Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ khi nguồn cung chủ yếu nằm trong tay các doanh nghiệp lớn. Xu hướng này không chỉ định hình lại cục diện ngành mà còn tác động sâu sắc đến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.

Nguồn cung trong tay "ông lớn"

Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt về nguồn cung với sự chiếm lĩnh của các doanh nghiệp lớn. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn nguồn cung nhà ở mới hiện nay đến từ các tập đoàn bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó khu vực miền Bắc dẫn đầu về số lượng dự án.

Những con số từ VARS cho thấy miền Bắc chiếm 60% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024, trong khi miền Nam và miền Trung chỉ chiếm lần lượt 29% và 11%. Đặc biệt, các dự án đại đô thị ở vùng ven và các tỉnh thành lân cận Hà Nội, TP.HCM đang là xu hướng chủ đạo khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và giá trị leo thang. Riêng trong quý IV-2024, miền Nam ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng dự án mở bán mới nhưng vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển của miền Bắc.

Không thể phủ nhận vai trò chi phối của các "ông lớn" bất động sản khi họ đóng góp tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Cụ thể, Vinhomes giữ tỉ trọng 20,5%; Vinhomes cùng đối tác chiếm thêm 7%; Capitaland 10,5%; Masterise 9,4%; MIK 7%; Sungroup 5,5%; các doanh nghiệp khác chia nhau phần còn lại.

Những doanh nghiệp này không chỉ sở hữu nguồn vốn mạnh mà còn nắm giữ quỹ đất chiến lược và khả năng hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp, giúp họ luôn dẫn dắt thị trường.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định nguồn cung bất động sản rơi vào tay các tập đoàn lớn là hệ quả của nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là khả năng tài chính và chiến lược M&A dự án.

"Các doanh nghiệp này có khả năng mua lại những dự án tiềm năng, thâu tóm quỹ đất lớn và triển khai dự án quy mô mà các doanh nghiệp nhỏ không thể thực hiện. "Những doanh nghiệp vừa và nhỏ thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt là khi các chính sách tín dụng siết chặt, khiến họ bị tụt lại phía sau" - ông Quang phân tích.

Bên cạnh lợi thế tài chính, các tập đoàn lớn còn có hệ sinh thái phát triển đồng bộ, từ xây dựng, phân phối đến vận hành dự án, giúp họ tối ưu chi phí và tăng tính cạnh tranh. Điều này tạo ra sự chênh lệch rõ rệt giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ trong ngành, khi mà các tập đoàn mạnh liên tục mở rộng quy mô còn các công ty nhỏ ngày càng lép vế.

Giá nhà vẫn neo cao

Việc nguồn cung bất động sản tập trung chủ yếu vào các tập đoàn lớn đem lại cả lợi ích lẫn những mặt hạn chế nhất định. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét sự tham gia của các doanh nghiệp lớn giúp thị trường ổn định hơn nhờ khả năng triển khai dự án bài bản, kiểm soát rủi ro tài chính tốt hơn và đảm bảo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến tình trạng mất cân bằng khi những doanh nghiệp nhỏ dần mất cơ hội cạnh tranh.

"Những tập đoàn lớn có thể duy trì mức giá cao, tạo ra một thị trường bất động sản không dễ tiếp cận đối với người có thu nhập trung bình và thấp. Trong khi đó, các dự án nhà ở giá rẻ ngày càng ít đi, gây áp lực lớn lên người mua nhà ở thực" - ông Thịnh nhấn mạnh.

Chính vì thế, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ ngày càng khó chen chân vào lĩnh vực này.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự trỗi dậy của phân khúc chung cư, đặc biệt là các căn hộ cao cấp và hạng sang. VARS ghi nhận chung cư chiếm tới 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 với phân khúc cao cấp đạt 47% và hạng sang, siêu sang lên đến 27%. Sự phát triển này phản ánh rõ xu hướng đô thị hóa, khi quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng eo hẹp và nhu cầu nhà ở theo hướng tiện nghi, hiện đại tăng cao.

"Giá bán căn hộ chung cư, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, vẫn sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung không theo kịp nhu cầu. Việc đầu tư vào chung cư hiện nay không chỉ đơn thuần là mua nhà ở mà còn là một kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn" - ông Thịnh phân tích thêm.

Dự báo đến năm 2025, chung cư vẫn sẽ là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực ngày càng cao. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng các căn hộ thương mại giá bình dân gần như không còn xuất hiện, thay vào đó là sự lên ngôi của phân khúc cao cấp.

"Mức giá chung cư tiếp tục neo cao, nhất là ở các dự án có vị trí đắc địa và đã hoàn thiện hạ tầng, trong khi các dự án chưa thu hút cư dân vẫn sẽ có giá đi ngang" - ông nhận định.

Nhìn chung, sự thống trị của các "ông lớn" trên thị trường bất động sản đã tạo ra một sân chơi với nhiều thay đổi. Các doanh nghiệp nhỏ đang ngày càng lép vế trước những tập đoàn mạnh, trong khi thị trường đang có xu hướng tập trung vào phân khúc chung cư cao cấp.

Điều này đặt ra bài toán không nhỏ cho các nhà đầu tư và người mua nhà, khi nguồn cung nhà ở giá rẻ đang ngày càng khan hiếm, buộc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước các quyết định tài chính trong tương lai.