Cấp mã định danh bất động sản: Liệu có dập tắt được nạn đầu cơ?

Trước lo ngại phát sinh thủ tục rườm rà khi quy định định danh bất động sản chính thức áp dụng, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế khẳng định đây không phải gánh nặng hành chính. Ngược lại, hệ thống số hóa này chính là "chìa khóa" kiểm soát đầu cơ, triệt tiêu nạn kê khai hai giá, rút gọn quy trình giao dịch và bảo mật tuyệt đối dữ liệu cá nhân của người dân.

Hướng tới minh bạch thị trường

- PV: Thưa ông, việc cấp mã định danh bất động sản chính thức áp dụng từ 1-3-2026, ông đánh giá tác động tích cực nhất của chính sách này?

+ Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Việc cấp mã định danh cho bất động sản và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, chính thức áp dụng từ ngày 1-3-2026, theo tôi có thể xem là một bước tiến rất quan trọng trong quá trình số hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Trước hết, tác động tích cực lớn nhất của chính sách này là nâng cao tính minh bạch của thị trường. Khi mỗi thửa đất, căn nhà hay tài sản gắn liền với đất đều có một mã định danh riêng, toàn bộ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch, quy hoạch, thế chấp, biến động quyền sở hữu… sẽ được quản lý và truy xuất trên một hệ thống dữ liệu thống nhất. Điều này giúp hạn chế đáng kể các rủi ro lâu nay của thị trường như mua bán trùng tài sản, tranh chấp pháp lý hoặc tình trạng thông tin bất đối xứng giữa người bán và người mua.

Thứ hai, việc gắn mã định danh bất động sản cũng tạo nền tảng cho quản trị thị trường bất động sản theo hướng hiện đại và số hóa. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông, cơ quan quản lý nhà nước có thể theo dõi chính xác biến động thị trường, kiểm soát các dòng giao dịch bất thường, từ đó xây dựng chính sách điều tiết thị trường kịp thời và hiệu quả hơn.

Ngoài ra, đối với hệ thống tài chính – ngân hàng, mã định danh bất động sản sẽ giúp chuẩn hóa tài sản bảo đảm, hỗ trợ quá trình định giá, thẩm định và quản lý tài sản thế chấp minh bạch hơn. Về lâu dài, điều này còn mở ra khả năng phát triển các sản phẩm tài chính dựa trên dữ liệu bất động sản, góp phần nâng cao tính thanh khoản của thị trường.

Tóm lại, có thể nói mã định danh bất động sản chính là “chứng minh thư số” của tài sản, giúp thị trường chuyển từ mô hình quản lý phân tán sang quản trị dựa trên dữ liệu, qua đó tăng minh bạch, giảm rủi ro và tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp và bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Giải pháp chống phiền hà khi cấp mã định danh

- Quy định cấp mã định danh bất động sản từ 1-3-2026 có hiệu lực. Với hàng triệu nhà đất cũ, người dân lo ngại phát sinh thủ tục rườm rà. Giải pháp nào để gỡ vướng mắc này, thưa ông?

+ TS Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi, lo ngại của người dân về việc phát sinh thêm thủ tục khi áp dụng quy định từ ngày 1-3-2026 là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, nếu triển khai đúng tinh thần của Nghị định 357/2025/NĐ-CP thì việc cấp mã định danh không nên trở thành một thủ tục hành chính mới mà chủ yếu là quá trình chuẩn hóa và số hóa dữ liệu quản lý. Có ba giải pháp quan trọng để tránh tình trạng gây phiền hà cho người dân.

Thứ nhất, nguyên tắc quan trọng là cấp mã trên dữ liệu có sẵn, không yêu cầu người dân phải đi làm thủ tục mới. Cơ quan quản lý hoàn toàn có thể tự động tạo mã định danh dựa trên dữ liệu hiện có, sau đó tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Thứ hai, cần triển khai lộ trình số hóa dữ liệu đất đai theo từng giai đoạn, tránh làm đồng loạt trong thời gian ngắn gây áp lực lớn cho hệ thống quản lý. Vì vậy, nên ưu tiên các đô thị lớn, khu vực có giao dịch bất động sản sôi động, sau đó mở rộng dần.

Thứ ba, phải đẩy mạnh dịch vụ công trực tuyến và kết nối dữ liệu giữa các cơ quan quản lý. Khi dữ liệu được liên thông, mã định danh bất động sản sẽ giúp các thủ tục được xử lý nhanh hơn thay vì làm thủ công như trước đây.

Tôi cho rằng nếu triển khai theo hướng “nhà nước làm trên dữ liệu – người dân không phải chạy thủ tục”, mã định danh bất động sản sẽ giúp giảm đáng kể thủ tục hành chính và tăng tính minh bạch trong dài hạn.

Kiểm soát đầu cơ và minh bạch giá giao dịch

- Mã định danh giúp quản lý lịch sử giao dịch, triệt tiêu kê khai ‘hai giá’. Liệu sự minh bạch này sẽ dập tắt đầu cơ, hay vô tình đẩy chi phí giao dịch và giá nhà tăng cao?

+ TS Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi, việc áp dụng mã định danh bất động sản chắc chắn sẽ tăng mức độ minh bạch của thị trường, hạn chế tình trạng kê khai “hai giá”. Tuy nhiên, cần nhìn nhận khách quan rằng mã định danh không phải là “đũa thần” dập tắt ngay đầu cơ, mà chủ yếu tạo nền tảng dữ liệu minh bạch để thị trường vận hành lành mạnh.

Khi mỗi bất động sản có một mã định danh gắn với toàn bộ lịch sử giao dịch, khả năng kê khai giá thấp để giảm thuế sẽ ngày càng khó thực hiện. Khi dữ liệu giao dịch được minh bạch hóa, hoạt động đầu cơ theo kiểu “lướt sóng dựa trên thông tin mập mờ” sẽ dần bị thu hẹp.

Việc minh bạch hóa giá giao dịch có thể làm chi phí giao dịch tăng lên trong ngắn hạn, bởi trước đây nhiều giao dịch kê khai giá thấp hơn thực tế. Khi buộc phải kê khai đúng giá thị trường, một phần chi phí này có thể được phản ánh vào giá bán. Nhưng cần nhấn mạnh rằng đây không phải làm giá nhà tăng thực chất, mà chỉ là điều chỉnh để phản ánh đúng giá trị thật của giao dịch.

Quan trọng hơn, đầu cơ bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chính sách tín dụng, quy hoạch, nguồn cung và tâm lý thị trường. Mã định danh chỉ là công cụ quản lý dữ liệu giúp theo dõi dòng tiền và biến động giao dịch rõ ràng hơn. Khi kết hợp với các chính sách hợp lý, công cụ này sẽ góp phần giảm dần các hành vi đầu cơ mang tính thao túng thị trường.

Liên thông dữ liệu với hệ sinh thái số chung

- Để quy định cấp mã định danh bất động sản từ 1-3-2026 vận hành thực chất, ông có kiến nghị cốt lõi nào về việc liên thông nền tảng dữ liệu này với hệ sinh thái số quốc gia?

+ TS Lê Bá Chí Nhân: Để quy định cấp mã định danh vận hành hiệu quả từ ngày 1-3-2026, vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở việc “cấp mã” mà quan trọng hơn là xây dựng hệ sinh thái dữ liệu liên thông.

Thứ nhất, mã định danh bất động sản phải được kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia quan trọng về dân cư, thuế, đăng ký doanh nghiệp và ngân hàng. Khi giao dịch diễn ra, thông tin về chủ sở hữu, nghĩa vụ thuế, tình trạng thế chấp có thể được cập nhật tự động giúp giảm thủ tục hành chính và hạn chế gian lận.

Thứ hai, cần hình thành nền tảng dữ liệu mở ở mức độ phù hợp. Những dữ liệu không mang tính cá nhân như quy hoạch, giá giao dịch tham chiếu, tình trạng pháp lý có thể được công khai để người dân dễ dàng tra cứu. Khi thị trường có dữ liệu minh bạch, hoạt động định giá và đầu tư sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn.

Thứ ba, việc liên thông dữ liệu phải đi kèm chuẩn hóa quy trình giao dịch trên môi trường số. Về lâu dài, các khâu như công chứng, kê khai thuế, đăng ký biến động có thể thực hiện trên nền tảng điện tử với mã định danh đóng vai trò là “chìa khóa dữ liệu”.

Nếu được thiết kế đúng, mã định danh bất động sản không chỉ là công cụ quản lý đất đai mà còn trở thành hạ tầng dữ liệu nền của thị trường bất động sản số hiện đại và bền vững.

- Xin cảm ơn ông!