Theo khảo sát của chúng tôi, trên địa bàn TP.HCM, chung cư mini chủ yếu tập trung ở những quận gần trung tâm, gần các trường ĐH, văn phòng, công ty. Những khu vực có nhu cầu thuê phòng lớn như các quận Tân Bình, Gò Vấp, TP Thủ Đức, Bình Tân…
Phần lớn chung cư mini để cho thuê
Là một trong những quận tập trung nhiều trường CĐ, ĐH, công ty và gần trung tâm nên khu vực quận Gò Vấp mọc lên rất nhiều chung cư mini. Tại đây chủ yếu là dạng phòng cho thuê dành cho sinh viên, người làm văn phòng và gia đình trẻ.
Chung cư mini tập trung nhiều nhất dọc tuyến đường Trần Bá Giao và những con hẻm nhỏ cắt ngang đường này. Đa số chung cư có tầng trệt dùng làm tầng để xe, một số ít có tầng hầm và đa số có thang máy, một lối cầu thang lên xuống. Mặt tiền tòa nhà sẽ có một hành lang nhỏ ra vào, diện tích trệt còn lại cho thuê.
Phổ biến chung cư mini khu vực này có 5-6 tầng, mỗi tầng chia nhỏ nhiều phòng, căn hộ mini. Mỗi căn hộ có diện tích 16-30 m2, có phòng có thêm gác lửng, nhà vệ sinh khép kín, có phòng được chủ nhà bố trí nội thất cơ bản như tủ lạnh, máy giặt, tivi, giường, bàn ghế… Giá cho thuê 3,5-6,5 triệu đồng/căn tùy chung cư.
Trong vai khách tìm thuê phòng, chúng tôi được chủ một chung cư mini mặt tiền đường Trần Bá Giao cho biết nhà mới xây xong, diện tích mỗi phòng 30-45 m2, có thể ở 3-4 người, hệ thống máy lạnh, có sẵn tủ bếp gỗ, kệ chén cao cấp. Căn hộ được trang bị khóa vân tay, camera an ninh, đảm bảo an toàn. Giá thuê mỗi căn hộ là 6,5 triệu đồng/tháng.
“Điện 3.500 đồng/số, nước 100.000 đồng/người/tháng, dịch vụ (tiền rác, WiFi, thang máy...) 100.000 đồng/người/tháng. Tiền giữ xe mỗi tháng, mỗi phòng được 3-4 xe, xe số 100.000 đồng/xe, xe tay ga 120.000 đồng/xe” - chủ nhà thông tin.
Khi chúng tôi lo ngại về đảm bảo PCCC, chủ nhà cho biết tòa nhà đã được cấp giấy phép đủ điều kiện PCCC, mỗi căn hộ đều có hệ thống báo cháy, mỗi tầng đều bố trí bình chữa cháy.
“Số xe máy sẽ giữ theo số lượng, không nhận thêm, có bảo vệ 24/24 giờ nên em yên tâm” - vị chủ nhà nói.
Gần đó cũng có một chung cư mini khác xây theo kiểu nhà ở riêng lẻ của một hộ gia đình. Tầng trệt gia đình này vừa ở vừa kinh doanh quán cơm, còn dành một lối đi riêng cho những người thuê ở các tầng trên. Theo gia chủ, tòa nhà chỉ còn trống vài phòng ở trên tầng cao nhất, có gác lửng, ở tối đa ba người, giá thuê 4,7 triệu đồng/tháng.
TP Thủ Đức cũng là một trong những nơi tập trung nhiều chung cư mini cho thuê phục vụ sinh viên, nhân viên văn phòng… Một chung cư mini nằm sâu trong con hẻm gần đường 36, phường Linh Đông, TP Thủ Đức vừa cho thuê ở vừa để kinh doanh.
Ảnh: Q.HUY
Bảo vệ chung cư mini này cho biết giờ giấc tự do, bảo vệ 24/24 giờ, có camera an ninh. Giá phòng 3,5-6 triệu đồng/phòng/tháng tùy diện tích. Theo quan sát của chúng tôi, chung cư này cũng có một lối đi hành lang lên xuống, thang máy, xe máy để ở tầng trệt, phía trước có một ki-ốt cho thuê.
“Căn bên đường Nguyễn Hồng Đào có giá hơn 3 triệu đồng/tháng nhưng hết phòng rồi. Anh có thể xem chỗ khác trên đường Nhất Chi Mai cũng tương tự, phòng trống còn nhiều” - một nhân viên môi giới cho thuê chung cư mini ở quận Tân Bình quảng cáo.
Theo lời môi giới, chúng tôi đến đường Hoàng Bật Đạt (quận Tân Bình) để mục sở thị chung cư mini ở đây. Nhân viên môi giới cho biết chủ nhà cải tạo các phòng khách sạn thành chung cư mini để cho thuê và khách cũng rất thích loại hình này.
Một lãnh đạo quận Tân Bình từng nhận định trên địa bàn quận có hàng chục chung cư mini và các chung cư này thường không có ban quản trị, hệ thống PCCC có nơi không đảm bảo và đa số xây trong hẻm chật hẹp.
Chung cư mini bán… 20-50 năm
Cũng trên địa bàn TP còn có hình thức những nhà ở riêng lẻ cao tầng của cá nhân, hộ gia đình gắn mác chung cư mini để bán các căn hộ mini, thực chất là các phòng ở, cho người có nhu cầu.
Chủ các chung cư mini thường hợp tác với một công ty môi giới bất động sản rao bán căn hộ mini cho khách hàng theo hình thức là hợp đồng cho thuê dài hạn 20-30 năm, có nơi 50 năm, mức giá từ vài trăm triệu đến hơn tỉ đồng.
Ông T, người mua lại một căn hộ mini trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh, cho biết ông mua căn hộ 38 m2 vào đầu năm 2022 với giá 1,4 tỉ đồng, giờ bán lại 1,7 tỉ đồng có đầy đủ nội thất.
“Căn hộ có gác lửng, đủ một gia đình bốn người ở, mua là kéo valy vào ở không cần mua thêm gì. Tuy nhiên, nhà không có sổ, chỉ có hợp đồng sử dụng 50 năm thôi” - ông T nói.
Theo quan sát của chúng tôi, chung cư mini này được thiết kế như một cao ốc văn phòng, có sáu tầng và tầng hầm chỉ để xe máy. Theo bảo vệ thì tòa nhà có hơn 50 căn hộ mini với diện tích đa dạng 20-40 m2/căn. Hiện chủ đã bán hết các căn hộ, số người vào ở chiếm hơn một nửa, còn lại đang rao bán hoặc cho thuê.
Giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết trong bối cảnh giá đất tăng cao, thị trường ngày càng khan hiếm những dự án có mức giá rẻ, phù hợp với túi tiền của người dân. Nắm bắt thực tế này, thời gian qua nhiều cá nhân, tổ chức đã tìm cách lách luật, xây dựng nhiều dự án chung cư mini không chỉ cho thuê mà còn bán cho khách hàng, bất chấp những sai phạm về pháp lý.
Theo vị này, thời điểm năm 2017-2018, nhiều chung cư mini bán bằng hợp đồng cho thuê dài hạn 20-25-30 thậm chí 50 năm nở rộ. Sau đó, chính quyền kiểm tra, xử phạt, cưỡng chế nhiều chung cư mini mua bán vi phạm nên tình trạng này không còn công khai rầm rộ nhưng vẫn âm thầm diễn ra.
“Khách hàng khi mua căn hộ sẽ không ký hợp đồng mua bán mà ký hợp đồng cho thuê một phần căn hộ với cá nhân là chủ chung cư đó. Số tiền sẽ thanh toán trong một lần” - vị giám đốc thông tin.
Nhiều chung cư mini biến tướng, vi phạm đã bị cưỡng chế
Nhiều nhà ở riêng lẻ cao tầng của cá nhân, hộ gia đình xây dựng trái phép “đội lốt” chung cư mini ngang nhiên rao bán cho người dân đã từng bị cơ quan quản lý xử phạt, cưỡng chế tháo dỡ.
Đơn cử như trường hợp một chung cư mini ở đường 36, phường Linh Đông, TP Thủ Đức với quy mô 190 căn hộ và được giới thiệu do Công ty cổ phần Dịch vụ thương mại - Xây dựng địa ốc Việt Nam House làm chủ đầu tư. Từ năm 2017, gần 200 khách hàng đã mua căn hộ. Sau khi bị chính quyền địa phương xử phạt, cưỡng chế tháo dỡ thì chung cư này hiện đang bỏ hoang, xuống cấp.
Trước đó, chung cư này được công ty bất động sản quảng cáo rao bán với cái tên Việt Nam House Tower, mỗi căn hộ diện tích 16-26 m2 có giá khoảng 300-400 triệu đồng tùy vị trí. Thực tế là công ty này đã “bán” hợp đồng cho thuê dài hạn 20-30 năm cho người mua.
Tòa nhà trên thực chất là hai công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ của hai cá nhân được hợp khối. Sau khi được cấp phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ với tối đa ba tầng nổi, một tầng lửng, hai cá nhân này đã hợp khối, xây dựng công trình cao năm tầng rồi rao bán. Qua kiểm tra, chính quyền địa phương phát hiện công trình nói trên xây dựng sai nội dung được cấp phép nên xử phạt vi phạm hành chính, cưỡng chế.
Cách đó không xa, một chung cư mini biến tướng vi phạm cũng đã từng bị xử phạt, cưỡng chế, đến nay bỏ hoang, cỏ mọc um tùm trên đường số 32, phường Linh Đông, TP Thủ Đức. Năm 2017, nhà ở riêng lẻ này được rao bán dưới cái tên chung cư mini Sài Gòn Hoàng Anh có khoảng 300 căn hộ, diện tích mỗi căn 24 m2, giá chỉ từ 270 triệu đồng/căn. Hợp đồng ký kết thuộc dạng cho thuê 20 năm. Sở Xây dựng đã xử phạt vi phạm hành chính và cưỡng chế tháo dỡ công trình.
