Việc nguồn cung mới trên thị trường bất động sản vẫn chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, hạng sang. Trong khi nhu cầu mua hoặc thuê căn hộ phân khúc bình dân tiếp tục tăng cao khiến người lao động, ngay cả lao động trẻ có trình độ cũng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở phù hợp với ngân sách.

Oằn lưng gánh chi phí thuê, mua nhà

Theo quan sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong cách nhìn nhận về căn hộ chung cư.

Hơn 5 năm về trước, chung cư vẫn được nhiều người đánh giá là loại hình "tiêu sản" và khó so sánh với các phân khúc bất động sản khác.

Tuy nhiên, sau giai đoạn thị trường chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, cán cân cung - cầu lệch pha ngày càng nghiêm trọng về phía cầu. Giá căn hộ đã bước vào chu kỳ tăng kéo dài tới hiện tại, thậm chí vượt xa nhiều phân khúc khác.

Dữ liệu nghiên cứu VARS cho thấy, đến thời điểm cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m2, tăng 35,4% theo năm.

Bên cạnh đó, khi các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp của phân khúc căn hộ tăng mạnh theo.

Cụ thể, giá trung bình nguồn cung sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho & nguồn cung mới) toàn TP.HCM đạt 68 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam phân tích thêm: “Nhìn chung, điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ, còn nguồn cầu thận trọng và tập trung cho các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo. Giá căn hộ mới gần đây vẫn ở mặt bằng cao và có xu hướng tăng cho các giai đoạn mở bán sau.

Đáng chú ý, khi phân khúc căn hộ, các sản phẩm vừa túi tiền tại TP.HCM khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2.

Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Theo VARS, việc mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng "leo thang", với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm ngoái.

Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như vắng bóng các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15-20 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu mỗi tháng, tăng từ mức phổ biến từ 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Làm sao để "an cư" không phải giấc mơ xa vời của người trẻ?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Khi chi phí thuê nhà chiếm tới 35-50% thu nhập. Cộng với các chi phí sinh hoạt khác, người trẻ gần như không có khả năng tích lũy.

Nhiều người không còn đủ khả năng chi trả, buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn.

Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven ngày càng rõ ràng hơn, nhờ giá thuê thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm.

Đáng chú ý, không chỉ lao động phổ thông, mà cả những lao động trẻ có trình độ cao cũng bắt đầu rời khỏi trung tâm đô thị.

Việc dịch chuyển ra xa cũng mang đến nhiều thách thức khi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đồng bộ, chi phí đi lại tăng lên....

Trước thực trạng này, VARS cho rằng, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội để hỗ trợ lao động trẻ, các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ.

Trong đó, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất.

Nhà nước có thể nghiên cứu áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động đô thị như tại Singapore. Theo đó, tại Singapore, Chính phủ cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ thông qua HDB Public Rental Scheme (Cơ quan phát triển nhà ở Singapore) và BTO (Build-to-Order/Xây dựng theo đặt hàng).

Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40-50%. Khi có đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ BTO với chương trình trợ giá và và vay mua nhà lãi suất thấp.

Ngoài ra, tại Singapore còn có mô hình Purpose-Built Dormitories (ký túc xá chuyên dụng cho lao động), chủ yếu phục vụ lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định.

Mỗi ký túc xá có sức chứa từ 1.000 - 25.000 người, được quản lý theo mô hình hiện đại với phòng ở sạch sẽ, an ninh đảm bảo, có khu sinh hoạt chung, bếp ăn, nhà tắm, phòng giải trí. Hệ thống vận hành chặt chẽ, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh, an toàn lao động.

Đối với chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nghiên cứu phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân. Bởi mặc dù lợi nhuận từ dự án nhà ở cao cấp là rất lớn, nhưng nhu cầu chính và chiếm tỉ trọng lớn nhất trong thị trường lại đến từ căn hộ giá bình dân, trung cấp.