cũng để các chủ đầu tư không còn cớ công khai “đánh lừa” người mua. Phân tích vậy để thấy lý lẽ của đại diện Bộ Xây dựng “không phải vì Thông tư 16 sai mà chỉ là sửa để cách tính diện tích căn hộ được thống nhất” (Pháp Luật TP.HCM ngày 1-3) là thiếu thuyết phục, nếu không muốn nói là thiếu thiện chí.
Về nguyên tắc người mua có thể khởi kiện chủ đầu tư để đòi lại tiền đã trả oan cho phần diện tích không phải của riêng mình. Đối với những phần tính lố so với Thông tư 16 (như cột, hộp kỹ thuật sử dụng chung), có thể chủ đầu tư phải móc túi đền. Thế nhưng đối với những phần làm y như Thông tư 16 (tường ngăn), nghĩa vụ bồi hoàn của chủ đầu tư lẫn trách nhiệm vật chất liên đới của Bộ Xây dựng xem ra không dễ thực hiện. Bởi lẽ hiện chỉ mới có quy định của Chính phủ về việc xử lý trách nhiệm người, cơ quan ban hành văn bản trái pháp luật căn cứ vào nội dung, tính chất, mức độ trái pháp luật của văn bản và hậu quả gây ra đối với xã hội... (Điều 34 Nghị định 40/2010). Chẳng rõ có phải vì tính chung chung của cái gọi là xử lý trách nhiệm đó hay không mà trước giờ chỉ toàn thấy dân bị thiệt hại chứ chưa có quan chức nào bị “rêm mình, rêm mẩy” vì ra văn bản sai cả.
THU TÂM
