Pháp luật hiện hành cho phép bên thế chấp được bán BĐS đang được thế chấp tại NH với điều kiện được NH đồng ý. Việc mua BĐS đang được thế chấp tại NH sẽ có một số lợi ích nhất định như tính pháp lý của tài sản được đảm bảo vì trước khi nhận thế chấp, NH đã thẩm định kỹ; giá bán nhà, đất có thể rẻ hơn thị trường vì có thể bên bán đang cần tiền gấp…
Tuy nhiên, việc mua bán có thể gặp phải một số rủi ro như: Bên bán nhận tiền đặt cọc bán BĐS của người mua khi chưa được NH đồng ý việc bán tài sản đang bị thế chấp; BĐS đang thế chấp có thể bị vướng tranh chấp với bên thứ ba. Ngoài ra, bên mua phải tốn thời gian, công sức nhiều hơn để phối hợp với bên bán và NH thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức.
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Khoa luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, để hạn chế thấp nhất rủi ro trong trường hợp này, người mua cần lưu ý các vấn đề sau:
Thứ nhất, kiểm tra kỹ tính pháp lý của nhà, đất cũng như kiểm chứng thông tin việc BĐS đang bị thế chấp tại NH, tiến độ thanh toán tiền vay của bên bán với NH.
Thứ hai, người mua nhà cần đảm bảo rằng NH đồng ý cho phép bên bán được bán BĐS đang thế chấp. Bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ chứng minh việc NH đồng ý cho giao dịch (có con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền).
Thứ ba, bên mua và bên bán cần lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản có công chứng. Trong đó ghi nhận rõ số tiền đặt cọc, phương thức bên bán sẽ tất toán khoản vay với NH để lấy lại các giấy tờ nhà, đất để ký hợp đồng mua bán với bên mua, trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng… Phương án tốt nhất là lập thỏa thuận ba bên giữa bên mua, bên bán và NH để có tính đảm bảo cao hơn.
Thứ tư, để hạn chế rủi ro bên bán lật lọng hoặc sử dụng số tiền của bên mua không đúng mục đích (trả nợ NH), bên mua nên thỏa thuận với bên bán sẽ thanh toán thông qua tài khoản của bên bán mở tại NH nhận thế chấp BĐS. Tài khoản này sẽ bị phong tỏa cho đến khi bên bán hoàn tất thủ tục đăng ký xóa thế chấp, nhận bàn giao giấy tờ nhà, đất từ NH để chuyển giao cho bên mua.
Mặt khác, bên mua cần thỏa thuận rõ về trách nhiệm của bên bán trong việc thực hiện các thủ tục này, hoặc tự bên mua (trên cơ sở ủy quyền của bên bán) đi thực hiện các thủ tục cần thiết để xóa thế chấp, nhận bàn giao hồ sơ từ NH.
Sau khi các bên đã tất toán được khoản vay với NH, lấy lại giấy tờ thì cần nhanh chóng ký hợp đồng mua bán BĐS tại văn phòng công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai theo đúng quy định để sang tên cho bên mua.
