Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) lúc này là kích cầu. Vì thế, các chuyên gia đề xuất cần có chính sách tín dụng ưu đãi vốn vay lãi suất thấp cho người mua nhà lần đầu. Đồng thời hạn chế cấp tín dụng đối với những người mua nhà thứ hai, thứ ba.
Ưu đãi lãi suất với ngôi nhà đầu tiên
Mới đây, góp ý kiến cho dự án Luật Nhà ở sửa đổi, các đại biểu Quốc hội cho biết nhu cầu nhà ở tại các đô thị vẫn là vấn đề bức thiết, cần nghiên cứu thấu đáo, tiếp cận theo hướng nhà là để ở, không phải để đầu cơ. Từ đó, cần có một chính sách lớn về nhà ở nhằm ưu đãi cho những người mua nhà lần đầu.
Đồng thời hạn chế cấp tín dụng với ngôi nhà thứ hai, đánh thuế chuyển nhượng tài sản và nhà ở theo các mức tăng dần, tỉ lệ nghịch với thời gian sở hữu; miễn thuế thu nhập cho thuê nhà ở xã hội (NƠXH), cũng như cho thuê nhà với giá NƠXH.
TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, đồng ý với đề xuất trên. Theo ông, trước mắt không thể để lĩnh vực BĐS chết vì hệ lụy cho cả ngân hàng, nhà đầu tư. Ông đánh giá cần mở room tín dụng cho các dự án và nhà đầu tư sơ cấp là những người mua bán nhà lần đầu và phải đánh thuế đầu cơ BĐS. Nếu người dân mua đất, mua tài sản mà không sử dụng, chờ giá lên để bán thì phải đánh thuế. Trường hợp mua đất rồi xây dựng hoặc kinh doanh trên đất thì được miễn thuế.
“Bởi chi phí đầu tư như đầu vào của việc sản xuất, kinh doanh, nó là chi phí sản xuất, kinh doanh, người ta làm kinh doanh thì đã đóng thuế thu nhập doanh nghiệp rồi, nếu đánh thêm nữa là thuế chồng thuế” - TS Điền nói.
Thị trường sẽ thay đổi từ quý I-2024
Thị trường BĐS đang có một số động lực để phục hồi. Thứ nhất, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ban ngành đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn… cho doanh nghiệp BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng… Các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay lại.
Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH, nhà ở cho công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.
Vì thế, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I-2024 và đầu quý II-2024 khi lượng NƠXH được bán ra thị trường nhiều hơn.
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay để tạo được thanh khoản tốt cho thị trường thì phải kích cầu. Muốn kích cầu thì cần có chính sách tín dụng hấp dẫn, ưu đãi người mua ngôi nhà đầu tiên. Khi mặt bằng lãi suất cao, người mua nhà sẽ có tâm lý chờ đợi, vậy thị trường đã khó sẽ càng thêm khó vì không bán được hàng, kéo theo các ngành khác gặp khó khăn.
Đẩy nhanh gói 120.000 tỉ đồng
Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, lãi suất là yếu tố quyết định tới việc dòng tiền có quay lại thị trường BĐS hay không.
Đối với người mua nhà lần đầu cũng giống như đối tượng mua NƠXH, nhà ở cho công nhân. Hiện có gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, gói tín dụng này dành 50% cho các chủ đầu tư vay xây dựng NƠXH, còn lại là dành cho người mua NƠXH. Vì vậy, khi vay vốn khách hàng phải tuân thủ theo quy định của các ngân hàng thương mại. Nếu khách hàng không có khả năng trả nợ thì tính thực tiễn của khoản vay không có.
“Quan trọng nhất, ngân hàng phải xem xét đưa ra các điều kiện vay nợ, trả nợ phù hợp, đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện nay. Theo tôi, nên để thời gian vay dài ra hoặc khoản vay lớn hơn để đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân” - ông Thịnh lưu ý.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện với người đủ điều kiện mua NƠXH, mức lãi suất của gói 120.000 tỉ đồng vẫn đang cao. Do đó, cần giải pháp để tiếp tục hạ lãi suất vay, đặc biệt là cho người mua, như vậy mới có thể giải quyết được nhu cầu khó khăn về nhà ở của người dân. Ngân hàng Nhà nước đang điều tiết lãi suất xuống quanh mức 6% mới phù hợp với thu nhập của người dân, cụ thể là người dân đang muốn mua nhà ở thực lần đầu.
Dự thảo Luật Nhà ở cần quy định
Trước đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chính sách hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi trong thời hạn 10-20 năm đối với người mua ngôi nhà đầu tiên với giá không quá 2 tỉ đồng.
HoREA dẫn chứng trong suốt 17 năm qua, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM (HOF) đã hỗ trợ khoảng 5.500 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang và cán bộ công đoàn vay vốn ưu đãi để mua nhà ở. Trong giai đoạn đầu, khoản vay chỉ 400 triệu đồng và sau đó được điều chỉnh tăng dần qua các năm. Số tiền vay đã được nâng lên 900 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị căn hộ. Lãi suất vay được áp dụng ưu đãi là 4,7%/năm trong thời hạn vay 20 năm.
“Chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua ngôi nhà đầu tiên đã được áp dụng tại nhiều nước nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở tại Việt Nam” - đại diện HoREA đề xuất.
