Trong báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM vào quý I-2025, đơn vị tư vấn quản lý và phát triển thị trường bất động sản Savills Việt Nam cho biết, mặt bằng bán lẻ đường phố đang gặp nhiều thách thức và cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại.

Bán lẻ đường phố lo lép vế trước trung tâm thương mại

Theo quan sát của Savills, tỉ lệ trống của các mặt bằng bán lẻ đường phố vẫn chưa phục hồi lại thời hoàng kim trước đại dịch Covid-19. Dữ liệu của đơn vị này cho thấy, giá thuê trung bình hiện tại của các mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn tại TP.HCM hiện thấp hơn 10-20% so với giai đoạn 2019.

Các chủ nhà tiếp tục có những ưu đãi như: kéo dài thời gian giữ nguyên giá thuê, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc hoặc linh hoạt hơn trong thời hạn thuê nhưng tình trạng mặt bằng bị bỏ trống đến nay vẫn thường xuyên tiếp diễn ở cả các vị trí đắc địa và sầm uất.

Thực tế, chỉ trong quý I-2025, thị trường bán lẻ đường phố tại TP.HCM chứng kiến nhiều cái tên chia tay thị trường. Đơn cử mới đây nhất là chuỗi Dodo Pizza đến từ Nga thông báo đóng toàn bộ cửa hàng tại TP.HCM.

Trái lại, công suất hoạt động bán lẻ hiện đại (bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa, siêu thị) lại duy trì ở mức cao, đạt 94%, tăng 2 điểm % theo năm.

Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ vào nhu cầu cao thuộc ngành F&B, giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất, cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.

Theo ghi nhận, hiện nay các dự án trung tâm thương mại (TTTM) mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park hay Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ra mắt với công suất đạt ít nhất 70%. Đáng chú ý, Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6) dù mới khai trương nhưng đã ghi nhận công suất 88%.

Khách thuê lớn với diện tích thuê trên 500 m²/khách thuê chiếm hơn 1/3 diện tích cho thuê từ bốn nhóm khách chính: giáo dục, sức khỏe, sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.

Báo cáo thị trường quý I-2025 của hãng dịch vụ bất động sản Avison Young Việt Nam cũng đánh giá, mặt bằng bán lẻ TTTM tại khu vực trung tâm TP.HCM đang tiếp tục khẳng định vị thế chiến lược với sức hút ổn định và giá thuê ổn định.

Lý do mặt bằng TTTM thắng thế

Lý giải sự trái ngược về nhu cầu mặt bằng hiện nay, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, đó là do có sự chuyển biến sâu sắc trong lĩnh vực bán lẻ, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ.

Vị chuyên gia phân tích, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Từ khi xảy ra Covid-19 tới nay, người dân đã quen mua sắm trực tuyến. Hành vi mang tính dài hạn này đã kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống.

Ngoài ra, theo bà Hương, hiện nay các nhãn hàng bán lẻ thường có xu hướng ưu tiên lựa chọn TTTM để thuê mặt bằng kinh doanh. Lý do là vì, đối với mặt bằng nhà phố, thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định.

Trong khi đó, với TTTM, được vận hành bài bản với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.

Theo bà Hương, chính sự khác biệt về bản chất và cách thức vận hành là yếu tố quan trọng khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại.

Song song với đó, theo các doanh nghiệp, việc thuê TTTM còn giúp họ mang lại giá trị về mặt thương hiệu, tăng độ hiện diện và uy tín trong mắt người dùng, dù không phải lúc nào cũng trực tiếp gia tăng doanh thu.

“Trong khi đó, với mặt bằng nhà phố nếu không nằm tại vị trí thực sự đắc địa sẽ khó tạo được hiệu ứng lan tỏa tương tự. Với mô hình này, người tiêu dùng phải chủ động tìm đến thương hiệu.

Ngược lại, tại TTTM, họ dễ dàng “bắt gặp” các thương hiệu - một hình thức “mua sắm qua cửa kính”, tạo cơ hội tiếp cận tự nhiên với khách hàng tiềm năng ngay cả khi chưa có nhu cầu cụ thể”- bà Hương phân tích.