Giá bất động sản có thể chững lại trong năm 2026

Theo báo cáo Triển vọng ngành Bất động sản Việt Nam 2026 do S&I Rating vừa công bố, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm vừa qua, chủ yếu do tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Tương tự, dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy thị trường bất động sản đã trải qua một năm 2025 tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc.

Hà Nội: Căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² dần biến mất

Thị trường nhà ở tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận đà tăng giá mạnh trong năm 2025. Giá căn hộ tăng khoảng 24% so với năm trước, đưa nhiều dự án lên vùng giá cao chưa từng có trong khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² ngày càng trở nên khan hiếm.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm đạt gần 36.000 căn, tăng 16% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong vòng 5 năm, tương đương giai đoạn trước đại dịch.

Dù nguồn cung tăng, sức cầu thị trường vẫn rất mạnh khi tỉ lệ hấp thụ duy trì trên 90%, với khoảng 34.760 căn được giao dịch trong cả năm. Riêng quý IV-2025 ghi nhận 13.507 giao dịch, cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, thị trường ghi nhận khoảng 5.800 giao dịch trong năm, thậm chí vượt số lượng sản phẩm mới mở bán, tín hiệu cho thấy dòng tiền vẫn tiếp tục chảy mạnh vào loại hình tài sản này.

Chỉ trong 3 tháng cuối năm ngoái, giá bán sơ cấp căn hộ đạt khoảng 78 triệu đồng/m², giảm 14% so với quý trước do cơ cấu nguồn cung thay đổi. Trong khi đó, nhà thấp tầng duy trì mức giá khoảng 187 triệu đồng/m², tăng nhẹ theo năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá có dấu hiệu hạ nhiệt vào cuối năm khi nguồn cung mới từ khu vực ngoại thành gia tăng. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn tăng mạnh so với năm trước, với giá căn hộ bình quân khoảng 62 triệu đồng/m² và nhà thấp tầng khoảng 201 triệu đồng/m².

S&I Rating cũng ghi nhận xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển mạnh của nguồn cung ra khu vực vành đai đô thị. Tổng nguồn cung mới tại các khu vực cách trung tâm khoảng 18 km đạt gần 39.800 căn, trong đó Hà Nội chiếm 60% và Hưng Yên chiếm khoảng 40%.

Bên cạnh đó, số lượng dự án hạng sang tại Hà Nội cũng tăng nhanh, đạt 32 dự án, tăng 78% so với năm trước, với phân khúc hạng sang chiếm khoảng 35% tổng nguồn cung mới.

Theo dự báo của CBRE, năm 2026 thị trường nhà ở tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung. Lượng căn hộ mở bán mới có thể vượt 30.000 sản phẩm, trong khi phân khúc nhà thấp tầng dự kiến bổ sung khoảng 7.500 căn, tăng khoảng 31% so với năm ngoái.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra các khu vực phát triển đô thị dọc theo các trục hạ tầng lớn như vành đai 3 và vành đai 5. Trong khi đó, quỹ đất trong các khu vực phía trong các tuyến vành đai này ngày càng hạn chế, khiến các dự án mới tại đây chủ yếu được định vị ở phân khúc hạng sang với mức giá phổ biến từ 120 triệu đồng/m² trở lên.

TP.HCM phân hóa mạnh giữa trung tâm và vùng ven

Tại TP.HCM, thị trường nhà ở năm 2025 ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ khoảng 24.443 căn, trong đó 29% đến từ khu vực trung tâm của thành phố trước khi mở rộng địa giới. Riêng quý IV có khoảng 8.731 căn được mở bán mới.

Dù nguồn cung còn hạn chế, sức cầu thị trường vẫn duy trì ổn định. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 82% tại khu vực TP.HCM mở rộng và 73% tại khu vực trung tâm. Với nhà thấp tầng, tỉ lệ này lần lượt là 71% và 70%.

Mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực trung tâm phổ biến trong khoảng 120 - 140 triệu đồng/m², trong khi mức giá trung bình toàn thị trường vào khoảng 92 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, giá dao động khoảng 50 - 65 triệu đồng/m² do phần lớn giao dịch tập trung tại các khu vực vùng ven.

Một xu hướng rõ rệt là sự phân hóa theo khả năng tài chính của người mua. Các dự án tại trung tâm TP.HCM chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập cao với tỉ trọng phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 79% tổng nguồn cung.

Trong khi đó, thị trường lân cận như Bình Dương lại thu hút nhóm khách có khả năng chi trả trung bình, với khoảng 95% nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp.

Thị trường căn hộ tại khu vực TP.HCM - Bình Dương cũng đang dần phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), đặc biệt quanh các tuyến metro, nhờ khả năng gia tăng giá trị tài sản cũng như cải thiện thanh khoản và giá thuê.

Theo đánh giá của CBRE, trong năm 2026 nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng tại TP.HCM có thể tăng mạnh lên hơn 41.000 sản phẩm, trong đó căn hộ đạt khoảng 33.500 căn hộ và 7.500 sản phẩm là nhà thấp tầng, tăng khoảng 36% so với năm ngoái.

Tuy nhiên, theo nhận định của S&I Rating, sau một năm tăng giá mạnh, mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn đi ngang trong năm 2026.

Triển vọng này chủ yếu đến từ hai yếu tố. Một mặt, nguồn cung mới được dự báo gia tăng khi nhiều dự án quy mô lớn quay trở lại thị trường sau giai đoạn trì hoãn. Mặt khác, chi phí vốn của người mua nhà đang nhích lên khi lãi suất cho vay sau ưu đãi được các ngân hàng điều chỉnh tăng mạnh, thậm chí tại một số tổ chức tín dụng đã cao gấp đôi so với mức trong thời gian ưu đãi.

Giá cao, nguồn cung lệch pha khiến thị trường phân hóa

Nhận định về xu hướng thị trường, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua”.

Theo Savills Việt Nam, trong năm 2026 thị trường được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn giữa các phân khúc và khu vực địa lý.

Tại TP.HCM, thanh khoản thị trường đã xuất hiện tín hiệu cải thiện rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng song bài toán nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa có lời giải thực sự. Trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế và mặt bằng giá tiếp tục neo cao, nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.

Trong khi đó, tại Hà Nội, thị trường đang được định hình bởi xu hướng nâng chuẩn sản phẩm và cấu trúc phát triển đô thị theo mô hình đa cực. Động lực tăng trưởng của bất động sản tại Hà Nội được củng cố thông qua quá trình nâng cấp chất lượng dự án, sự gắn kết chặt chẽ với các trục hạ tầng chiến lược và sự khác biệt ngày càng rõ về tốc độ hấp thụ giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.

Xu hướng này cho thấy thị trường Hà Nội đang từng bước chuyển từ mô hình phát triển tập trung sang cấu trúc đô thị mở rộng với nhiều cực tăng trưởng mới.