Sau một thập kỷ phát triển, khu vực bất động sản công nghiệp phía Nam đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy, hướng đến nâng cấp hạ tầng và hoàn thiện chuỗi cung ứng.

Các báo cáo từ những đơn vị nghiên cứu quốc tế khẳng định thị trường đang tinh chỉnh để gia tăng giá trị. Theo đó, trọng tâm phát triển chuyển sang năng lực vận hành, hệ thống phân phối.

Đẩy mạnh chất lượng, tối ưu hóa khâu vận hành

Báo cáo chỉ số niềm tin kinh doanh quý đầu năm 2026 do Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam thực hiện cho thấy chỉ số đạt mức 72,7 điểm. Sự sụt giảm 7,3 điểm so với quý cuối năm 2025 phản ánh tâm lý điều chỉnh tất yếu trước rủi ro địa chính trị toàn cầu và sự kìm hãm của các biến số ngoại biên.

Mặc dù vậy, kết quả kinh doanh thực tế vẫn rất khả quan khi 77% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng hoặc duy trì ổn định trong năm 2025. Bên cạnh đó, có 56% đơn vị báo cáo tình hình hoạt động đạt mức tích cực trong quý I.

Sự phân hóa năng lực chống chịu thể hiện rõ nét khi ngành du lịch, khách sạn duy trì mức độ lạc quan ở 81,7 điểm, trong khi nhóm nông nghiệp và thực phẩm sụt giảm 19,4 điểm do áp lực lạm phát nguyên liệu đầu vào.

Trong tầm nhìn dài hạn, sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam tiếp tục được khẳng định với 93% lãnh đạo doanh nghiệp châu Âu sẵn sàng giới thiệu Việt Nam như một điểm đến hoạt động uy tín. Đáng chú ý, 56% doanh nghiệp đã xác định Việt Nam là thị trường chiến lược cốt lõi hoặc địa bàn tăng trưởng trọng yếu để hoạch định kế hoạch khu vực.

Xu hướng dịch chuyển dòng vốn chất lượng cao hoàn toàn phù hợp với chu kỳ phát triển của hệ thống bất động sản công nghiệp. Dữ liệu 10 năm qua của Cushman & Wakefield ghi nhận tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam đã tăng hơn 80%. Từ đó kéo theo giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt mức 9,2%.

Phân khúc nhà kho xây sẵn có nguồn cung tăng 141% cùng mức giá thuê tăng 43,8%. Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận lượng cung tăng 134% và giá thuê nhích thêm 16,7%.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê – Công nghiệp & Văn phòng của Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá thị trường đã vượt qua giai đoạn mở rộng diện tích đơn thuần. Khách thuê hiện nay ưu tiên mức độ chống chịu của chuỗi cung ứng, hệ thống quy hoạch hiện đại và khả năng kết nối logistics liền mạch.

Tính đến hiện tại, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã quy hoạch được 36.400 ha đất khu công nghiệp từ 161 dự án, cung cấp ra thị trường 6,60 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và 6,65 triệu m² nhà kho xây sẵn.

Đến năm 2036, nguồn cung quỹ đất tại khu vực này dự kiến mở rộng lên 58.557 ha qua 250 dự án, trong khi nhà xưởng và nhà kho xây sẵn được kỳ vọng đạt lần lượt 7,76 triệu và 7,31 triệu m².

Hạ tầng, công nghệ là đòn bẩy tăng trưởng

Trong bối cảnh chi phí vận hành tăng cao, các doanh nghiệp tại Việt Nam đang gấp rút tìm kiếm giải pháp tối ưu nguồn lực. Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn lao động, tỉ lệ biến động nhân sự cao và chi phí nhân công tăng đang gây sức ép lên toàn bộ quy trình vận hành kho bãi.

Để giải bài toán này, nhiều đơn vị đã mạnh dạn chuyển hướng sử dụng dịch vụ logistics của bên thứ ba nhằm nâng cao tính linh hoạt và giảm độ phức tạp. Quá trình ứng dụng hệ thống lưu trữ tự động, robot và trí tuệ nhân tạo vào quản lý hàng tồn kho đang được triển khai mạnh mẽ nhằm cải thiện độ chính xác và giảm thiểu phụ thuộc vào thao tác thủ công.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định: Đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố vững chắc trong năm 2026. Các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn tại khu vực phía Nam không chỉ tái định hình luồng di chuyển hàng hóa mà còn thúc đẩy hình thành các hành lang liên vùng mới.

"Bên cạnh đó, định hướng đầu tư mạnh mẽ vào các trung tâm dữ liệu kỹ thuật số đã tạo ra bệ phóng vững chắc phục vụ mạng lưới sản xuất hiện đại. Việc mở rộng quy mô sản xuất không chỉ giới hạn ở nhà xưởng mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa, kích thích lực cầu mạnh mẽ đối với bất động sản nhà ở và tái định hình các khu đô thị vệ tinh" - ông John Campbell chia sẻ.