Dù mới có hiệu lực hơn một năm qua, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1-1-2025) vẫn bộc lộ nhiều khoảng trống khiến người mua nhà gánh chịu rủi ro. Thực tiễn đòi hỏi cơ quan quản lý phải khẩn trương chuẩn hóa các quy định cụ thể về điều kiện mở bán, phân loại nhà ở, hợp đồng và tiêu chuẩn môi giới nhằm minh bạch hóa toàn diện thị trường địa ốc.

Siết chặt pháp lý dự án, minh bạch hợp đồng

Khắc phục tình trạng chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi dự án chưa đủ pháp lý, dự thảo Hồ sơ chính sách Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) lần này đặt ra hàng rào kiểm soát vô cùng nghiêm ngặt. Cụ thể, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ dự án và phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Riêng đối với công trình xây dựng, bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định. Bên cạnh đó, dự thảo sửa Luật kinh doanh Bất động sản cũng khẳng định nguyên tắc cốt lõi trong giao dịch là việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn phải gắn liền với quyền sử dụng đất, tránh xảy ra rủi ro tranh chấp lợi ích về sau.

Nhằm gỡ vướng dòng tiền cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khách hàng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp ngân hàng mà không cần giải chấp ngay. Tuy nhiên, giao dịch này phải tuân thủ điều kiện tiên quyết là được người mua và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp bằng văn bản. Khi đó, ngân hàng sẽ nắm quyền kiểm soát dòng tiền của chủ đầu tư thu được từ khách hàng để thanh toán nợ vay đúng mục đích.

Kiến nghị này cũng được Hiệp hội đề xuất áp dụng tương tự đối với loại hình công trình xây dựng có công năng phục vụ thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi các bên.

Ngoài ra, Hiệp hội còn kiến nghị khuyến khích các bên ký kết hợp đồng thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số. Đối với việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn, khách thuê bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt nội quy nhà chung cư và quy định phòng cháy chữa cháy để đảm bảo an ninh chung.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới đánh giá cao việc dự thảo buộc doanh nghiệp công khai trung thực, chính xác thông tin dự án trên hệ thống thông tin quốc gia và trang web doanh nghiệp.

Nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thực tiễn, ông Vũ kiến nghị cơ quan quản lý linh hoạt cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án kể cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây được xem là phao cứu sinh cho hàng loạt doanh nghiệp vừa và nhỏ đang cạn kiệt tài lực vì thủ tục hành chính kéo dài. Đồng thời, ông đề nghị bổ sung chế tài xử lý nghiêm minh các hành vi đấu giá, thổi giá nhà ở và bất động sản làm nhiễu loạn thị trường.

Chuẩn hóa chứng chỉ môi giới, làm sạch thị trường

Bên cạnh việc minh bạch hóa nguồn cung, nâng cao chất lượng lực lượng trung gian cũng là nhiệm vụ cấp bách. Khảo sát từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam chỉ ra một mảng tối đáng lo ngại khi có tới 89% cá nhân hành nghề môi giới không sở hữu chứng chỉ hợp lệ. Sự chênh lệch năng lực, thiếu am hiểu pháp lý và đạo đức nghề nghiệp yếu kém đã tạo cơ hội cho nhiều môi giới làm ăn tự phát, góp phần tạo nên các cơn sốt đất ảo, gây thiệt hại nặng nề cho người mua.

Nhiều ý kiến cũng đề nghị dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản sửa đổi lần này, các cơ quan quản lý cần quy định siết chặt tiêu chuẩn đầu vào của nghề môi giới. Các cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề sẽ phải đáp ứng những yêu cầu khắt khe về tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất và chất lượng giảng viên trước khi được cơ quan nhà nước công nhận.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, kỳ vọng bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới mới sẽ đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên, giữ lại những cá nhân chuyên nghiệp và đào thải triệt để những cá nhân hoạt động chộp giật. "Hệ thống tiêu chuẩn này là nền tảng vững chắc để xây dựng một cộng đồng môi giới trách nhiệm, uy tín và tuân thủ pháp luật", ông Đính chia sẻ.

Theo Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, bước tiến đột phá trong đợt sửa đổi lần này là việc liên thông dữ liệu trên môi trường điện tử thông qua hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Cơ quan quản lý đề xuất cấp mã định danh duy nhất đối với từng bất động sản và từng chứng chỉ hành nghề môi giới.

Khi mọi dữ liệu được kết nối đồng bộ, nhà nước sẽ dễ dàng giám sát quy trình giao dịch, truy xuất lịch sử biến động và ngăn chặn từ sớm các hành vi lừa đảo. Sự kết hợp chặt chẽ giữa hành lang pháp lý vững chắc và nền tảng công nghệ hiện đại, theo TS Nhân đánh giá sẽ trở thành công cụ đắc lực bảo vệ tài sản của người dân, kiến tạo một thị trường địa ốc phát triển minh bạch, ổn định và bền vững lâu dài.